◆ 社論－房價群魔亂舞 泡沫化警訊
http://news.chinatimes.com/forum/110514/112011022600903.html
【本報訊】2011-02-26 中國時報
大台北都會區房價飆漲，早已是民怨之首；遺憾的是，過去一年多來，馬政府推出多項措施欲讓房價合理化，但成效都不彰。媒體報導，向來看多房市的業者戴德梁行總經理顏炳立直言，「房價飆漲已到了群魔亂舞、黑白不分的地步。」我們認為，馬政府應正視問題的嚴重性，大刀闊斧進行改革，如果坐視房價泡沫不斷脹大、破滅，整個社會要付出的代價太大了。
大台北都會區的房價飆漲，主要原因包括遺贈稅率大幅調降為一○％，利率長期處於低檔、ＥＣＦＡ題材等引爆資金行情等。以台北市為例，今年初預售屋每坪均價創下六十三萬餘元的歷史新高；中古屋每坪均價逾五十萬元，亦創下歷史新高。房價愈打愈旺，顯示政府過去各項促使房價合理化的措施不得要領且未能對症下藥。
針對房價飆漲的問題，馬總統日昨聽取財政部報告《特種貨物及勞務銷售稅條例》草案，其中，對持有二年以下轉手的非自用住宅，依實際交易價格課徵一○至一五％的重稅。這項法案若順利獲立法院三讀通過，最快下半年可實施。不過，從香港、新加坡實施印花稅的類似經驗來看，效果似乎不如預期，財政部這項新措施是否能對投機客發生嚇阻作用，仍有待進一步觀察。
大台北都會區的房價逐步泡沫化，究竟有多嚴重？依政大台灣房地產研究中心調查，最近五年來，台北市房價快速增長七三％，但同期間家戶所得只成長一．二％，形成所得遠遠追不上房價的不合理現象。依該中心的分析，不論從所得或租金來推估房價泡沫，目前泡沫價格占房價的四成三以上，已到了警戒線。以一九八九年為例，當時房市泡沫化在第四季達到最高峰，泡沫價格占房價五成五，不久之後泡沫破裂，房價向下修正，直到二○○五年才有起色。
「房價所得比」是衡量房價泡沫化的指標之一，依最新調查，台北市平均房價所得比為十一倍，亦即每個市民不吃不喝平均要十一年才買得起房子。再看看其他城市，美國一家顧問公司調查，全球三二五個城市中，「房價所得比」以香港的十一．四倍居冠，其次是雪梨的九．六倍，第三是溫哥華的九．五倍。台北市雖不在該調查之內，但相較之下，台北市民的購屋負擔大概僅次於香港，高居全球第二。
大台北房價高漲，許多人不僅買不起房子，甚至「貸不起」。去年五都選舉前，財政部推出二千億元「青年安心成家購屋優惠貸款」，以前二年一．五五％低利率協助二十至四十五歲者購屋。不料，如此好康優惠推出，反應很冷清。行庫主管分析，這項方案對中南部青年可能有幫助，但要在大台北買房子，還必須搭配其他貸款，目前許多民生物資看漲，偏偏薪水沒漲，不但年輕人不敢背起千萬房貸，銀行也不敢大膽核貸。值得注意的是，在房價飆漲之際，政府以低利房貸來協助青年安心成家，結果卻是杯水車薪，甚至可能幫了倒忙，讓那些費盡千辛萬苦繳房貸的人被套在高點。
國際上，創造經濟奇蹟的愛爾蘭，曾是馬政府取經的對象之一。房市泡沫破滅的慘痛經驗，愛爾蘭人迄今刻骨銘心。《時代雜誌》指出，過去十二年來，愛爾蘭房價飆漲逾五二○％，其間出現許多警訊，包括許多空蕩蕩的辦公大樓、閒置的倉庫和沒有人住的鬼城，但從政府官員、房地產到銀行業者，大家都視而不見。他們一直活在「自我感覺良好」的幸福感中，結果狂飆的房價和瘋狂的低利貸款，把愛爾蘭的經濟送進了急診室。
房價非理性飆漲時，表面一片榮景；但泡沫一旦破滅，後果則由全民承擔。助長投機炒作的各項因素中，與市價嚴重脫節的土地稅制正是必須改革的重點，這回馬總統拍板同意炒房依實際交易價格課稅，但基本的地價稅、房屋稅、土增稅卻未能依市價課稅，明顯是雙重標準，不公平的稅制依舊是炒房的最大幫凶。政府憚於改革的後果，最後必遭人民唾棄，愛爾蘭變天的殷鑑不遠。
◆ 2年零利率 青年安家專案3月1日開搶
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/6176873.shtml
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2011.02.26
提供2年零利率優惠房貸及每戶每月3600元租屋補貼的內政部版「青年安心成家方案」，將在3月1日（下周二）開始受理申請，今年購屋補貼共2萬個名額，租屋則有1.5萬個。
內政部營建署自民國98年首次推出「青年安心成家方案」，民眾反應熱烈，去年上、下半年各有1萬個名額，沒幾天就申請滿額。
為減輕青年購屋負擔，營建署今年仍將續辦，申請期間為3月1日至4月13日。房仲業者預料將會有波搶貸潮。
營建署表示，此次購屋優惠貸款有2萬個名額，條件同往年，提供20至40歲無自有住宅的新婚族，最高200萬元的貸款，前2年零利率，第3年將視貸款人收入狀況，以決定是否享受低利優惠，貸款年限最長20年。
營建署說，優惠貸款設有排富條款，，以雙北市為例，家庭收入在247萬元以下，台中市、台南市和高雄市等三都為184萬元以下，才具申貸資格。
市場上另有財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，資格限制上較寬鬆，凡20到45歲者、夫妻或單身個人名下無住宅即可向八大公股行庫申請，額度最高500萬元，貸款年限最長達30年，成數最高8成；前2年優惠利率目前為1.5%左右，第3年起再加碼0.3個百分點。
而財政部版的優惠貸款共2000億元，去年12月起推出，至今近3個月，只貸出約1成，各銀行都還有不少額度可運用。
房仲業者指出，目前大台北地區房價太高，很難買到500萬元以下房子，青年要買房還得搭配其他一般房貸，根本沒能力負擔，若房價不降，政府的美意也幫助有限。
營建署提醒，下周將推出的房貸優惠方案，不能和財政部版同時申請，兩種方案只能擇一。有需求的民眾可至內政部營建署網站（http://www.cpami.gov.tw）查詢。諮詢專線：(02)2192-7171。
◆ 入住公營住宅 郝龍斌：所得不設限
http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/6177242.shtml
【聯合報╱記者黃驛淵／台北報導】2011.02.26
公營住宅已成台北市長郝龍斌此任最重要政見。甫從香港、新加坡考察回國，郝龍斌昨天下午再宣示「一個堅持、三項原則、三大目標」，宣布市有地不再出售，將優先蓋公營住宅，入住對象所得更不設限，「可能是高薪的人進住」。
此外，市府擬在仁愛路空軍總部興建「青年小帝寶」引來正反聲音，郝龍斌昨在會後透露，正與中央積極談換地，他充滿自信暗示小帝寶計畫要成型應不成問題，未來將興建成高品質公營住宅。
郝龍斌說，外界一直對公營住宅有刻板印象，「一個堅持」就是堅持公營住宅政策，絕不停止，未來4年要用三大原則推動這項政策。
首先，市有土地及建物不再出售處分，優先保留公營住宅使用，也就是北市未來會有足夠面積可興建公營住宅。
再來是「只租不賣、低於市價」。郝龍斌說，公營住宅不以營利為目的，不但不出售，租金也絕對低於市價的8成，可提供進住誘因。
最後是入住對象。郝龍斌說，公營住宅優先提供「助妳好孕」專案的新婚夫婦或小家庭，此外則是從事文創產業的青年，以吸引北市乃至台灣、亞洲的優秀青年人才來台北居住、工作。
相較香港、新加坡的出租公屋、組屋多保障弱勢、低收入，郝龍斌說，北市不設所得限制，但打造不同規格、不同租金的公營住宅，讓民眾自己選擇，但租金較市價便宜；因此也可能有高薪族群進住，「不用擔心住屋品質」。
此外市府有提升「質、量、創意」的三大目標。郝龍斌表示，像是透過國際標改善品質、綠建築設計，量則要達5000戶，初估相關預算約250億，另透過活化、再生方式改善老舊建物及景觀。
◆ 原民社會住宅 三鶯部落有望
中央社 2011.02.26
新北市三鶯部落位在大漢溪河川地，有安全之虞，市政府輔導住民組社團，將承租國有財產局土地，重建具有傳統文化特色的部落，可望成為「原住民社會住宅」。
河濱原住民部落問題存在20多年，包括南靖部落、三鶯部落、溪洲部落，多是阿美族都會原住民，就地取材興建違建，每逢颱風汛期，就成為疏散焦點。
市府原住民行政局主任秘書陳碧霞今天表示，市府輔導重建安遷，並希望永續發展傳統原住民文化。在台北縣政府時期，已在三峽隆恩街興建文化部落原住民國宅，安置河濱部落住民。整個社區只租不賣，且限具原住民身分民眾租住。
陳碧霞表示，因生活習慣、國宅高樓層與原鄉住屋型態不同、經濟因素、住民認為租金過高，所以，住民租三峽文化部落的意願不高。
徵詢三鶯部落自救會幹部的共識後，市府將輔導三鶯部落成立社團法人，向國有財產局承租位於台北大學特定區內的土地，首創有原住民特色的「原住民社會住宅」。土地為國有財產，房屋所有權為社團成員「共同共有」。
陳碧霞表示，三鶯部落自建房屋，將尊重部落主體性，重建過程政府與部落將共同參與，包含硬體房舍重建、與軟體文化重建。
這筆土地約0.7公頃，雖未靠近河川，不符阿美族喜水愛好，但將來規劃農耕園區，社團成員共有房舍，約可規劃42戶非樓層住宅，容納約120人。
原民局表示，社團以往無法承租國土蓋屋，這項「原住民社會住宅」的適法性，1月27日已獲國有財產局同意「得租得售」。因桃園縣也有類似河濱原住民部落遷移問題，新北市府的試辦模式，受到桃園縣府關注。
原民局表示，目前，最大的困難是社團建屋的經費來源，將輔導社團，透過募款與政府補助部分經費方式，撰寫興辦事業計畫書、租地，設計部落房屋樣貌。
市府說，將在預定地上施做基礎建設。原盼望南靖部落一起採此模式遷移，但部落自救會意願不高。現階段，先提供住民生活用水、用電、郵務、就學，以尊重部落主體性。
至於新店溪的溪洲部落，市府將延續「新店溪洲阿美族生活文化園區」規劃設計案，期望成為「原住民類型社會住宅」的模範部落。用地的都市計畫變更，將函送內政部營建署都市計畫委員會審議。
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＊ 改善所得分配房產全面加稅
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人頭炒房重稅伺候 上看60%
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/6179861.shtml
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.02.28
炒房投資客將被重稅伺候。財政部將加訂「人頭條款」，並建立人頭炒房查稅機制，利用人頭規避10%到15%特別稅的投資客，除特別稅外，還要再繳最高三倍罰鍰，合計特別稅總稅負將高達交易價的40%到60%。
針對炒房與奢侈財貨加課10%到15%特別稅的「特種貨物及勞務稅條例」草案，財政部預定本周召開公聽會，邀集工商業界、學者參加，廣聽各界意見後定案，並展開法案的立法程序。
外界嗆聲政府打炒房，以對持有未逾二年的非自用住宅課重稅的手段，房價炒手將會廣泛利用無房產的人頭，辦理自用住宅登記等方式，規避政府的炒房重稅。財政部則已擬妥腹案，將以增課至少三倍重稅的方式，拉高人頭炒作房價者的風險與稅負成本。
根據財政部規劃，稅捐機關將在新法實施後，蒐集資料建立炒房的房市大戶與人頭名單，一旦查獲人頭購入的不動產，是由幕後炒手資助，實際炒房獲利也落入幕後炒手口袋時，包括人頭與幕後獲利炒手都要被以重稅處罰。
財政部所擬的炒房特別稅是就持有未滿二年的非自用不動產課稅，稅率分別是未滿一年者15%、一到二年者10%。未來以人頭炒房被查獲者，實際獲利的投資客，除須負擔特別稅，還會再被加處最高三倍罰鍰。連同本稅及罰鍰，稅率最高可達交易價格的60%。
例如利用人頭設籍，出售一棟持有未滿一年、交易價為1億元「自用住宅」，被查獲後，炒房獲利者要就1億元的15%補繳1,500萬元特別稅，另再繳三倍罰鍰4,500萬，合計炒房總稅負是6,000萬元。官員說，除非保證炒房暴利超過六成，否則炒房者只會「穩賠不賺」。
至於接受他人安排為炒房人頭者，不論擔任人頭有無對價，稅捐機關可動用稅捐稽徵法協助他人逃漏稅的規定，處以罰金或追究刑責。財政部指出，新法施行後，稅捐機關將常態性就不動產轉手次數（例如半年內頻繁移轉）、購屋者財力與所購不動產的能力是否相當；蒐集銀行貸款資料，包括申貸者為同一家公司員工、建設公司人員等線索，建立「人頭炒房可疑名單」。
奢侈稅 — 特種貨物及勞務稅條例
「特種貨物及勞務稅條例」是台灣即將新增的一種新稅，對象為高價財貨，初步規劃在營業稅、貨物稅等銷售稅外，加課一道帶有懲罰性質的「奢侈稅」，稅率分別為10%及15%。
此草案較偏向銷售稅性質，課徵範圍包含持有未逾二年即轉手的非自用不動產交易（房屋及土地），與出廠或進口價逾300萬元的汽車、飛機及遊艇，50萬元以上的皮草等保育類製品、俱樂部等會員證。
轉手持有未滿二年的非自用不動產者，視其持有期長短課徵不同稅率，未滿一年即轉手者，按出售時的交易價格課徵15%的「特別稅」；滿一年但未滿二年者，則課徵交易價的10%；不動產以外的高價貨物與勞務，稅率一律為10%。這項法案須經立院審議通過，完成立法程序後才能實施。財部估計，施行後可為國庫增加約150億稅收，擬作為長期照護與照顧弱勢族群的財源之用。
奢侈稅條例 增炒地皮條款
http://www.udn.com/2011/3/4/NEWS/NATIONAL/NATS1/6189140.shtml
【聯合報╱記者賴昭穎、陳洛薇／台北報導】2011.03.04
財政部昨天公布「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅條例），加重打房力道，除了針對持有不到兩年出售的非自用住宅課徵百分之十、十五的重稅，還增列「炒地皮條款」，持有空地不滿兩年轉手，也會被課稅，最快七月一日生效。
財政部政務次長張盛和昨天表示，財政部最快下周將奢侈稅條例草案提報行政院，再送交立法院審議，最快七月一日生效。
奢侈稅草案除了鎖定二年內出售的非自用住宅，連短期炒作空地也要課奢侈稅。官員解釋，未來土地只要不做建築用，或做為臨時停車場、綠地、廣場、公園等用途，使用性質與應作為「建築用」的目的不符，二年內出售統統要課奢侈稅。
官員說，行政院一月解除「停徵空地稅」禁令，不過，目前為止還沒有地方政府宣布開徵；奢侈稅一旦上路，抑止炒地皮的效果將比空地稅大。
行政院長吳敦義昨天說，這種「特別的銷售稅」，是為了防止房價被刻意炒作，不能說是「打房」，而是避免不公平現象，「政府不會誤傷無辜」。他強調，奢侈稅是針對那種手上可能有幾戶不動產、很短時間轉手來賣，變成房價被炒高的重要力道；國家若無法課徵到這種短期交易、快速累積的財富，也是一種不公平。
至於奢侈稅開徵衝擊近日房市交易，張盛和信心喊話表示，課奢侈稅對營建業短期會有衝擊，但長期是正面發展；奢侈稅大概只會衝擊二萬戶，這些少數人不是撐起房市的力量，因為房市如果只靠這二萬戶炒作，那就很危險了。
奢侈稅若在七月上路後，七月前買房、明年脫手的人會不會被課到稅？他說，是否溯及既往，產生的政策效果不同，必須要做利弊分析，最後由政策決定。
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＊ 換屋 免徵炒房稅
http://www.udn.com/2011/3/4/NEWS/NATIONAL/NATS1/6189033.shtml
「 特種貨物及勞務稅條例」（奢侈稅）預定7月上路。財政部表示，只會對二年買賣案件課稅，不會延長；但將擴大免稅條款，准許先買後賣的自用住宅換屋民眾，在一年內出售舊宅時，可免加徵炒房稅。
＊ 防泡沫「再不打房經濟垮」
http://www.udn.com/2011/3/4/NEWS/NATIONAL/NATS1/6189188.shtml
劉憶如說，不少建商也贊成政府開徵奢侈稅，因為他們也希望台灣房市能健全發展，如果房地產價格不停上漲，最後形成泡沫、崩盤，「對大家都沒有好處」。
◆ 觀察站／立委這關 馬連任試金石
【聯合報╱記者 賴昭穎】2011.03.04
馬總統前天力挺奢侈稅政策，不過，這個馬政府上台以來第一個加稅法案能否一路綠燈，在今年立委選舉年還有不少變數。因此馬總統的意志能否超越財團、立委的影響力，將是奢侈稅能否順利開徵的關鍵，也會是馬英九明年能否連任試金石。
高房價高居民怨之首，中央銀行先後祭出針對性房市管控措施、限縮房市熱區的房貸成數等，未料房市仍愈打愈熱。
奢侈稅條例才是真正的打房利器，財政部才剛釋出要針對炒房和炒地的投機客課重稅的消息，看屋人潮立刻減少、房市議價空間加大，大型不動產標售也紛紛喊卡，威力可見一斑。
問題是，奢侈稅不是馬總統或吳揆說了就算，還得經過立法院審查這一關。可以預見的是，奢侈稅送到立法院審議一定會面臨不少質疑與技術性阻撓，像是範圍為何這樣訂？稅率是怎麼訂出來的？自用住宅如何認定？成交價怎麼查？是否溯及既往等質疑，行政部門必須審慎拆招。
奢侈稅對大多數正常的房市交易不受影響，只是實現租稅公平正義的一小步；如果炒房者以錢滾錢、坐享暴利，政府卻課不到資本利得稅，那台灣還有什麼公平可言！身兼國民黨主席的馬英九，如果無法號令在立法院占多數的國民黨團，連一個小小的奢侈稅都無法貫徹，他的施政能力，人民自然會用選票，給他「公平」的評價。
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＊ 奢侈稅遇選舉年 立委挺不挺？
http://www.udn.com/2011/3/4/NEWS/NATIONAL/NATS6/6189839.shtml
◆ 奢侈稅非正解
【經濟日報╱社論】2011.03.04
俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」草案，正緊鑼密鼓地積極推動；甫在總統府獲得馬總統認可，又立即廣邀學者專家與工商業界公開討論，預訂3月底前完成立法草案送立法院審議，最快7月1日正式實施。值此所得分配日漸惡化，富者動輒斥資數億大買豪宅，貧戶則幾無立錐之地的此刻，此一針對投機炒作房地產牟取暴利及富豪一擲千金購置私人飛機、遊艇、名車、用品為課徵對象的特別稅，或可緩和一般社會大眾的不滿情緒，但無助於真正改善台灣稅制的問題。
馬政府上任兩年來，大幅調降最有利於富人的遺贈稅等，引來甚多劫貧濟富之譏，更使國民租稅負擔率跌破原已低到極點的12%。因此，財政部此時提出此一特別稅條例，扭轉了兩年多來只減稅不增稅的作風，在一定程度上具有特別的宣示意義，並因主要是針對富人核課的特種稅，也可稍杜政府獨厚富人的批評。 尤其，面對一年多來北部地區房價暴漲，投機炒作者大行其道，而一般薪資所得者卻連基本的居住需求都難以滿足，對於施政者而言，正是最大的過失。一如近日台北市長郝龍斌赴港、星考察所見，彼等高度資本主義的國家，高達80%的國民可居住於政府提供的優質廉價公建住宅之中，猶毫不手軟地以極高稅率打擊投機炒作房地產者；我們卻任由80%以上國民橫遭炒作房地產者玩弄於股掌之上，豈能不汗顏？
不過，台灣房地產市場會留給投機炒作者那麼大的空間，除了供給問題，房產相關稅制漏洞太多是最大問題。例如在不動產持有的稅負上，目前雖課徵房屋稅、地價稅，但因核課稅負基礎不是依據實際交易價格，而是政府公告的數額，由其長年偏離市況，才會出現持有稅負偏低的狀況；不動產移轉的稅負也類似，印花稅、契稅及房屋交易所得都不是依據實價課稅，土地增值稅也只在長期的情況下才有增值利益才課得到稅，以致給了投機客空間。
因此，打擊投機炒作的正本清源之道，應是要求地方政府依市價公告現值及地價，要求政府建立透明的不動產交易平台等；另立新稅目，對短期轉讓的房地產，開徵有如證券交易稅的房產交易稅，或可稍抑短期市場氣氛，但房市交易資訊不透明、被惡意炒作的問題並沒有根除。
此外，將加重兩年內買賣房地產的稅負，與對私人飛機等奢侈 品課特別稅置於一爐共冶，而並稱奢侈稅，則有魚目混珠之嫌。因為兩年內買賣的房地產絕不限於單價以百萬計、總價上億元的所謂豪宅，即使是價格數百萬元的套房或中古屋，也同樣適用，則從任何角度觀之，這樣的房屋都稱不上奢侈品。
因此，儘管政府官員口口聲聲不是為打房，但政府這次推出奢侈稅的計畫，主要就是針對房市炒作而來，卻為正其名而又將特定品項的消費品牽扯進來，以致成了四不像。在昨天財政部舉辦的公聽會上，財政部自己提出的簡報中也不掩飾，考量逐一修正所得稅法、土地稅法、契稅條例、貨物稅條例等確有困難，遂參考所得基本稅額的立法概念，歸納制定了這個條例；簡言之，所得基本稅額條例是為修正租稅減免而來的違章建築，現在又準備再來一個為矯正房產稅制而來的新違章建築；究其實質，政府要合理增加房地產的稅負是正確的，但卻該循正途而行，別總是另闢蹊徑。
馬政府有心也勇於解決問題，但不能為求速效，而失去應有的程序正義；例如在邀集工商團體參加公聽會時，前一天才匆忙通知，就恐怕令企業難以服氣。如果這個新稅禁得起考驗，又何必這麼急？
奢侈稅 增訂「豁免條款」
http://www.udn.com/2011/3/5/NEWS/NATIONAL/NATS6/6191205.shtml
【經濟日報╱記者陳乃綾、賴昭穎／台北報導】2011.03.05
為避免奢侈稅「錯殺無辜」，財政部將增訂「豁免條款」，只要認定沒有炒作性質的不動產買賣，都不會被課到奢侈稅；不過只要被查到逃漏奢侈稅，最重會被罰三倍。
此外，財政部傾向，把奢侈稅實施前買進的不動產，納入奢侈稅的課徵對象。舉例來說，如果奢侈稅7月1日實施，民眾在今年1月花1,500萬元買進一間非自用住宅，今年10月以3,000萬元賣掉，由於持有時間未滿一年，必須繳交225萬元的奢侈稅（1,500X15%）。
財政部昨（4）日邀集各地國稅局、法規會主管等人員，逐條討論「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱奢侈稅）草案，從昨天上午開到傍晚，這場馬拉松會議時間長達九小時。
財政部次長張盛和表示，草案中將增加豁免條款，只要是「合理、常態、非自願性」的不動產移轉，都可豁免。財政部採個案認定，張盛和說：「絕對不會傷及無辜。」 全案最快下周報行政院審查，新法將全國適用，包括中南部地區，不因價格高低而有差別。
外界關切「溯及既往」的問題，官員表示，課徵範圍「回溯」到奢侈稅上路前買進的房子，才能有效打擊投機客，不過，後遺症是投資客為了避免被課稅，可能會在法律生效前（目前規劃7月上路）大量「出清存貨」，造成房市異常波動。
張盛和指出，所謂不溯及既往是不對新法生效前的交易行為課稅，但持有期間計算當然是溯及新法實施前。此外，官員指出，賣給政府的不動產、不課土地增值稅的不動產、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地、因贈與或繼承取得、農地、被法拍等這類不動產交易，確定都不會被課到奢侈稅。
但豁免條款可不包括賠錢賣者。張盛和解釋，特種貨物及勞務稅條例是「銷售稅」概念，而非「所得稅」，因此不管屋主轉手買賣是否賺錢，都要課稅。
◆ 「二房」若關 30年固定利率房貸恐再見
【聯合晚報╱國際新聞組/綜合報導】2011.03.05
如果美國聯邦政府真正關閉房貸金融巨頭房利美(Fannie Mae)以及房地美 (Freddie Mac)，美國人購買住宅的狀況會發生何種變化？專家預期，從1950年代以來受市場歡迎的30年期固定房貸，將會變成非常昂貴的金融服務甚至可能消失。
白宮與共和黨已達共識，最後要關閉房利美以及房地美，雖然這需要很多年的時間。國會先要花費多年才能確定退市計畫，市場也要多年才能適應房貸資金來源的巨變。
原本設計為降低房貸成本的「兩房」瀕臨破產邊緣，要美國政府拿出巨款為其善後，目前納稅人已支付了1350億美元。
不過目前的問題是，美國聯邦是否必需取消那些提供給中產階級的優惠貸款福利，其中包括較低的房貸利率、靈活的條款以及在其他銀行都停止提供這類服務之後，依然能獲得購房所需貸款。「兩房」瀕臨倒閉，已經變成聯邦政府的責任。只是民主及共和黨都認為，承擔責任的成本過於高昂，現在政府需要退出。
「兩房」消失之後，美國即使依然能看到30年期固定房貸，可以肯定的是，需要買屋者將支付更高比率的自備款，也需要更良好的信用分數。
不過也有分析師認為這或許是一個良性的改變。因為30年期固定房貸雖使得還款更容易負擔，但民眾實際上支付更多的利息，提高購屋成本。激進的經濟學家甚至認為，目前的房地產危機正是大部分購屋者忽視這種貸款成本差異所造成。
打炒房 專案金檢啟動
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】2011.03.10
配合打炒房政策，金管會規劃再對金融機構展開專案金檢，內部將先研擬金檢對象的篩選指標，方向仍鎖定不動產授信相關業務，避免銀行成為投機客的炒房工具，並促使銀行注意控管風險。
財政部長李述德昨（9）日向立法院財委會作業務報告，打炒房依舊是立委質詢焦點，李述德答詢時表示，經建會彙整的健全房市方案，總共有六大項、21個具體措施，相關部會目前都一一執行中。
據了解，其中一項就是加強金檢。為遏止房價飆漲，中央銀行與金管會去年以來已各自鎖定對象，對金融機構展開房貸專案金檢。今年金管會也規劃，再對金融機構展開專案金檢。
金管會官員表示，金管會對金融機構的一般金檢，有關房貸及人頭戶等，原本就是檢查項目之一，至於專案金檢，內部也會篩選一些指標後，再做規劃。
◆ 奢侈稅一定要過… 立委意見兩極
【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】2011.03.10
雖然馬政府宣示奢侈稅非過不可，但立委們昨天的態度還是兩極，有人舉雙手贊成，也有立委擔心偏遠地區房市受衝擊、對高價車納入有意見，甚至質疑會錯殺無辜，要求財政部要仔細考量。
立法院財政委員會昨天邀請財政部長李述德業務報告，李述德表示，北部地區特定地區房價瀕臨泡沫化，政府如果等房價泡沫破掉再處理就太慢了。他說，近日部分推案的來客數、價錢都已合理回跌，某種程度已達到政策效果；但仍希望立委盡速通過立法，讓政策效果發揮更明顯。
國民黨立委費鴻泰、盧秀燕、羅淑蕾和民進黨立委黃偉哲等人都支持財政部的奢侈稅政策方向。召集委員費鴻泰更開出支票，只要案子送到立法院，「一個星期內一定在財委會通過。」
但費鴻泰支持課奢侈稅，他認為，用奢侈稅打投機客，只是對炒房客「壓力測試」的第一階段，如果泡沫愈來愈大，就要學新加坡把期限延長到四年；再行不通，就要把超過五千萬或一億元的房子按照實價課稅。
不過，來自嘉義縣的國民黨立委翁重鈞說，南部的房地產不景氣，政府打房要避免增加農業縣的房地產正常交易負擔。此外，對三百萬元以上的汽車課奢侈稅也應該多考慮，畢竟車子和房子不同；況且這會轉嫁到消費者身上，影響消費行為，「應該好好思考一下。」
國民黨立委蔡正元質疑，房屋是不是奢侈品仍有疑問，而且非自住不一定就是投機，政府為何不用課暴利稅的觀點來做，這樣才不會傷及無辜。
※ 相關報導：
＊ 抓小放大 專家：將爆「逃命潮」
http://www.udn.com/2011/3/10/NEWS/NATIONAL/NATS2/6201518.shtml
房地產專家張欣民昨天表示，課徵奢侈稅，短期內可能會產生包括資金外流、市場閉鎖效應、房價租金下滑、失業率上升等四大副作用，建議政府在法案正式上路前，先做好相關配套措施。
◆ 彭淮南：奢侈稅比貨幣政策有效
【聯合晚報╱記者陳雲上/台北報導】2011.03.10
中央銀行總裁彭淮南上午肯定財政部近期推出的「特殊貨物稅及勞務稅條例」 (俗稱的奢侈稅)，對於健全房市方案很有幫助，比央行的貨幣政策更有效果。但他強調，各種政策必須一起搭配才會好，沒辦法僅靠單一政策來做。
但立委賴士葆質疑，央行的打房措施，似乎是愈打愈熱。雖然央行資料顯示，央行實施銀行房貸風險控管後，購置住宅貸款餘額成長趨緩，但占總放款比重僅從99 年6月的27.97%，微降至100年1月的27.20%，特定地區房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重也僅從64%降至60%，感覺上打房效果看不到具體成效。
立委康世儒認為，解決房地產的問題應該要以「軟著陸」方式達成，他擔心奢侈稅是否造成房市的「硬著陸」重創其他經濟。彭淮南始終不願用「奢侈稅」的名稱，他認為「特殊貨物稅及勞務稅條例」只針對那些把房子當成投機的部分人，絕大多數民眾並不受影響，因此，他認為應該不致於衝擊太大。
彭淮南指出，目前台灣的房貸占總放款約37%，加計土建融後約占46%，比英國的85%、美國的78%低，與歐元區的40%、新加坡37%相近。
彭淮南表示，歐美各國的資產泡沫化，主要是誤以為金融市場是有效率的，可以自動修正不合理的飆漲，但結果資產泡沫化，證實歐美理論錯誤，第二就是金融創新、放款包裝成證券化，這些錯誤的觀念，是導致歐美泡沫問題，台灣反而更要引以為戒，不要踏上歐美泡沫化的後塵。
◆ 打擊不動產投機才是奢侈稅的關鍵
【聯合報╱社論】2011.03.10
財政部這幾天完成「特種貨物及勞務稅條例」草案，預計針對不動產交易、高價貨物及勞務等三種行為，額外課徵稅率不等之特種銷售稅。其中最受注目的，是針對兩年內進行買賣之「非自用住宅」，將依據實際售價，加課百分之十到十五的特別稅。
這個各界稱為「奢侈稅」的新稅制，其實有多重功能；但其核心，是透過租稅手段，抑制不合理的房價。我們肯定這樣的政策方向，更認為奢侈稅全案的重心，應該在於不動產投機稅。
觀諸本次草案內容，實際上包含了二種不同屬性的租稅目標。一是對如高價汽車、家具、遊艇、飛機及高爾夫球證等貨物或服務，所課徵的特別銷售稅。由於這些商品或勞務，都有價格較低的替代商品或服務，但購買者卻捨低就高，因而被視為奢侈行為；這也是奢侈稅一詞的由來。第二則是針對房屋與土地短期買賣的投機行為，課徵的額外銷售稅。在稅法上，二者固然都是銷售稅的一種，但後者其實具有強烈不動產投機稅的功能。
對於社會而言，因為客層不同，購買奢侈商品並不會帶動平價商品的飆漲；因而，課徵奢侈稅，除了降低貧富不均的象徵意義，並充實國庫外，對普羅大眾的實質利益相對有限。但若能藉由對投機性不動產銷售行為課徵特種稅，打破投機客、建商與房仲相互哄抬房價的三角炒作結構，則對整體不動產市場的價格，可預期有直接、實質的影響。若長期因此帶動整體房市回歸正常，更是庶民經濟的最佳體現。換言之，利用租稅工具打擊不動產投機行為的正當性與急迫性，都明顯地高於抑制奢侈行為，這才是本次立法的關鍵。
近年來台灣許多地區的不動產訂價，已經與成本、合理利潤及整體經濟等客觀條件脫鉤，呈現出毫無拘束的上漲趨勢。從經濟政策角度觀察，市場機制已然失靈，政府早有介入規範的空間。房地產漫天開價，建構出脫離經濟現實的看漲氛圍。除了把長期願景說成短期獲利的渲染外，還仰賴互相攀援哄抬，彼此以他案的價格，作為本案漲幅的佐證。打擊投機稅的開徵，至少在人為編織的模糊利多中，創造出一個具體利空，並削弱投資客、房仲與建商哄抬三角結構中的一個重要環節。
本次開徵不動產投機稅，還有其他象徵意義。其中最關鍵者，就是以實際交易價格作為課徵基礎。不動產交易以實價而非公告現值課稅的問題，已經是幾十年的陳年老案，但始終無法落實。若本次立法能順利通過，不啻是踏出了實價課稅的第一步。其次，針對不勞而獲的投機行為課徵資本利得稅，過去各界多有倡議；藉由本次不動產投機稅的導入，也可能開啟全面課徵資本投機稅的契機。
由於抑制奢侈與打擊投機之適用對象不同，反對的阻力與程度亦將不同。受奢侈稅影響者，短期內可能由賣方自行吸收，亦可能使奢侈的買家延後消費或改買替代物品，更可能沒人在意。反觀投機稅，因讓前述三角炒作結構的一角氣力大減，進而可能撼動整個結構，「受害人」如此明顯，自然會產生集中能量、極力反對的現象。對此，在未來立法程序中，政府應對社會釐清目標，將主戰場明確定義在不動產投機稅，以避免在立法過程中，藉由奢侈稅這個大帽子，發生以小換大、淡化處理打擊不動產投機稅的結果。
被稱為房市空頭總司令的張金鶚教授說，課徵不動產投機稅，在短期內能收打入投機客七寸之效。但不可否認，這還是局部打擊，而非全面出擊。未來如何藉由各種租稅及非租稅手段，由點至面的讓房價回歸正常，落實庶民經濟的施政原則，相信大家都引頸以盼；面對立院諸公可能的反撲行動，政府必須有所堅持，千萬不可第一步就踉蹌退讓。
不傷無辜 奢侈稅預留免稅空間
【經濟日報╱記者陳美珍、楊毅／台北報導】2011.03.23
行政院長吳敦義力挺「特種貨物及勞務稅條例草案」（俗稱奢侈稅），應保留「其他」免稅條款，據了解，財政部將朝正面表列免稅條文為主、保住「其他」為輔，若仍面臨立院強勢刪除，也會以行政命令為非屬炒房行為預留免稅空間。
財政部高層強調，奢侈稅納入「其他經財政部核定者」的免稅條款，並非空白授權，未來財政部在決定准駁時，仍要受限奢侈稅的立法精神，只有「合理、常態、非自願者」，才可以歸屬「其他」免予課徵炒房特別稅。
高層指出，外界對「其他」這項免稅條文有過多期待與不必要的擔心。他強調，即使法律納入「其他」也不代表政府可以為所欲為，濫用「其他」。財政部也說，稅法中常見「其他」的立法例，主要是考量法律無法百分之百周全的現實，提供補救措施。
不過，民意機關對於政府在奢侈稅的十大豁免條款中，訂定「其他」一項，認為有大開後門疑慮，藍綠立委不乏多人提出應予刪除主張。財政部指出，正在朝立院要求改以正面表列取代「其他」，但因法案尚未進入實質審查，行政院版仍保有「其他」一款不變。
財政部幕僚也已經開始蒐集各界意見，希望找出可以明列的免稅交易態樣，以合乎民意機關「全數正面表列」的要求。
財政部也將向民意代表保證「其他」一項，未來仍會合乎現有九項正面表列的免稅樣態範圍，不會踰越法律應有的界限，也無開後門之意。
◆ 打炒房 6月第二波查稅
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.03.23
政府打炒房不手軟，6月展開第二波查稅。凡是二年內轉手三次的成屋、預售率達到30%的預售屋建案，都將列為查稅對象。國稅局並已鎖定查稅名單，對涉及房產炒作且未能在今年5月誠實申報者，將按實際交易價課以重稅。
官員說，99年是房價飆漲關鍵年，稅捐機關會特別關注這一年買賣案件。財政部希望個人售屋者均應誠實報稅，以免查獲後除補稅外，還要再繳一倍以下罰鍰。
過去三個月，五區國稅局已先就97及98兩個年度的房產炒作案件查稅；6月將展開新一波行動，將以99年度有買賣成屋及預售屋者為主。
財政部要求國稅局需在今年7月前，呈報第一波查炒房的成果。官員指出，第一波查炒房行動已讓捐機關「熱過身」，第二波查炒房將更具火力。財政部提醒民眾，過去兩年若買賣成屋或預售屋，應誠實申報所得稅，以免被列為選查對象。
財政部指出，稅捐機關初步回報的成果，查稅金額約達5億元。財政部強調，首波對象是以買賣高價成屋，與預售屋權利移轉者；第二波仍將鎖定成屋及預售屋，但因各地房價高低不同，漲幅不一，炒房查稅行動將以轉手頻率多寡做為選查的主軸，高價房屋若涉及短期頻繁買賣也會列選。
五區國稅局近期將就房價漲幅偏高地區，短期買賣的成屋，以及預售屋轉讓的成交資料，交由各分局進行查稅。二年內轉手超過三次的成屋，各次移轉的對象與實際成交價格都會列查；至於預售屋建案的預售率達到30%以上時，國稅局即會要求建商提供「購買後到完成過戶前」有轉讓紀錄的客戶名單與成交資料供查。
99年度所得稅今年5月申報，財政部表示，稅捐機關目前按兵不動，但99年間曾買賣成屋或預售屋所有權者，5月若未按實價報繳售屋所得稅，6月被查獲，均要按實價補稅。
財政部第一波炒房查稅行動，主要是依據立法院財政委員會要求，瞄準豪宅、短期炒作與預售屋轉手者，包括半年內轉手或市價逾5,000萬元的交易案件，做為主要追查對象；預售屋則以黃金地段新建案做為選查標的，例如北區國稅局鎖定新板特區、高雄國稅局以美術館周邊建案為主等。
國稅局也自行加入豪華別墅假藉農舍規避地價稅，及一年出售六棟以上房屋的「多屋族」為查稅重點。
奢侈稅打房 意外捧紅店面
【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】2011.03.28
奢侈稅對房市帶來急凍效應，預售市場買氣明顯縮手，最新市調指出，置產型買家或投資客，紛紛把目光轉向有租金收益的店面，以及出租率高的飯店式公寓，改以收租金來度過這場奢侈稅風暴。
永慶房屋表示，在奢侈稅後訊息釋出後，預售屋市場買氣受創，但投資客仍有其布局需求，接下來有固定收益的店面與商辦，預期會是投資客的新歡。
由於房市買氣急凍，不僅建商減少接待人員，房仲業者見買氣不佳，也暫時將重心轉往店面或租屋市場。
太平洋房屋調查，目前台中一級商圈逢甲商圈的店面，起跳價為4,000萬元，而4,000萬至5,000萬元的店面較為搶手；一中商圈的店面主要價格在3,000萬至5,000萬元，如果店面樓上能分隔成套房出租，年投報率可接近7%；
台中港路旁的店面價格，已從2,000萬元漲至3,000萬元，位在新市政中心附近的透天店面更是出現惜售。
台中五期重劃區就有台北客，購買1.2億元的店面後，又立即要以1.9億元轉賣，沒想到遇到奢侈稅，買氣變弱。不過這名投資客也不急著轉賣，在地點優勢的情形下，重新裝潢，改以高價暫時出租。
奢侈稅後，高出租率的飯店式公寓，也受到許多投資客青睞，台中一棟專門租給外商、工程師的飯店式管理住宅，200戶住戶中，日本人就租127戶，有許多投資客想購買，但因租金收益穩定，有意出售的屋主並不多。
◆ 炒房鐵三角 打房沒打到要角
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2011.03.28
政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。
銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。
業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。
銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。
業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。
有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」
奢侈稅初審過關 不排除提前至6月上路
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS5/6256372.shtml
【台灣醒報╱記者蕭介雲╱台北報導】2011.04.06
奢侈稅今天下午順利闖過立法委員會初審，原本有關「其他經財政部核定者」的排除項目，經協商後，新增因房屋改建與都市更新因素，排除適用範圍。如立法院順利進行審議，最快將由7月提前至6月正式上路。
立法院財政委員會今天審查「特種貨物及勞務稅條例」草案，在中午發言完畢後開始協商，並在下午初審通過，預計在22日將直接排入院會進行二、三讀，如果順利完成審查，實施期程可以再提前1個月。
針對預售屋與農舍興建是否納入一事，財政部長李述德在答詢時表示，預售屋並非實體房屋，屬於權利轉移，目前可透過查稅方式，要求補繳最高40%的所得稅，再加上奢侈稅，會擴大打擊層面，與農舍均不宜納入；此外，持有期間2年屬適當規範，不宜再延長到3年。
而原本奢侈稅的「豁免條款」列有「其他經財政部核定者」，朝野立委均質疑有「開後門」之嫌，在國民黨立委、會議主席費鴻泰主持協商下，刪除此一文字規定。
另外，對於業界主張，珊瑚不應列為保育類的課稅範圍，草案也修正加上但書，「但非屬野生動物保育法規定之保育類野生動物及其製品，不包括之」，亦即不屬於保育類的珊瑚寶石，均不列入課徵範圍。
根據草案規定，持有非自用住宅的房屋、座落基地，以及空地，未滿1年移轉要課徵15%、1到2年為10%的奢侈稅。（後詳見原站）
◆ 奢侈稅提早 賣屋潮4月上演
中央社 2011.04.06
立法院財政委員會今天初審通過奢侈稅草案，且有可能提前到 6月上路。房仲指出，若提前實施將壓縮市場觀望期，加速賣方出手，原本預設的 5月賣屋「逃命潮」可能提前到 4月。
立法院財政委員會初審通過奢侈稅草案，刪去原先「其他經財政部核定者」的豁免項目，並增加房屋改建與都市更新兩項；且依時程推算，若立法院最快15日三讀，奢侈稅 6月上路不意外。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，市場原本預期奢侈稅 7月 1日正式實施，回推到 5月是投資客或投機客最後的售屋逃命潮，若提前到 6月實施，整體房市的觀望期立刻壓縮，呈現「加速趕底」的走勢。
蘇啟榮指出，依信義房屋內部統計，今年 3月大台北地區因為奢侈稅決定上路新增 3成的委賣量，除了投資客和投機客外，還包括很多看壞未來房價的自住客也加入售屋潮，形成委賣量大增；若奢侈稅提前到 6月上路，售屋逃命潮勢必提前到 4月。
他估計，4月的委賣量將如同3月，將比今年 1月增加 3成以上，賣方不是再折讓價格，就是乾脆出租，留著兩年後再出售。對於買方來說，可供挑選的好標的更多，但因為觀望期壓縮，究竟賣方會折讓多少價格很難預測，買方不易探到底價，4月將是最緊要的觀察期。
奢侈稅對房市短空長多
【經濟日報╱社論】2011.04.07
立法院財政委員會昨天初審通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，預訂施行日期將提前到6月1日，可望成為馬政府執政以來，第一個重大加稅法案，具有積極意義。不過，這個簡稱為奢侈稅的新稅，因尚未上路就已使房地產市場價跌量縮，令人關切其真正生效時的影響，值得深入闡述。
目前，房仲等房市相關業者揚言要走上街頭，抗議這項政策對他們生計帶來的衝擊；另一方面，無殼蝸牛運動人士也不甘示弱，要上街頭反制。不同團體以公開活動，讓社會聽到他們的聲音，在民主社會是很正常的事，當然應予尊重；但要強調的是，奢侈稅政策不只是對目前的房價有短期影響，而是對健全台灣房地產市場運作有重要的長期意義，是討論此一政策時不能忽略的。
房屋可供居住與投資，有些人購屋是為了自住，有些人購屋是為了投資，兩者都是重要的經濟行為，當然不應用任何政策阻止。此外，依國內調查結果顯示，一般家庭在一棟房子的平均居住時間大約是十年，一般人購屋貸款的平均還款時間約是七年；也就是說，不論是購屋自住或投資，基本上都是一種長期行為。
但是，還有一種比較特別的投資行為，是房地產的投機或炒作；這些行為通常會在很短的時間內，進行房屋的買進賣出。由於這種人大量的買進賣出，容易形成所謂的「假性需求」，導致房地產價格不合理的走高；漲到不合理的高房價時，會讓沒有房子或想要購屋自住的人產生相對的被剝奪感；如果再引發其他人一窩蜂跟進，還可能形成所謂的房地產泡沫。目前部分地區房地產市場價格高得離譜，正是這種炒作的結果。
現在政府為抑制少數人士的房地產炒作行為，提出課徵奢侈稅，目的就是針對不動產的短期炒作者進行課稅，因為只針對在「一到二年內買進又賣出的人」，對一般自住者或投資者應不會產生任何影響。所以，這種政策是遏阻不動產炒作最有用的政策。事實上，這並不是台灣首創，香港與新加坡也都有採用，而且他們的課稅對象是在四年內買進賣出者都要課稅，打擊面比台灣還要大得多。
要特別說明的是，開徵奢侈稅的消息一出，短期內或許會使投機者立即倒貨而使房價下跌，或可能使買方收手，造成需求不足；但只要台灣經濟情勢維持成長，長期而言，民眾的房屋居住與投資需求不會減少；而且，只要長期房價是穩定的，自住者自然就會進場。因此，奢侈稅只是針對炒房人士，當這些人不再炒房，房市長期將可回歸正常，所以是短空長多，對健全房市而言反而是有幫助的。
另外，房仲業者也不必太過擔心奢侈稅對房市的衝擊，因為目前房地產交易雖受奢侈稅影響而萎縮，但這只是短期現象；等到投機者退出，民眾對未來的房價與市場更有信心，購屋者自然會回籠。相反地，如果政府現在不出手抑制暴漲的房價，等到泡沫出現、大家都不願再買屋時，反而可能導致房市的崩盤，那時才是真正的冬天，而且更冷、更長。對房仲業者而言，一個穩定而熱絡交易的市場才是重要的，因為仲介房屋買賣的佣金收入才是最主要的收入，房價的漲跌並不是重點。
總體而言，奢侈稅對台灣房地產市場有兩個重要的意義；一個是讓投機者不再炒作，讓市場回歸自住與投資的正常需求；另一個是透過這個新稅制，讓政府可以取得真正的房屋交易價格，使房地產市場運作更透明、更健全，這樣不論對買方、賣方及房仲業者都有利。因此，衷心期望政府好好珍惜這個得來不易的新稅制，令其發揮應有的積極功能。
◆ 北市買小宅 22.4年不吃喝
中央社 2011-04-07
少子化的衝擊，越來越多購屋者喜歡買2房左右的小宅。住展雜誌統計，要在台北市購買25坪2房的預售屋，平均要22.4年不吃不喝才買得起。
住展雜誌根據少子化的趨勢，選定大台北地區25坪的 2房預售屋為統計標準，提出「居住正義指數」。
所謂「居住正義指數」是指房屋總價除以夫妻的年所得新台幣78.7萬元（按行政院主計處公布的民國98年「職業別受雇就業者平均每月主要工作收入」統計，30到34歲平均每月工作收入為新台幣 3萬2787元，雙薪夫妻年所得約為78.7萬元）而得。
根據住展雜誌統計可看出，要在台北市購買25坪 2房的預售屋，平均總價約1763萬元，平均要22.4年不吃不喝才買得起，即居住正義指數22.4。
首善之區的大安區，平均總價2880萬元，更要36.5年不吃不喝；其次是信義區，平均總價2378萬元，要30.2年不吃不喝；中正區平均總價2253萬元，要28.6年不吃不喝。
住展雜誌表示，數據顯示台北市的房價上漲幅度，遠遠高於年輕夫妻的年所得，是造成居住正義指數居高不下的主因。
如果從房價來估算，根據住展雜誌統計，以台北市平均房價最便宜的萬華區為例，要買25坪2房的房子，總價超過千萬元，達1100萬元，至於要進入台北市前3名的大安區、信義區與中正區，沒有2000萬元根本想都別想。
至於新北市部份，住展雜誌說，平均購屋的居住正義指數為8.8，所以在新北市購買同樣坪數的房子，居住正義指數平均只有台北市的 4成不到。
住展雜誌表示，新北市居住正義指數前3名依序是永和的14.7、新莊的12.3及三重的11.0。另外，居住正義指數最低的3名，則分別為鶯歌的4.1，八里的5.6及樹林的5.8。1000407
馬凱：居住正義不過一場春夢
【聯合報╱馬凱】2011.04.16
奢侈稅在民氣可用的形勢下火速三讀通過，可能六月就會提前實施。馬總統對此頗感欣慰，還公開強調，這正是為了追求「居住正義」。
但居住正義在台灣早就成笑話，而親手屠戮的，正是國父所倡導的三民主義。
大家從小就琅琅上口的平均地權、耕者有其田，都是實施三民主義的重要手段。醉漢買地的故事，在國父生動的敘述中，也傳神地表達了地價上漲乃是大家共同的成果，卻被地主不勞而獲的道理；因此，主張將土地暴利取來由全民共享的平均地權，也是眾所公認天經地義的做法。
但「漲價歸公」的理想，在現實社會中卻無法實現，強要追求，反而貽患無窮。土地增值稅就是最好的例證。當初的設計是自行申報地價，申報偏低則照價收買；同時，一旦出售，增加的價值課以百分之一百增值稅，完全歸公。但照價收買如此強烈的手段，每一個政權都不敢執行，只好以公告土地現值與公告地價取代必然偏低的自報地價；而百分之一百增值稅造成完全的閉鎖效果，完全不可行，乃一再下調，到目前只剩下百分之廿至三十，卻因公告價格常是市價的五成以下，實際稅率更打個對折。即使如此，只要在兩年內不調整公告現值與地價之間買賣，則一切稅負全免。
耕者有其田的目的在保障農民擁有農地的權利，卻在執行時將農地與建地之間劃出鴻溝；農地論甲買賣，一變成建地即論坪計價，價格可騰飛百倍以上。但若無公權力配合，農地就永遠無法飛上枝頭當鳳凰。
將平均地權與耕者有其田這兩大三民主義的理想結合在一起，台灣就創造了一個超完美的炒地皮天堂：只要勾結公權力，弄個土地重劃、都市計畫變更之類的手法，即可將便宜買進的農地變成貴如黃金的建地，再以全世界最低的地價稅輕鬆養地若干年，即搖身一變成為聚寶盆。倘若政商關係良好、手法純熟便捷，一個個台灣首富就輕鬆成就；而苦哈哈的薪水階級不吃不喝幾十年，全部的心血雙手奉上，成了不折不扣的屋奴。
今天執政者高喊居住正義，卻絕不敢觸碰土地稅制改革，連增值稅依實價課稅都無膽嘗試；至於師法新加坡、香港、荷蘭等為人民提供百分之卅四乃至百分之八十二的廉宜公共住宅，則會打破炒地皮的聚寶盆，又豈能輕易為之？因而奢侈稅只嚇阻一些兩年之內鑽空子的小投機客，社會住宅最後連百分之一都建不出來，本是意料中事。居住正義，只不過是一場美麗的春夢！
（作者為經濟評論者）
買預售屋 履約保證機制上路
【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】2011.04.29
內政部去年8月公告修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建商推預售屋須有「履約保證機制」，新制於5月1日正式上路，新北市政府將展開查察，若建商未遵循，可依消保法裁罰。建商憂心將產生另一波「打房」效應。
新北市法制局長邱惠美前年擔任行政院消保會法制組長時，主導預售屋買賣定型化契約增訂「履約保證機制」。她說，修訂目的基於保障消費者及「健全房市機制」，避免預售屋蓋一半，建商突然倒閉，消費者空有契約書，錢卻討不回來；無關打房，只是時間點恰巧碰上。
邱惠美表示，預售屋買賣定型化契約履約保證方式共有5種，包括不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證，由買賣雙方擇一採行。
她說，例如不動產開發信託，興建資金依工程進度專款專用；價金返還保證由建商先提撥預售屋價金，放在金融機構作擔保；價金信託是消費者付出的價金都存入信託的金融機構，工程進行至一定階段，再提出付工程款，等於消費者的錢按工程進度專款專用，不會被建商挪為其他投資。
同業連帶擔保、公會連帶擔保是一旦建商倒閉，由擔保的同業或公會接手完成。
邱惠美說，消保官將查察5月以後簽訂的預售屋買賣契約，若建商未遵循又不改善，即依違反消保法裁罰6萬元至150萬元，且得連續處罰。
新北市建商公會說，要建商先拿出與推案價金相同的錢押在銀行，沒幾家作得到，也沒有公會、同業肯為其他建商擔保。更有建商不滿說，不如乾脆由官方作保，或取消預售屋，規定蓋好才開始賣，可行性更高。
邱惠美認為建商早在去年就知道新制於今年5月上路，因此不致於產生太大衝擊。
◆ 哪裡最髒？新北市府百萬補助
【聯合晚報╱記者陶煥昌/台北報導】2011.04.29
居家附近環境髒亂嗎？新北市政府說，提出方案來，市府會花錢幫忙改造。環保局上午表示，將自5月起推出「鄰、里髒亂點百萬大改造」競賽，由市府委由專業顧問公司協助改造髒亂環境，把醜小鴨變天鵝。
環保局副局長張旭彰說，改造計畫主要由里民針對住家附近髒亂點提出改造想法，藉由里民參與，一起集思廣義，決定改造的方向。
環保局收到鄰里所提出的改造方案，由市府委託專業顧問公司協助改造，再結合里內志義工，進行後續環境維護，讓家園更乾淨、美觀。
張旭彰表示，經由全市1032里共同競賽，將選出前300處最髒亂、最具改造效果的髒亂點，以每點10萬元經費進行改造，並以其中以最具改造效果、影響層面大的髒亂點，最高可獲得100萬元經費補助。
他說，改造計畫自5月1日起31日止受理報名，希望市民及早向里辦公室提出需求，里辦公室彙整後即可向環保局提出申請；若有疑問，可上環保局網站http://www.dep.ntpc.gov.tw或電洽02-2953-2233詢問。
張旭彰又說，這項髒亂點改造方案行之多年，以往都由公部門尋找要改造的髒亂點，今年改用舉辦競賽計畫的方式，由里民發動提報，再由市府協助改造。
他解釋，如此一來，能加速改善效果、讓里民有更多的參與感，在後續的環境維護上，將會更加積極。
◆ 眷村彩繪夯 自助新村 政院建議保留
自由 2011.04.29
〔記者葛祐豪／高雄報導〕自助新村的牆壁彩繪與裝置藝術「眷村裡迷路」引起重視，行政院南部聯合服務中心執行長羅世雄昨天與軍方會勘，他認為這是高雄市新興的觀光景點，將與文化局及軍方進一步協調，是否以有償撥用方式保留下來。
昨天雖是平常日，自助新村仍湧入不少年輕人參觀，還有新人在此拍婚紗。羅世雄感慨說：「這種創新的手法，替高雄吸引大批年輕遊客，為什麼年輕人會主動來眷村參觀？這是從未有的經驗，應該要保留下來！」
羅世雄繞了一圈，他認為年輕人的創意讓眷村呈現出不同樣貌，這是一種成功模式。記者也隨機訪問五人，每個人都希望不要拆掉，讓這裡成為年輕人創作樂園。
海軍眷服組組長劉雄源上校說，高雄市已提報明德新村等三眷村的保留計畫，自助新村拆遷已成定局，今年下半年住戶遷移後，土地將交由國有財產局標售，挹注眷改基金五十多億元的缺口，除非市府願意有償撥用，但後續維護管理也是一大難題。
自助里里長張小玲表示，「眷村裡迷路」意外爆紅，住戶也都嚇一跳，連遊覽車也載遊客來參觀，假日人潮經常超過千人，住戶歡迎年輕人來此留下最後的美好回憶，但垃圾、噪音、亂停車等問題，確實讓現有兩百戶住戶不堪其擾。
目前自助新村的拆遷進度，將等自治基地的新屋六月驗收後，隨即展開抽籤交屋及公告搬遷等程序，若作業順利，自助新村年底前將面臨拆遷命運。
地上權70年 「現代住宅」租得起就買得起
【聯合報╱記者許玉君／台北報導】2011.05.05
為平抑都會區房價，經建會主委劉憶如昨天說，政府研擬最快今年底，推出「政府出地、民間興建」的「現代住宅」，希望民眾「只要租得起，就買得起房子」。
劉憶如說，政府計畫釋出靠近捷運的公有地地上權，最長可達七十年，結合民間建商興建具有品質的「現代住宅」，只要符合「名下沒有任何房子」、「家庭年收入不超過一定水準」兩大條件的民眾就可購買，並享有專案優惠房貸。
她強調，目前已鎖定大台北一些捷運末端土地，「面積不用大」，未來再擴及其他都會區。她說，「現代住宅」方案在各部會間已初步形成共識，近期內報請行政院核定，希望今年底前發包執行。
都會區房價居高不下，一直是十大民怨之首，各部會目前已陸續推出「合宜住宅」、「社會住宅」方案；經建會主委劉憶如昨天又拋出「現代住宅」的構想。
她分析，目前大台北房價不斷攀高，主要是因為土地取得成本太高，加上建商的興建成本後，房價自然居高不下；如果由政府提供土地，建商只需負擔興建成本，應能有效壓抑房價。
未來政府將設定「現代住宅」的標準規格，例如室內實坪介於十六到二十坪之間、挑高三米二到三米六、以二加一房為主、附寬頻網路設備、含整體社區規劃、出售價格愈低愈好。
劉憶如強調，未來將採公開招標方式徵選合作建商，愈能符合上述資格者，得標機會愈高。
申購資格也很簡單，不限首購、也不限年齡，只要符合「名下沒有任何房子」，及「家庭年收入在一定金額以下」兩大條件的民眾就可購買，還可享有專案房貸方案，如三十年期房貸、低頭期款等。
※ 相關報導：
＊ 劉憶如：現代住宅可轉售
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS1/6317650.shtml
劉憶如說，現代住宅的構想來自新加坡的組屋，未來現代住宅推出也可轉售，因為可以轉售才能提高民眾購買現代住宅的市場性。新加坡組屋後來出售的情況是房價會往上漲，但漲幅度不多，劉憶如認為，推出現代住宅應該不會嘉惠建商疑慮。
＊ 蓋現代住宅 建商：不虧本就有興趣
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS1/6317024.shtml
不過，政大教授張金鶚質疑，政府土地資源有限，房子卻愈蓋愈多，反更加鼓勵投機，而現在房市並不是供給不足的問題，政府卻一直強調供給面，實在很奇怪。張金鶚說，政府應對空餘屋做更有效利用，解決民眾居住的問題，並非置產問題。
◆ 平抑房價 要更明確政策！
【聯合報╱本報記者何醒邦】2011.05.05
經建會主委劉憶如昨晚臨時拋出「現代住宅」政策概念，聽起來有種既陌生、又熟悉的感覺，很多民眾乍聽之下都霧煞煞，不太懂得它與先前政府喊出的「社會住宅」、「平價住宅」有什麼區別？
明年是總統大選年，政府面對高房價的強大民怨，近一年已陸續畫出琳琅滿目的各種住宅方案大餅。
例如，內政部將在大台北釋出一千多戶只租不售的「社會住宅」，讓年輕人與弱勢族群擁有安身立命的家。
台北市政府也要蓋數千戶公營住宅，還一度想要用台北市仁愛路三段的空軍總部現址蓋「小帝寶」。
營建署也要在林口出售「合宜（平價）住宅」，其中的百分之五還要當成出租住宅。財政部國產局也曾以標售地上權方式在台北市蓋銀髮族、學生等公益住宅。
至今，沒有一樣平價住宅已經完成。社會住宅，連個影子都沒有，住宅法也躺在立法院；「合宜住宅」更是拖了許久還沒動工；「銀髮住宅」甚至因附近居民抗議而就此消失不見了；現在突然又出現了「現代住宅」的新版本。
經建會「現代住宅」的邏輯，是要協助收入沒那麼高的人購屋，並協助其貸款。的確，在高房價潮流中，可讓低收入戶，年輕上班族、剛成家者、在外求學求職者、老年人，多少受益。但內政部也說過，今後住宅政策將以租金補貼為主、興建為輔：如果收入沒那麼高的人，需要的是租金補貼，為何要把這些族群推向購屋市場，將他們綁在房產裡？
目前政府的各項平抑房價住宅方案邏輯紊亂、缺乏節奏感，更讓人質疑政府的住宅政策中心思想何在？政府必須跨部會研擬一套清楚、明確、完整的住宅方案。
青年安心成家 優惠房貸 最高720萬
【秦蕙媛、沈婉玉、王莫昀／台北報導】2011-05-06 中國時報
奢侈稅將在六月一日上路，為實現居住正義，遏止投機炒作房價及維護租稅公平，行政院長吳敦義昨天指示，放寬內政部與財政部青年安心成家方案與整合住宅補貼方案等房貸限制，未來民眾購屋最高可享有七二○萬元貸款優惠，以及貸款年限由現行廿年延長為卅年。
吳揆並要求各部會一周內提出完整配套多元優惠措施；並擴大推動現代住宅與社會住宅、合宜住宅等，以配合《住宅法》落實，多管齊下，健全台灣房巿。
據悉，這項政策重頭戲，係串聯內政部、財政部相關住宅補貼政策，包括原本只能單獨申請的內政部青年安心成家方案或是整合住宅補貼方案，未來都可與財政部版的青年安心成家方案搭配。
經整合後優惠貸款上限，分別由原本二○○萬元、二二○萬元與五○○萬元，一舉提高至最高七二○萬元；另為減少弱勢族群、薪水族等升斗小民的還款負擔，貸款年限也將由現行廿年拉長為卅年。
內政部營建署國宅組長王安強說，只要符合相關條件限制，就可同時申請內政部與財政部的優惠房貸，但內政部版青年安心成家方案不能與整合住宅補貼方案同時申請。
依內政部初步規劃，即將於今年底、明年初開始預售的合宜住宅申購戶，只要資格符合，也可同步申請內政部與財政部相關優惠房貸。
財政部昨日宣布放寬財政部青年安心成家方案條件，取消二千億總額度上限。國庫署副署長湯明輝指出，除了取消二千億額度限制，可以和內政部優惠購屋貸款並用外，財政部將特別要求八大公股行庫，積極承作偏遠地區房貸。
據財政部統計，自去年底開辦青年安心成家貸款後，累計至四月底，共有一萬五一四七戶申請，總申貸金額為五三二.五億元。
內政部還將擴大推動合宜住宅。繼在機場捷運Ａ七站建置二千五百多戶合宜住宅案（含五％只租不賣的社會住宅）日前公開招商後，內政部進一步規畫在板橋浮洲設置四五○○戶至五○○○戶合宜住宅（含五％社會住宅），未來下一處合宜住宅可望設立在機場捷運Ａ九站。
◆ 安心成家方案 兩極反應 綠：製造青年屋奴 藍：落實居住正義
【陳文信、管婺媛／台北報導】2011-05-07 中國時報
行政院敲定「青年安心成家方案」，將房貸金額補貼上限放寬至七二○萬，年限從廿年延長至卅年。
民進黨立委昨天昨天批評是「政策陷阱」，製造青年屋奴救建商；國民黨立委則認為此舉有助落實居住正義，惡意批評是酸葡萄心理。
民進黨立委邱議瑩表示，「奢侈稅」尚未上路，馬政府又推出青年安心成家方案，但凸顯政策毫無章法，更無助於房市改善，反倒可能讓青年一時誤以為是購屋利多，結果將陷入「政策陷阱」，建商則因此獲利，令人懷疑根本只是在討好建商。
立委涂醒哲表示，青年成家的問題，不在於是否展延貸款年限或放寬貸款金額，而在於青年沒有工作、薪水太少；他指出，一般青年薪水平均二萬多元，若貸款七二○萬元，光是貸款本金與利息，每個月就可能高達二、三萬元，比薪水還多。
國民黨立委賴士葆則表示，落實居住正義有很多個層面，青年優惠房貸增加與利息降低，也是其中一部分。
國民黨立院黨團書記長謝國樑強調，提高青年優惠房貸金額是很好的政策，代表政府有心解決年輕人買房的問題，落實讓年輕人住得起自己的房子。
立委邱毅也認為，讓年輕人有充裕的購屋貸款與壓力較小的還款期限，對居住正義實現是有正面幫助的；不能因為有人找不到工作，讓有工作的人不能有較低的購屋貸款，他說，降低失業率與協助年輕人購屋是兩回事。
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＊ 青年房貸利多 無殼族看得到吃不到
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貸款720萬，連本帶利就已經是全月薪水收入了，除非不吃不喝、又有幾百萬自備款在手，才能勉強買「殼」，他們感歎政府的決定對購屋者還是很遙遠。
◆ 政院提房市正義方案
【記者呂雪彗、王信人／台北報導】2011-05-06 工商時報
行政院昨天首度坦承，房市因奢侈稅有萎縮現象！吳揆在院會中指示由副院長陳冲召開跨部會會議，研商放寬多元優惠具體措施，以活絡房市。據悉，這項購屋多元優惠跨部會會議，最快可望於今（6）日召開。
其中，財政部昨也宣布放寬八大公股行庫提供青年首購優惠貸款，取消總額2,000億元上限額度限制，滿足民眾購屋需求，且可與內政部青年安心成家方案等住宅政策搭配，不再二擇一，最高可貸至720萬元。
吳揆表示，為實現居住正義，6月1日施行奢例稅，目的遏止非自用房地產短期投機炒作，但對自用、正常投資交易予協助扶植，「絕非打房」。他說，奢侈稅自3月提出起，房市價格不再異常上揚，已達政策部分目標，他坦言，奢侈稅政策使市場出現交易量萎縮、買賣雙方觀望。
為避免因奢侈稅造成不當萎縮觀望，吳揆昨天在行政院會中指示，由陳冲召開跨部會議，從供給面、需求面，提出多元優惠配套措施，減輕民眾購置自用住宅貸款負擔。陳冲最快可望於今日、慢則一周內召開跨部會議，不排除放寬的政策可能加碼。
政院週三曾祕密召開「健全房市、實現居住正義」因應配套措施會議，其中青年首購優惠政策性貸款政策原匡列總額度2,000億元，將改為沒有上限限制，以滿足民眾購屋需求。
另過去規定財政部的青年首購與內政部青年安心成家或整合住宅補貼方案，只能二擇一，財部同意不需二擇一，青年首購額度500萬元，八大公股行庫提供低利貸款1.64％，可搭配內政部上述二方案，最多可貸700萬或720萬元，貸款成數最高可達8成。
而內政部規劃，青年安心成家方案、整合住宅補貼方案，購屋貸款還款年限，研議由20年延長為30年，惟政府給予利息補貼仍為20年，且不論是租金補貼或購置住宅貸款利息補貼，均不受年度計畫戶數（例購屋今年為2萬戶）限制。
◆ 新聞分析－房市不是只有正義二字
【呂雪彗】2011-05-06 工商時報
繼奢侈稅打房後，為實現「居住」正義，行政院拋出要研議提供多元優惠措施的「健全房市」措施，政府左手「打房」，右手卻要「救房」，豈不是左手打右手？施政錯亂？
府院提出奢侈稅政策時，口口聲聲要實現「居住正義」，看似正義凜然，實則不然，府院口中的「正義」究竟是誰的「正義」，是少數無殼蝸牛，或是全民？
其實很多人並非買不起，只是不想買在都會區周邊郊區，非得擠進北市不可。因此，政府應多增加都會區周邊供給，利用捷運或高鐵沿線土地，讓北市、新北市的上班族都有屋可居，自然就不會「買不起房子」。
政府抑制投機炒作並沒有錯，但以課重稅限制民眾購屋，毫無配套，以致打房手段尚未上路，房市就先急凍，連自住型的買家也等著房價下跌。營建業者對政府以「正義」為名的民粹做法，普遍無法心服口服。
府院擔心若「打房」過頭，房市崩潰，連帶有很多裝潢、營造、房仲、銀行等諸多產業會受牽連，屆時造成失業率上升，對馬政府選情將帶來極大傷害，矛盾心情不言可喻。
府院端出任何政策前都應審慎，不宜打著「民意」旗號，讓民粹左右決策，如此會贏得選票或流失選票，得好好計算一番。
購屋優惠放寬 張金鶚：政府亂了方寸！
【聯合晚報╱記者游智文、陳雅芃╱台北報導】2011/05/06
奢侈稅上路前，行政院將舉行跨部會會議，研商放寬青年房貸多元優惠具體措施，以活絡房市；財政部青年首購優惠及內政部青年安心成家方案等住宅措施搭配，而且不再二擇一，最高可貸720萬元。對此，學者、社團齊聲痛批，政大教授張金鶚直言「這個政府已經亂了方寸！」、社會住宅推動聯盟發言人彭揚凱說，「這是引誘大家跳高房價火坑」，政府住宅政策已像無頭蒼蠅亂闖亂撞。
低所得高房價 「借他1000萬也沒用」
淡大產經系副教授莊孟翰則說，政府到現在還沒有搞清楚民怨所在，現在的問題，是年輕人根本買不起，如果所得不提高，「就算政府借給他1000萬元也沒用！」
經建會主委劉憶如前天拋出「現代住宅」，張金鶚昨天受訪時語帶保留，認為政府政策邏輯完全不通，令人懷疑是否在安撫建商，上午他得知政府加碼送，放寬青年優惠貸款最高可達720萬元後，接到記者電話，一句「真是亂搞」衝口而出。
奢侈稅未上路 要年輕人當屋奴？
張金鶚說，奢侈稅還沒上路，打房還沒有明顯效果，房價根本就還沒有下去，此時政府卻又跳出來要鼓勵年輕人購屋，而且不只加碼額度，還款年限還要從20年延到30年，這擺明是要讓年輕人出來當屋奴撐住高房價，「這個政府究竟在搞什麼？」
他表示，台灣的房地產從來不是供給問題，而是過度投資炒作、資訊透明度不夠，以致空屋、餘屋一大堆，但房價卻貴到一般民眾買不起。政府只要好好結合民間將餘屋做有效管理，在租金政策上做調整就可解決，不循此途，卻大玩一手打房，一手救房遊戲，令人失望。
莊孟翰也批評政府沒有對症下藥，民怨的關鍵是在低所得和高房價，民眾所得沒有增加，但台北房價已漲了一倍，大家買不起，因此民怨四起。政府推出優惠房貸補助年輕人購屋，雖是美意，但只要高房價問題不解決，民怨也不會解決。
綠委批「變相討好建商」
民進黨立法院黨團上午批評政府，問題在高房價，不在利息補貼。民進黨立委邱議瑩表示，這個方案藉由青年購屋貸款，來提高房價，變相討好建商，但讓年輕人背負長期房貸壓力。民進黨立委葉宜津也說，台灣房價動輒上千萬，政府利息補貼是杯水車薪，毫無作用。
◆ 社宅聯盟：賤賣國產 張金鶚：亂搞
【沈婉玉／台北報導】2011-05-06 中國時報
經建會推出設定地上權出售「現代住宅」案，社會住宅推動聯盟昨天批評，營建署所提「合宜住宅」以及經建會提出「現代住宅」，都是賤賣國產，不符合公平且無效的住宅補貼政策，毫無有助於居住正義，是選前亂開支票。
對於「現代住宅」案，政大地政系教授張金鶚批評「根本是亂搞」，過去根本沒有地上權出租後、政府可以取回的案例。在資源有限下，怎麼可以讓國有地被少數人占有、幫建商獲利，應該以租代售。主政者應該搞清楚，問題在於居住權，而不是財產權，「不是換了名字，就可以解決問題」。
張金鶚指出，現在把政策性貸款年限延長，又胡亂推出一大堆出售的房子，根本沒有整體思考，當前少子化下的台灣，未來是否需要那麼多房子，產生的稅賦負擔，卻要強迫未來的子孫承擔，非常不正義。
社會住宅推動聯盟發言人彭揚凱指出，以「合宜住宅」為例，為壓低成本，政府必須以較低價格將土地出售給建商，等同是賤價賣斷國有土地。無論合宜住宅或現代住宅，最終的結果都是入住者如同中了住宅樂透，對房價一點都沒有撼動效果，成為房地產炒作遊戲的一部分。
彭揚凱指出，居住正義應是讓一般民眾能以合理價格買屋或換屋，並補助經濟與社會弱勢者解決基本居住需求，呼籲政府應儘速通過「住宅法」、建立「不動產交易資訊公開」、強化「租金補貼」及興辦「社會住宅」，以健全房市、協助弱勢者居住，並形成永續循環的公有住宅體系。
※ 相關報導：
＊ 現代住宅 可望落腳沙崙或林口
http://news.chinatimes.com/focus/50108682/112011050600123.html
政府祭出奢侈稅之後，只見房市成交量萎縮，不見房價大幅回落，市場觀望氣氛轉濃，買賣雙方都在等機會。有鑑於十大民怨之首的高房價問題依舊沒有解決，經建會趕在五二○之前丟出現代住宅構想，似乎有為明年總統大選舖路意味。
◆ 冷眼集／誰敢相信政府？
【聯合晚報╱記者游智文╱特稿】2011/05/06
政府現在對房市，真的很像在「馴養家鳥」，一下子打，一下子救，讓牠餓個幾天，突然又給牠一頓好吃的。政府看起來馴養得很熟練，但有沒有想過後遺症？
首先是對政府信任感的問題。政府剛丟出奢侈稅，讓民眾相信政府有心要整頓房市，打擊高房價，沒想到奢侈稅還沒上路，又丟出一個鼓勵民眾購屋的優惠房貸方案。如此反覆，到底以後政府說的話算不算數？民眾該不該相信？
第二是對實質市場的影響。台灣房市是個淺碟市場，任何政策都會牽動到房市的變化，建商則依政策來擬定推案計劃，政策變化如此劇烈，建商推案無所適從，房市忽冷忽熱，對國內房地產產業發展相當不利。
第三，政策反覆，也會衝擊到自住客。奢侈稅祭出，大家以為可以修正等一下，但是優惠房貸推出，如果未來房價持續上漲，那現在的等待豈不是日後要付出更大代價？
政府施政必須有一致性、邏輯性，如果只是用馴養家鳥的心態施政，沒能站在一般人民或市場面來思考，就像學者及社運團體所批評的，政府房市政策亂了方向，這樣的後果，倒楣將是政府、業者、民眾，大家皆輸！
居住正義的不正確處方
【經濟日報╱社論】2011.05.09
政府為體現居住正義，已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，但新稅制尚未上路，最近政府卻動作頻頻，經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案，讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施，提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章，距離居住正義的理想反而漸行漸遠。
課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求，讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成，當政府下定決心推動奢侈稅政策後，自不免對房市造成急凍效應。近月來國內房市交易大幅減少，全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮，其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元，近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限，但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房，理所當然應樂見房市的健康調整，沒有理由反其道而行。
經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想，先從房價偏高的大台北地區做起，由政府釋出捷運末端公有土地，並無償提供最長70年的地上權，由政府設定「現代住宅」標準規格，開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供，建商只需負擔興建成本，自可有效抑制房價。
此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因，讓中低所得者買得起房子，也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。
但問題在於，國內餘屋高達百萬戶以上，住屋問題並非供給不足，而是假性需求過高，房價大幅偏離正常水準，導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距，政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅，豈非治絲益棼。
更讓人一頭霧水的是，政府平價住宅政策琳琅滿目，過去已有執行多年的國宅政策；去年為五都選舉，內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策；營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜（平價）住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。
這些平價住宅政策，都是為了因應弱勢族群的住屋需求，但是，各種未經整合的住宅方案草率推出，畫大餅卻遲遲不能落實，反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。
最可議的是，政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻，居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制，不僅取消貸款總額度2,000億元上限，而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到720萬元。此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房，另一手放寬優惠房貸，政策思維自相矛盾，政策效果自我抵銷，如此紊亂的政策作為，豈能讓人民信任政府？
我們必須提醒政府，居住正義必須建立在市場法則之上；政府的基本責任是在健全房市的運作，不讓投機買賣影響正常房價，剝奪人民居住的權利。當前國內房價的合理調整，是實現居住正義的必經途徑；在房價進行合理修正的過程中，出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施，都不是健全房市的正確處方，也與居住正義的精神背道而馳，及早改弦易轍方是正辦。
◆ 我見我思－你敢借720萬？
【呂紹煒】2011-05-09 中國時報
看到政府實現「居住正義」（嗯，好偉大的口號），整合放寬各種優惠貸款，最高可貸到七二○萬元，其實，有點啼笑皆非。大家捫心自問一下：你敢向銀行借這麼多錢嗎？有本事、有能力借這麼多錢者，會是政府實現居住正義，要照顧的對象嗎？
政府實現居住正義，要照顧的無殼族，那些月薪不到三萬元的三百六十萬人，應該是最重要的對象吧。正常的理財守則告訴我們，房貸不要超過收入的三成，否則會影響生活品質，同時在碰到特殊變故時，缺乏應變能力。
簡單的算一下，借了七二○萬元，利率以二％計，貸款長期三十年，每個月還本付息要支付二萬七千元左右，占三萬元的九成，如果算是夫妻一起各賺三萬元，也占了四十五％。
即使貸款有寬限期、政府也有特別優惠與補貼，但在利率逐漸看升情況下，用二％算該是夠保守了，如三年後利率升到四％，收入卻不可能三年內倍增，其風險之高由此可見。很難想像，有多少無殼族能承受這個壓力。而對經濟弱勢者而言，工作與收入相對較不穩定，一旦碰上變故，身上背負六、七百萬的負債，是夠苦的，能否度過更難講。
美國在公元二千年的網路泡沫之後，利率一路大降到歷史低點的一％；接著正逢國會與白宮聯手推出類似咱們住者有其屋的政策，公營性質的房利美、房地美帶頭大幅放寬對低收入者的放款標準，接受所謂的「次級房貸抵押」。當時，業界取笑說：只要會簽名者，都拿得到貸款。美國自有住宅比率因此曾經上升到近七成，還被美國住房部引為「傲人的政績」。
不過，退潮時，大家就看到到底誰光屁股在裸泳。利率上揚、房價不再無止境的上漲後，次貸的違約率不斷提高。最後，就是眾所皆知、席捲全球的金融海嘯。那些借了遠超出其支付能力貸款者，大部分都被掃地出門，受傷更重。
不過，說實話，能借得起龐大資金者，倒令人「羨慕」，這些人也多半是經濟上最強勢的一群。例如，現在全台個人負債最高者，應是國泰集團董事長蔡宏圖。為了買下弟弟手中的國泰股票，由銀行聯貸，蔡宏圖借了七百億元。據說，他會很哀怨的說：誰說我是台灣首富？我其實是「首負」─負債的負啦！至於第二名，大概是富邦蔡明忠、蔡明興兄弟，他們向銀行借了五百億，買下有線電視。
因此，雖然政府有此最高七二○萬元的房貸借款德政，但民眾最好想清楚一點，預估一下利率走勢，及自己中長期的承受能力。這種德政「聞聞」即可，未必真要吞下；要政府蓋點房子便宜給大家租，風險還較低也較划算哩。借七二○萬元，我是絕對不敢啦，你敢嗎？
社論－強化公屋出租 實現居住正義
【本報訊】2011-05-10 中國時報
在「居住正義」的倡議下，除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外，經建會也釋出蓋現代住宅，號稱「租得起就買得起」的訊息；政府同時把優惠房貸整合，最高可貸七二○萬元，貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義，國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。
實現「住者有其屋」確實是高尚的理想，值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋，則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現，但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租，讓經濟弱勢者得有安身立命之住所，則較有可能實現。
我們所以不談政府興建房屋，再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法，是因為這種「國宅政策」，台灣早已作了數十年，最後無以為繼。因為，政府找地、蓋屋再出售，幸運以低價買到的民眾如中樂透；但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難，終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸，台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上，可以出租給弱勢民眾，就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。
雖然台灣號稱自有房屋率達八五％，但實際擁有自有房屋者約七成左右，另外三成的無殼蝸牛，可能一輩子買不起房子，其中又有三成民眾收入遠低於平均值，這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限，坦白說，大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢，而且一旦利率反轉，各種社會問題與金融問題齊來，情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠，才是解決其居住問題之正道。
看看國外，鄰近的港、星、日，遠一點的歐美國家，都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成，香港有三成民眾向政府租公屋居住，另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋，是由政府興建出售與出租給需要的民眾。
政府在黃金十年政策中，提出「住者有其屋」目標，方式之一就是找國有地，由政府以設定地上權方式興建住宅，這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋，因為少了土地成本，所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來，建商還是要有其賣屋屋利潤，表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者；與其如此，不如政府發包興建再出售或出租，至少免了中間的建商利潤，價格不是更低嗎？難怪，學者要罵是圖利建商。
二來，設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權，權利義務明確，投資者算投資報酬率，到期就繳回土地，問題不大。但一般住宅，則會引發其它的社會問題，過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後，都引發許多問題。因此，設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。
近年房價高漲，讓高房價成為民怨之首，政府先以奢侈稅抑制房市投機；同時也加強公屋（不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅）的供給，也是正確的解決方式。但後者，我們認為應以出租為主軸，絕對不可蓋完出售了事，這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋，我們也認為應設定「買回條款」，購屋者如要出售時，以一定的計價方式，只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋，籌碼永遠留在政府手上。
不論是政府，或是社會民眾，都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋，公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益，這種「漲價歸私」的目標，則不該也不能是政府的責任。
都會區周邊 小心買到工業住宅
【聯合報╱記者呂開瑞、游文寶／桃園報導】2011.05.17
房地產熱，桃園地區最近推出不少工業住宅，有透天厝，也有大樓，外觀看不出來，售價也和一般住宅相近，有的建商刻意隱瞞或以很小的字體在ＤＭ很不明的位置註載「乙種建地」，消費者購屋前最好睜亮眼睛，避免誤地雷。
桃園縣消保官羅明堂表示，建商推出工業住宅時，相關資訊一定要充分揭露，除了清楚標示是工業住宅外，在銷售時也要充分告知消費者，才能避免消費糾紛。
桃園地檢署指出，建商在銷售時如果未善盡告知責任而刻意隱瞞，售價又與一般住家無異，可能構成詐欺罪。
桃園縣都會區周邊，最近冒出不少工業住宅，建商通常不會主動告知，「你不問就不說」，有些廣告略而不提，有的是極小的字，寫著「事務所、金融商業使用」等，再搬出一套理論如售價較低、公共設施完善，或教客戶白天當辦公室、晚上當住家。
縣府建管科長王振鴻表示，工業住宅和一般住宅不同，都市計畫法規定，工業區乙種用地申請一般商業使用時，是不允許作為住宅使用，建商是鑽法律漏洞。
工業用地因土地取得成本較低，往往只有住宅用地的一半成本，與住宅價差可達二至三成，因價錢具競爭力，才趁勢而起。
不過縣內的工業住宅，有的價格直逼一般住宅，桃園市有一幢工業住宅大樓，每坪售價18萬元起跳，比鄰近大樓都貴，雖然工業住宅的水電費、稅率可比照一般住宅稅率，但工業地建住宅屬違規使用，一旦被檢舉，可能遭到拆除或處罰，銀行貸款成數也可能只有五到六成。
工務局指出，買了工業住宅，鄰居如果開工廠，其他住戶只能自認倒楣，住家品質將大打折扣，且因市場性較差，未來的轉手可能不易，消費者購買前務必要思考清楚，以免後悔。
現代住宅 敲定土城、三峽
【聯合報╱記者林育立、賴昭穎／台北報導】2011.06.29
經建會昨天敲定，將在新北市土城和三峽試辦「現代住宅」，特色是「沒有土地所有權、也沒有房屋所有權」，只有使用權，售價將只有市價的一半左右。
經建會副主委黃萬翔昨天公布兩塊現代住宅基地，一塊距捷運頂埔站約500公尺，一塊距捷運預定站教育研究院200公尺。兩案合計將推出560戶。
他強調，未來購屋民眾只要支付市價的5到6成，就能享有70年的使用權，最快在102年就會完工。
現代住宅銷售對象，主要是名下沒有房產和所得在一定水準之下的小家庭或個人，「只要租的起、就能買的起」。
黃萬翔表示，「購屋的民眾沒有產權和所有權，不用繳房屋和地價稅」，將採設定地上權方式由民間開發商興建的現代住宅，土地仍然屬國有，住戶只是買到70年的使用權，轉租和轉賣都有限制，「只是滿足你居住的需求，不能讓你賺錢」。
全新的概念也要有與眾不同的建築設計，黃萬翔說，現代住宅不只價格合理，也將引進綠建築的規範和新能源設備，彈性利用空間，在建築造型和設計配套上都有創新，這部分還要找專家來討論。
目前還屬試辦性質的現代住宅，未來和社會住宅、合宜住宅一樣，都將納入行政院的整體住宅方案，觀察民眾的接受度之後，再決定是否再繼續興建；黃萬翔說，「試水溫後如果備受好評，政府還繼續推。」
另外，與會官員轉述，財政部國有財產局還提供近180筆位於台北市、新北市的國有土地，多數位於捷運站附近，目前經建會評估中。
這4塊土地面積最大的是位於台北市南港區龍華街的衛生署舊址，面積有1059坪，緊鄰捷運昆陽站；其他還包括台北市松江路90巷內的800多坪土地，位在松江南京站附近；台北大學宿舍附近、台北市合江街、龍江路附近，面積700多坪，臨近中山國中站；台北市士林區捷運士林站出口，位於文林路和美德街交叉，是面積最小的一筆，約270坪。
◆ 大埔劃地還農 劉政鴻：10月上路
【聯合報╱記者胡蓬生／竹南報導】2011.06.29
苗栗縣長劉政鴻昨天到竹南大埔勘察「擴大竹科竹南基地及周邊特定區公共工程」施工進度，針對當地引起關切的「劃地還農」案，他強調目前已與農民完成農地位置分配協調，預計10月可將農地交付給農民。
全案區內公共工程去年3月11日開工，目前整體進度約15％，比預定進度略超前。
劉政鴻上午與縣府相關主管、地方首長及議員、里長多人勘察大埔案工程現況，同時說明「劃地還農」辦理情況。
劉政鴻指出，「劃地還農」主要與細部計畫在本月下旬已發布，日前並與農民完成農地位置分配協調，正陸續辦理樁位放樣、整地、灌排水路、植栽移植及回填沃土，當務之急是儘速趕工，早日將分配的農地交付農民。
他表示，除24戶農地交付要加速，其他900多戶地主的權益也不能忽視，應加緊施工，提前在明年12月底前完成抵價地點交作業、後年3月完成全案的公共工程開發。
大陸萬通 淡水搶蓋陸客社區
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.09.12
看好陸客來台購屋商機，由大陸房產開發商萬通集團投資的建案「萬通台北2011」，鎖定大陸民眾為買主，自9月初公開預售，一周以來已賣了20多戶，這座位在淡水的建案三年後交屋，將成為台灣首座「陸客社區」。
萬通集團昨（11）日表示，為了吸引大陸民眾來台購屋，萬通集團在8月底曾邀請上海、北京與廈門的客戶，組成賞屋團來台，到台北淡水參觀此案，效果還不錯，未來若有客戶想參與，萬通就會持續舉辦來台賞屋之旅。
據瞭解，萬通為了此案，已在上海、北京設置接待中心，也在新加坡、香港等地同步宣傳，銷售對象除大陸買家外，還包括海外華人。此案預計11月開工、2013年底完工、2014年初交屋，上周開賣以來，每坪60萬元以上，已成交20多戶，購屋者全數是大陸買家。
萬通集團董事主席馮侖是大陸知名的地產大亨，對台灣房市情有獨鍾，近三年來幾乎每月都會訪台考察。「萬通台北2011」是萬通集團透過新加坡子公司，與台灣本地開發商南國建設合作推出，地點在淡水小坪頂，定位為精品度假屋。
此案基地面積近9,000坪，萬通集團預計興建三棟大樓，其中兩棟為樓高29樓的精裝住宅產品、共276戶，另有一棟休閒會所，有湯屋、商務中心等公共設施。
馮侖說，台灣房地產擁有永久產權，台灣的交通建設、生活機能與文化氛圍等，也都具有吸引力，整體而言，台灣的度假屋條件更勝海南島的三亞，應能吸引陸客出手。他預期，台灣未來將成大陸富人置產首選。
台灣地產業者分析，大陸官方調控房市，歐美經濟情勢動盪，大陸富人急需資金出口，台灣房地產具有永久產權、房價與上海、北京、香港等地相比，也相對偏低，預料將有愈來愈多大陸民眾來台買屋。
除了大陸地產開發商，目前多家建商都希望爭取陸客商機，最積極的是鄉林集團，頻頻組陸客賞屋團。遠雄集團也已成立全球資產服務中心，展開行銷活動；高雄建商京城、隆大，房仲業者信義、永慶、台灣房屋，也規劃提供服務。
◆ 陸人買屋不難 居留不易
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.09.12
大陸民眾來台買屋漸成風潮，房地產專家指出，大陸民眾若想來台買屋，只要提出申請、經過台灣政府核准即可，不過每年只能停留四個月，若想移轉產權也要等到三年後。
太平洋房屋副總經理李珠華指出，依照「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」規定，大陸的人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，在台灣經過申請且經核准後，就可購買不動產。
對於想來台置產的大陸民眾，李珠華說，第一，要先備妥身分證明文件，向大陸縣市公證處辦理涉台公證書，再向財團法人海峽交流基金會（海基會）申請驗證的文件。
第二，要向欲購買的不動產的所在地直轄市或縣、市政府洽取，或透過網路下載申請書；第三，填妥申請書之後，向不動產所在地的直轄市或縣、市政府地政機關申請。
經過申請且核准後，即可購入不動產。不過，李珠華提醒，大陸民眾取得供住宅用的不動產之所有權後，於登記完畢後滿三年，始得移轉。
但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。
大陸民眾買房後若想來台，準備該不動產的登記簿謄本，依「大陸地區專業人士來台從事專業活動許可辦法」，於預定來台之日期的14個工作日前，提出申請即可；若有緊急情況者，得於預定來台之日的前五個工作天前提出申請。
李珠華表示，依規定，中國大陸已取得台灣不動產所有權者，其來台停留期間及入境次數，不予限制，但每年總停留期間不得超過四個月。
居住正義第一步…實價登錄 實價課稅
【聯合報╱林建甫／台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人（台北市）】2011.10.05
馬英九總統日前舉行第二場「黃金十年、國家願景」記者會，強調實價課稅的觀念，綠營強調此舉是拿香跟拜。國政基金會研究甚久，也做過很多建議。我們瞭解此議題可以說是全民的共識，該如何實作也有整套藍圖。
首先，人民所要的是充分、透明的資訊。人民不希望被蒙蔽、更不想因為資訊不對稱而被房仲一再地上下其手。買任何東西都有實價，為何房屋不能實價課稅？有點講不過去。
其次，台灣的高房價問題已經是現在的十大民怨之首，這就是實價課稅的民意基礎。以一戶一百三十坪、市價二點六億元的帝寶豪宅為例，房屋稅一年僅約七點六萬元，換算後稅率僅萬分之三左右。不合理至極。
實價課稅要如何實際執行呢？當房產經過買賣交易後，成交價便可當為實價作為課稅基礎。而沒有買賣交易的實價則仍需透過評定。因此現有的「地價及標準地價評議委員會」以及「不動產評價委員會」仍有必要。但重點是土地及房屋價格必須貼近市場的價值，才能合理的課稅、徵收，乃至作為買賣的依循。因此必須改正現今制度下所造成的行政怠惰以及與市場脫鉤的評價方式。三年才召開一次的會議完全無法跟上市場即時的脈動。
房屋課稅現值是依房屋使用執照記載構造、用途、總層數、面積…等項目，再參照縣市不動產評價委員會評定之各類標準數據評定之。此方法所產生的價值與市場完全脫節，而且評議過程常受到政治因素及特定團體的干擾，造成長久以來房屋評定的現值偏低。地價評議過程亦復如此。
未來實價應以更科學化的方式進行評議，透過計量模型，運用特徵函數針對如：地點、坪數、建材、捷運距離、周邊成交價…等變數來考量，而隨著實價登錄系統資料庫的建立，計算出來的權重就可以來估算出合理的房價。
房產透過自用與非自用的分類標準來課稅。自用的可以優惠稅率，以不超過目前稅賦為原則。非自用的則以實價及標準稅率課徵，提高投資客的持有成本及炒作障礙，一方面可平抑房價，多出來的房產就可以釋出，並把資金導到生產事業，另一方面政府可增加稅收。
如果政府要鼓勵人民適當儲蓄置產，可適度放寬自用的定義。但重要的前提是符合「居住正義」，不能讓少數人擁有超多的房產而妨害了他人的居住自由，這也是「平均地權」的真正涵義。
實價課稅是全民的共識，而目前的重點則是在實價登錄系統的建立，才能有實價課稅的機會。而建立實價登錄系統也是此次立法院會期相當重要的一環，望全民一起努力，讓居住正義不再是政治的口號！
◆ 自用住宅 十年內不加稅
【經濟日報／記者徐碧華／台北報導】2011/10/04
內政部長江宜樺昨（3）日表示，不動產稅制的著墨是「移轉優先、持有在後」，持有中的「自用住宅稅率不變、非自用住宅由財政部決定」。
為符合居住正義，馬英九總統昨天公布的黃金十年計畫，在不動產稅制上承諾「不增加自用住宅稅率」，但會推動限期建築及課徵空地稅；同時要逐步落實不動產交易實價課稅。
江宜樺解釋，包括奢侈稅開徵、個案實價登錄都是針對不動產交易，先處理與交易有關的稅制，接下來才會處理持有部分。
持有的稅制是地價稅和房屋稅，隨實價登錄的案件累積成長，會調高公告地價和房屋評定現值慢慢接近市價，江宜樺說，這就是「擴大稅基」。
持有方面又區分成自用住宅和非自用住宅。江宜樺說，「黃金十年、國家願景」中寫得很清楚，未來十年自用住宅的稅率不會增加，包括自用住宅的地價稅稅率和房屋稅稅率。
黃金十年計畫沒有承諾非自用住宅的稅率不增加，江宜樺說，非自用住宅的部分怎麼調，將由財政部決定。
至於高房價地區增加住宅供給，未來一年，內政部將興建1萬戶以上的合宜住宅及社會住宅等；也要加速開發淡海新市鎮等。蓋完後下一步要如何走，江宜樺指出，視需求而定。
※ 相關報導：
＊ 學者：實價課稅 要有五年緩衝期
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=247854
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰昨（3）日表示，推動不動產實價課稅，至少要有五年緩衝期準備配套，未來全民可一起監督，檢視這是否只是另一張選舉支票。
不用再當呆人了！ 自宅及消費放款 取消連帶保人
【楊毅、劉宗志、沈婉玉／台北報導】2011-10-07 中國時報
俗話說「人呆才作保！」立法院財政委員會昨天初審通過《銀行法》部分條文修正案，未來銀行辦理自用住宅放款和消費性放款時，將不得要求借款人提供「連帶保證人」，以保障弱勢消費者權益，並避免民眾為人作保，卻反而「公親變事主」，成為銀行的討債對象。
提案立委賴士葆表示，其實法律上根本沒有所謂的「連帶保證人」，這是銀行實務運作而來的用語，「連帶保證人即共同債務人」；他說，通常銀行就算已取得足額擔保，還是會在契約中「玩文字遊戲」，利用一些遊走法律邊緣的條文，要求借款人須提供連帶保證人，或要求保證人拋棄「先訴抗辯權」，明顯罔顧現行法令精神。
金管會主委陳裕璋昨受邀進行《銀行法》修法報告時也認為，連帶保證人明明不是債務人，但卻常因債務人「跑路」或查無財產，而成為銀行追討對象，須背負龐大債款，相當不合理，他贊成修法改善。
三商銀高層則認為，此法通過對銀行沒影響，但對消費者來說，卻是「一體兩面」，雖讓幫人作保的民眾，免遭銀行討債，但恐怕會讓債信條件不佳的人，陷入借不到錢的窘境。
根據財委會初審通過版本，明定銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，例如：購屋貸款、房屋修繕貸款、汽車貸款等，不得要求借款人提供連帶保證人，但銀行仍可徵提「一般保證人」；當銀行已取得足額擔保時，不得以任何理由要求借款人提供保證人，包括連帶保證人。此外，以往在締約時，特別約定主債務人延期清償，且不需經保證人同意，將導致保證人「永無翻身之日」。因此，草案中新增，因自用住宅及消費性而徵提的保證人，其保證契約自成立之日起，有效期間不得超過十五年。
也有銀行業者說，修法後，銀行為了保障債權，未來授信可能會降低成數、提高利率因應。甚至若保證人年限不得超過十五年，則未來貸款年限也可能被限縮到十五年。
大型行庫高層更直言：「立委管太多」，借款人信用不足，只好找保證人是「一個願打、一個願挨」。修法通過後，銀行追討債權時，將可先對一般保證人進行財產假扣押，保人還是逃不掉，只是多一道程序而已。
◆ 實價課稅的爭議與配套
【經濟日報╱社論】2011.10.08
馬英九總統在最新推出的黃金十年居住正義篇中，明言將推動不動產交易要依實際交易價格課稅。實價課稅是國內學者倡議多時的政策，如今政府最高領導人鄭重宣示推動，各界多予肯定及支持，並希望馬總統能完整落實，要做好配套，減少爭議。
一般而言，由於單項房地產的交易並不頻繁，使交易價格與市價間的認定相當困難。因此，國內對房地產價格的認定有許多方法，例如對土地有公告地價及公告現值，對房屋訂有評定現值等。由於這些價格是課稅的依據，地方政府在認定時考量實務困難及政治現實，造成各種公告價格普遍低於市價，進而使得買賣房地產者及持有房產者的稅負偏低，逐漸形成國人投資（投機）房地產的興趣，以致國內房市易漲難跌。由於房價過高，許多人只能望屋興嘆，尤其年輕人的薪資停滯，面對居高不下的房價，使他們對未來產生高度的不確定感，高房價遂成民怨之首。
近兩年來，為平息高房價民怨，馬政府做了很多事，例如對短期的房屋交易課徵奢侈稅、提供優惠貸款及推出各類社會住宅等；接下來，則要推動不動產交易應實價登錄，提高房市交易資訊的透明度，再進一步即是據以課徵各項房地產稅收。由於實價課稅代表的是課稅基礎擴大，不動產相關租稅可能上升，將衝擊不動產業者與相關利益團體，並可能打擊房市買氣，因而過去在推動時都曾遭遇很大的阻力，馬總統在大選敏感時刻做出此一政策宣示，正彰顯其決心。
不動產實價課稅有很多好處：第一，當所有不動產交易的實際交易價格充分揭露時，政府部門可獲得最即時的價格資訊，從而得以即時提出對策，讓房市不致暴漲暴跌。第二，由於不動產交易價格是公開的，使交易雙方更容易協商價格，提高成交率，而不致讓擁有訊息優勢的一方占另一方的便宜。第三，由於交易價格完全公開，政府可運用這些資訊，正確估計沒有交易的房地產現值，從而使不動產持有者繳納合理的稅負，包括土地增值稅、地價稅、房屋稅及不動產交易所得稅等，讓不動產的投資或投機者無法再輕易規避相關稅負。第四，經過上述調整，一方面使不動產的租稅負擔更公平，一方面增加炒作成本，在長期將可收到抑制房價的效果，進而使居住正義得以實現。
當然，實價課稅並非完美無缺的政策，也存有一些爭議，但須慎辨其合理性。例如有人主張，房產價值是個人財富的累積，屬於個人隱私，不宜公布，尤其是有錢人不希望別人知道他們花了多少錢買房子。這種說法並不正確，多數先進國家的不動產交易都是透明的，以美國為例，每一項不動產的歷史交易價格都登錄在網頁上，任何人都可查詢。再者，也有人認為，如果房地產依實價課稅，會讓賣方的成本提高，賣方會提高售價，把稅負成本轉嫁給買方，反而造成房價上漲。此種說法同樣似是而非，因為能否轉嫁，要看買賣雙方對於價格的認知及當時的市場狀況，市況好時較容易轉嫁，反之則否，還是由市場決定；而決定市場機制能否發揮功效的關鍵之一，正是資訊透明。
另一爭議是，如果不動產開始實價課稅，可能會讓一些長居一處而未做交易的家庭，因房價認定的提高而導致房產稅負加重。這個爭議確實存在，也是實價課稅政策推動時應有的配套，可行的作法至少有二；一是對自用住宅的相關不動產稅賦應維持較低稅率，二是隨著房產稅基的擴大而相應調低，使總實質稅負不致因實價課稅而提高。政府推動實價課稅是正確方向，但不能因此加重自住家庭的負擔，更要廣向民眾說明，以免橫生誤解，反成政策阻力。
炒房大咖勇哥涉逃稅11.5億 檢調大搜索
【聯合晚報╱記者王聖藜/台北報導】2011.12.07
房市投資大戶「三黃一劉」之一的「勇哥」黃勇義成立天義國際股份有限公司，組炒房集團，利用親戚當人頭進行房市交易，涉嫌逃稅至少十數億元。檢調上午發動偵查，前往「天義」等地點查案，並約談黃勇義及人頭戶多人，檢調大動作偵辦行動，上午震驚房市業界。
台北地檢署指揮調查局台北市調查處等單位，動員百名辦案人員加入辦案，今天清晨持向法官聲請的27張搜索票四處蒐證，調查局中午發布新聞稿說，黃勇義炒房讓房價居高不下，發動偵辦有利於實現居住正義。
辦案人員查出，黃勇義以42名親戚為人頭購買房產，轉手獲利賺取差價後，並以詐欺的方式逃漏稅捐，檢調配合國稅局整理出黃的逃稅金額，高達11億5000萬元，嚴重影響國庫歲入。
犯案三部曲
1.找人頭出面向銀行超貸購屋
2.以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下
3.逃漏稅捐稽徵
檢調認為，黃規避包括天義的營業稅及他個人的綜合所得稅，而犯案三部曲為「找人頭出面向銀行超貸購屋」、「以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下」、「逃漏稅捐稽徵」，全案朝違反稅捐稽徵法、違反商業會計法、刑法偽造文書等罪偵處。
據了解，由於檢調經過長達1年的蒐證期，黃勇義涉案事證相當明確，黃到案後如不吐實，檢方不排除對其做出聲請羈押等強制處分。
檢調過濾95年迄今與黃勇義親戚有關的房市交易資料，併同檢舉人指控黃以人頭炒房的檢舉資料，上午針對黃勇義及他的親戚發動搜索、約談，最遠的搜索腳步到達嘉義縣市，另搜索位於台北市士林區葫蘆里的天義公司，將相關房市交易資料扣案。
調查指出，房市傳言黃勇義誇口「台北市大安區每坪30萬元以下的房子都收購」，檢調查出他以親友名義買房，與他血緣關係近的，同時間有好幾筆不動產過戶、交易，如兄弟等，均屬非常規交易，而與他關係較遠的，也出名義供他買房，疑收取人頭費用。
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＊ 居住正義╱檢調大動作 人頭逃稅好膽嘜走
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雖然檢調否認配合政府「打房」政策，但時值大選期間，動作敏感，檢調切莫又是5分鐘熱度，選後，炒房集團春風吹又生。
◆ 都更禿鷹 左坑地主右A建商
不賣地 放火燒你家
自由 2011.12.07
〔記者邱俊福／台北報導〕「不簽約賣給我們，我就放火燒你家！」綽號「燒破修」的天道盟不倒會會長林振修，去年底出獄後重操舊業，涉嫌糾眾組織「都更禿鷹不法集團」，強逼畸零地地主以低價讓出土地，取得標的後，恫嚇建商高價收購，從中牟取5200萬暴利，警方昨將他檢肅到案。
刑事局偵一隊二組會同基隆市警局調查，58歲的不倒會會長林振修，98年涉暴力介入台北市一起土地開發合建案，向建商恐嚇取財，經法院判刑10月，去年底出獄後，又介入新北市永和區林森路114號至124號，及台北市民族東路410巷、五常街口，這2處都市更新計畫用地開發案。
該集團要求低價收購其中1至2坪畸零地，或畸零地上建物，若對方不從，便恐嚇土地、建物所有權人，將以鐵板圍住其住處或營業處所，不准進出或營業，進一步威嚇，不簽約賣給他們，就要放火，其中1名被害人差點遭該集團份子砍殺，所幸及時報警，逃過一劫。
逼建商 強索兄弟錢
該集團一取得畸零地完成過戶，便要求承包都更計畫的建設公司高價收購，並額外支付「兄弟錢」（協調處理費），建設公司無奈只好給錢，該集團介入的2處地點，分別得手3200萬、2000萬元。
此外，該組織還以泰林財務顧問公司為名，成立討債公司，負責替公司戶及個體戶暴力討債。
老大落網 撇清責任
警方昨兵分多路，逮捕林振修與組織成員佘忠志、王茂全、劉鑒唐、陳明顯到案，查獲電擊棒與本票、支票、保管條、借款協議書、討債委託書、記帳本等大批贓證物。林嫌落網後面對媒體詢問，直說「沒有！沒有！都跟我無關啦！」
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