◆ 家需多大？微型公寓打破單身歧視
http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/7811922.shtml
【聯合報╱記者陳宛茜／台北報導】2013.04.06
台北房價節節漲，年輕人想要在市中心擁有一個小窩，似是遙不可及的夢想。但是，一個幸福的「家」需要多大？如果只買得起兩坪土地，能不能給我一個家？
由建築師阮慶岳策展的「兩個城市實驗計畫」，邀請建築師呂理煌與蕭有志，在中山創意基地打造面積只有一、兩坪的微型公寓，邀請民眾參觀入住，探索「微小幸福住家」的可能。
蕭有志的「都市耕讀小屋」，以台灣柳杉構成。1.3坪的空間，擁有完整的居住需求，臥室、廚房、衛浴、閱讀桌等一應俱全。屋外便是聚聖里里民共同經營的友誼農場，完成在城市中耕讀的田園夢。呂理煌的「城市絮語」，則以鴿子籠為靈感，在屋頂、樓梯間打造2、3坪的居住空間。
現代社會少子化、都市單身人口增加，但房屋廣告仍主打「三房兩廳」，坪數20、30坪起跳。阮慶岳指出，都市人習慣外食、在咖啡館讀書上網，「整個都市就是你的客廳」，「家」的空間需求可以縮到極小。
「台北房價這麼貴，把年輕人與單身族推出房屋市場，這兩種人卻是為城市注入活力的重要力量！」阮慶岳說，國外充滿活力的創意都市，皆想辦法將年輕人、單身族留在市中心，因為他們「讓城市更有趣」。如紐約、新加坡，近年皆推動小坪數的「單身公寓」。
「台灣的房屋市場有單身歧視。」阮慶岳表示，台灣房屋不僅不為單身考慮，銀行貸款對20坪以下的房子也設下更高的自備款限制。
「如果我想住在市中心，卻只買得起兩、三坪的房子，為什麼不能滿足我的夢想？」阮慶岳因此邀請建築師在市中心打造「微型公寓」，藉此喚起政府與房屋業對「微型公寓」的重視。他指出，基地所在的中山區生活機能豐富，兩、三坪的「迷你窩」，已能滿足大部分的居住需求。
●「兩個城市實驗計畫」下周五（12日）起在中山創意基地URS21（北市民生東路一段21號），開放民眾入內參觀。
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＊ 9年不吃不喝才能買得起窩
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美河市交屋卡住 上千屋主受害
自由 2013.04.15
〔記者徐義平、劉榮、吳亮儀、邱紹雯／台北報導〕原訂去年底交屋的捷運小碧潭聯合開發案「美河市」，因去年十二月中遭監院糾正，台北市府不願將產權移轉、且要求建商不得交屋，延遲至今超過一季，上千名屋主仍盼不到入住時間。
已繳兩成頭期款 不滿裝潢要簽切結書
由於預售戶約兩成頭期款都已繳清，住戶要求建商讓他們提前進去裝潢，建商竟要求住戶得簽立切結書，才能施工裝潢，因此引發住戶不滿。
針對美河市交屋糾紛，台北市政府發言人張其強僅表示，相信捷運局會在法令許可範圍內，做出最好的決定，不會損害民眾權益。北市捷運局副局長鄭國雄則說，的確有收到許多購屋民眾抱怨，但目前還在釐清並鑑定產權爭議部分，「需要花費至少幾個月的時間，沒有確定時程表。」
捷運局︰釐清產權爭議 沒有確定時程
他強調，在與購屋民眾協調部份，日勝生應比捷運局負更多責任，應積極與購屋民眾協調，甚至重新訂定協議、減少紛爭。
日勝生副總周惠玉則回應，將積極與市府溝通，希望不要影響購屋民眾的權益。她說，依當初預售屋買賣定型化契約，規定使用執照取得十個月後，若無法交屋，民眾才能申請解約賠償，目前未超過期限，住戶只能主張損壞賠償，但需自行舉證。
據日勝生主管私下透露，建物無庸置疑是登記在日勝生名下，但土地產權因北市府推給行政程序處理中，尚未過戶至日勝生名下，也是遲遲無法交屋的主要原因。
業界看此案大多認為，北市府不該用行政程序的名義影響建商交屋流程，此舉除造成未來聯開案更多爭議外，也直接影響民眾權益，北市府應該儘速出面處理。
市府爭權益比翻盤 議員認成功率不高
台北市議員李慶元指出，北市府不讓美河市承購戶過戶產權，擺明是逼日勝生上談判桌，捷運局寄望透過訴訟或法院判決，希望取得重新協議，要求日勝生吐回更多樓地板面績，保全市府財產，想法值得肯定，但聯合開發權益比已定案，未來尋求翻盤的可能性並不高。
民進黨議員王孝維認為，向日勝生購屋的民眾屬善意第三者，北市若拒不過戶，恐將引發民事糾紛，市府違法圖利在先，簽約後又因官員被彈劾、翻臉不認帳，法理上恐站不住腳 。
「美河市」是捷運小碧潭站聯合開發案，二○○七年底開始預售，業界粗估該開發案日勝生獲利金額約六十到七十億元。美河市共規劃兩千兩百戶，其中日勝生分得一六六六戶、北市府分回約五三四戶，日勝生已售出約一千六百餘戶，原本預計去年第四季交屋，但去年十二月中，監院因此案糾正北市府，造成延遲超過一季尚未交屋，引發住戶不滿。
◆ 美河市爭議／市府遭糾正 自損權益上百億元
自由 2013.04.15
〔記者林恕暉／台北報導〕以捷運新店機廠用地興建的美河市案爆發交屋糾紛，去年底提案糾正台北市政府的監委馬以工指出，台北市捷運局誤用相關法令，且將徵收來的土地賣給私人，不僅不合法，也不符公平正義，監院已要求行政院研商對策，後續法律問題如何解決，有待行政院研議。
監院去年底針對美河市案通過糾正台北市政府，監院調查發現，北市府民國八十三年與地主簽約辦理捷運新店機廠聯開案，但建商日勝生卻在八十九年才承接部分地主產權參加聯開，因此，應適用八十二年的台北捷運土地開發實施要點第四十七點規定，北市府應先無償取得捷運建物、土地所有權後，再參與契約權益分配，但北市捷運局卻顛倒順序，先參與分配，導致市府喪失優先無償取得的土地、建物權益。
監委認為，美河市案實際容積率為二四一％，但北市府卻以民國八十年當時的容積率三十四％來計算土地價值，地價明顯低估，估算北市府土地價值應有一六八億餘元，卻只估算為七十八億餘元，低估價值達九十億元。
監委還指出，日勝生提出的建造成本疑似灌水，日勝生提報北市府土木建造成本為六十二億餘元，但依股市公開資訊觀測站資料，其實際發包價僅五十億餘元，相差十二億元，若加上土地低估九十億元，市府損失權益超過一百億元；而日勝生竟將由消費者負擔的營業稅五億餘元也納入建造成本，北市府竟也同意，也讓市府權益受損。
此外，依監院估算，北市府在美河市案的分配權益應為五十％，市府卻同意只分配三十．七五％，等於棄守應有的權益。監委認為，捷運新店機廠用地有九十九．二四％是透過強制徵收或撥用公有地方式取得，經過聯合開發後，竟有六十九．二五％公有地變成私有地，完全不符比例原則，也沒有落實依法行政原則。
龍山寺商場協會 怒轟應曉薇
【聯合報╱記者周志豪／台北報導】2013.04.17
「潑水議員下台！」遭議員應曉薇檢舉淪為紅包場的龍山寺B2地下街商場，市場處上周二以違規經營為由，發函5月1日將與業者蒲公英協會解約。
昨天協會動員約300人至議會向議員林瑞圖陳情，並在大樓外抗議，要求應曉薇下台。
蒲公英協會理事長樓洪岩表示，地下街現有19個攤位，共90幾個員工都是社會弱勢，好不容易把地下街做起來，市場處卻不聽業者解釋就要解約，斷地下街員工生計，攤商退無可退只能抗議，否則就要到商場一樓（艋舺公園）當遊民。
昨天商場攤商到議會向林瑞圖陳情，進入大樓前還高舉「應曉薇選前到商場拉票、選後將商場撕票」、「潑水議員、欺壓弱勢」、「公開招標、私下毀約」等布條、舉牌抗議，講到激動處，國罵聲四起。
林瑞圖痛批把地下街卡拉OK店說成歌廳業，是「烏魯木齊」說法，質疑市場處擔心應施壓。
對指控，應曉薇說，「尊重林瑞圖說法」，但違法就是違法，同樣行為到其他市屬商場也不允許，相關指控都是亂戴帽子，應說「我不是瘋狗，不會和他們對吠」。
市場處處長王三中說，透過定時稽查的舞台照片比對，判定相關行為是在2月10日（市府允許改善期滿）後發生，依商業處認定只能解約。
王三中表示，會尊重協調會決議，與相關單位再重新認定相關影帶與相片，若業者不服，也可尋求行政訴訟或司法救濟。對市府回應，群眾均表不滿，會後又轉往應曉薇服務處抗議。
◆ 夏鑄九陽明山老宅 判拆屋還地
【聯合報╱記者劉峻谷、徐尉庭、周美惠／台北報導】2013.04.17
台灣大學建築與城鄉研究所前所長夏鑄九位於陽明山的老家，被控占用鄰地四十六坪，他主張老家是袋地，擁有通行權；但高院認定夏宅另有出路，不能占用鄰地，昨判決夏鑄九拆屋還地。
夏鑄九是美國柏克萊加州大學建築博士，曾任教台大、東海建築系，長期致力於都市計劃、古蹟保存、城市設計等研究，是國內知名的建築學者，去年三月退休。
夏鑄九的父親夏曉華，當年是軍統局長戴笠手下情報員，隨政府來台後創辦正聲電台及台灣日報；後因政治理念與當局不合，先後退出電台及報紙經營。同列被告的弟弟夏禹九是環保科技學者，妹妹夏林清是心理學教授。
夏宅位於陽明山仰德大道一處山坡地，高高的石砌圍牆內樹木森然，三棟房屋隱藏在林中。曹姓女鄰居提告指出，夏宅從大門口到房屋之間的道路，占用她的土地約四十六坪，要求夏家拆屋還地。
夏鑄九主張，夏宅是父親於一九六○年承租國有地興建，原有一條通往仰德大道的巷子，但被軍眷住宅加蓋違建擋住；父親向鄰居租地做為通行道，租約到二○○八年底屆期，鄰居不續約。
他說，該宅位於袋地，依法規定必須有路供進出，他家擁有袋地通行權，並非無權占用鄰地。
一審法院判決夏鑄九兄妹敗訴，必須拆屋還地。夏不服上訴。台灣高法院審理期間，夏鑄九向國有財產署縮小承租國有地面積，致夏宅完全位於袋地內，再提反訴要求曹女提供袋地通行權。
法官認為，夏家原有一條巷子供進出，被軍眷加蓋違建擋住，夏鑄九兄妹應設法排除違建，而不是占用鄰地；且袋地通行權前年修法，如果是屋主自己造成房屋在袋地之內，不能要求鄰地提供通行權，判夏鑄九兄妹敗訴。本案可上訴。
夏鑄九兄妹昨天表示一定會上訴，他們說當地住屋曾更改路名，且土地測量有出入，他們希望國有財產署能現地勘察。所謂「被軍眷加蓋違建」擋住出入口是錯誤的，過去夏家一直向住在山下的地主租用出入通道，幾年前地主出售這塊土地，新地主不願繼續出租道路。
◆ 鳳飛飛長眠處 占地恐拆
【聯合報╱記者劉峻谷／台北報導】2013.04.17
「帽子歌后」鳳飛飛逝世後骨灰放置的桃園大溪佛光山「寶塔寺」，去年被法院判決侵占國有地，須拆屋還地。寶塔寺上訴，台灣高等法院仍認定該寺侵占約一千二百坪土地，昨天判決拆屋還地，包括放鳳飛飛骨灰的地藏殿。
國有財產署提告指出，桃園大溪佛光山寶塔寺占用七筆國有土地，包括大殿、地藏殿、殿外的廣場、停車場、涼亭、道路，侵占國有地四千平方公尺（約一千二百坪），要求拆屋還地。一審法院判決寶塔寺敗訴，必須拆除包括鳳飛飛骨灰所在的「地藏殿」及該寺宿舍、停車場及另闢道路等。
寶塔寺上訴指出，興建寺廟時照著土地界定施工，沒侵占國有地企圖。該寺二○○五年七月接獲國有財產署通知可能占用國有土地，即按月付租金給國有財產署，至二○一○年六月共付了十一萬五千餘元租金，並非無權占用。
台灣高等法院審理，依地政機關到寶塔寺測量鑑界，並比對一九九○年至今的空中航照圖，認定該寺完工後又加蓋，加蓋部分侵占國有土地廣達一千二百坪。
高院指出，國有財產署曾發函寶塔寺告知無權占用國有地，要求還返不當得利，因此這十一萬五千餘元並非租金，而是不當得利的補償金。高院認定，該寺無權占用國有土地，判決必須拆屋還地。本案可上訴。
◆ 大陸庫存住宅 夠住1.2億人
【經濟日報╱記者陳致畬／綜合報導】2013.04.17
大陸國家統計局近日發布最新資料顯示，截至今年3月底大陸商品房待售與施工面積，共分別達4.2億和35.2億平方公尺（約1.2億坪及10.5億坪），按照人均30平方公尺計算，足以解決1.2億人口的住房問題。
據21世紀經濟報導，2010年這待售面積僅不到2億平方公尺。北京中原地產研究部總監張大偉表示，之前知道可售和施工面積多，但是沒想到那麼多。
張大偉解釋，大陸三、四線城市的庫存量已經很大，2013年以來的重點是消化庫存，而非增加供地，否則將存在崩盤風險。
大陸住建部政策研究中心主任秦虹認為，大陸住房發展的最大問題並非是供需缺口，而是住房資源的不平衡。一是住房資源佔有不平衡，部分家庭佔有多套房產，而部分家庭買不起房；另外是速度不平衡，有的家庭換好幾次房，有的首次置業，但有的甚至買不起。
秦虹表示，大陸大中小城市也存在不平衡，大城市房價超過居民支付能力的問題始終存在，而三、四線城市供應量居大。
在看到這份資料時，包括張大偉在內的多個業內人士都嚇了一跳，2011年以來調控的核心就是增加供應，包括控制投資投機、開建保障房等，都是為瞭解決城鎮化過程中帶來的住房供需矛盾問題。
據上述資料，張大偉表示，按每套住房100平方公尺估算，4.24億平方公尺全大陸商品房待售面積，意味有424萬套商品房待售，需至少6個月才能完全消化。
張大偉提醒，上述商品房待售面積不僅包括住宅，還有辦公大樓、商業營業用房等，這只是籠統數字，並不能代替整個住宅庫存情況。
買屋16年 前屋主司法文件一直來
【聯合報╱記者簡榮輝／宜蘭報導】2013.04.21
「人真的不住這，別再來找了！」宜蘭一名莊小姐16年前買下蘇澳鎮一棟2層樓透天厝，與一對子女開心入住，不過8年前開始有名江姓男子，登門要找父母，多次報警處理，後來連江先生的司法文書都寄到家中，令她困擾不已！
莊小姐日前收到士林地檢署寄過來的司法文件，上頭地址清楚寫著自家地址，但受文者卻是江姓前屋主的兒子，過去多次收到這類司法文書，都予以退回，想不到士林地檢署還是繼續寄信來。
除了司法文書不斷寄到家中，這名江先生還曾經跑來敲門要找父母，「有時凌晨2點在外面敲門，嚇死人了。」莊小姐抱怨，自己是個女人家，真的是打從心裡發毛！
莊小姐說，雖然每次報警處理，蘇澳警方都將人給帶走，但是過一段時間，江男又會出現在家門口。
向戶政單位查證，確定對方戶籍已在民國94年遷出到外縣市，想不到2個月前還有一名自稱便衣警察要來找江先生，「這種精神壓力，快把我逼瘋了。」
蘇澳警分局表示，這名江先生有毒品前科，只要精神恍神就跑回以前的老家，已經好幾年沒來了，今年初又再次出現，不過後來因竊盜案被發布通緝，現在不知去向，警方也在找他下落。
關於江先生的司法文件不斷送達莊小姐家中，宜蘭地檢署書記官長康素花建議，除了將司法文件請郵局退回，可以寫信向原寄發單位主張「人不住這兒」，並將信封上的案號、股別寫上，以後就不會再收到這類司法文書了。
蘇澳戶政事務所主任李建興表示，若民眾購買中古屋後，發現戶籍地址有不相干的人登記在內，可向當地戶政事務所申請「逕遷」，戶政人員調閱出境與健保資料後，若仍找不到當事人，3個月又30天後，就會把這個人的戶口逕遷到當地戶政事務所。
「新舞臺」表演廳熄燈？ 辜懷群搶救
【聯合報╱記者周美惠／台北報導】2013.04.26
在表演藝術界占重要地位的表演廳「新舞臺」因中信金控總部將搬遷面臨存廢問題。中國信託文教基金會副執行長、「新舞臺」館長辜懷群表示，基金會希望新舞臺留在原址，她期待文化與金融界能攜手保住新舞臺。
中信金控今年底將搬進南港新總部，連帶使相連在大樓後棟的新舞臺面臨危機。辜懷群表示，根據銀行法規定：「商業銀行不得投資非自用不動產」。中信金控搬遷後，理應出售現有信義區的總部大樓，將致使位於該大樓後棟的新舞臺恐被迫熄燈。
中國信託文教基金會昨天為此特別召開董事會。辜懷群說，董事會的結論是「中信銀非常希望保住這塊地，」辜懷群說，新舞臺興建之初，銀行法尚無相關規定。而中信銀為新舞臺前後付出的軟硬體及營運經費達廿五億，確實是用於公眾。但如今因觸及銀行法規定，「法的問題必須從法來解決」。
「銀行只能找金管會，我們只能找文化部（幫忙）。」她說，萬一溝通不靈，只好「再換個地方造個城堡」，但就算是蓋新的表演廳，至少將出現四年的場地荒。辜懷群說，舞蹈家林懷民主動致電並建議她發起連署搶救新舞臺，她已決定連署。
辜懷群說，自從十六年前新舞臺開幕，台北市就未曾再有新的表演廳，萬一新舞臺不能留在原址，再加上兩廳院也將閉館大整修，屆時可能會倒退回到一、二十年前，只有國父紀念館和社教館（城市舞台）的黑暗期。
民進黨立委林佳龍昨天在立法院表示，文化部去年曾補助新舞臺兩千萬元整修，當時文化部是否有想到可能熄燈？文化部長龍應台說，她將先把金管會的法規搞清楚。
◆ 新聞眼／法制補強 讓都更擺脫汙名
【聯合報╱本報記者蘇位榮、邱瓊玉】2013.04.27
文林苑事件後，都更審議一緩再緩，媒體充斥各方指責，彷彿都更黑幕重重；原本要解決城市老化，引進優質生活環境的都更制度，被嚴重汙名化，就是因為都更法制的缺失。這次大法官解釋，正是重新檢視我國都更法制的好時機。
事實上，以都市整體的發展角度看，老舊市區勢必面臨是否重新「整容」的難題；以首善之都自傲的台北市，有一棟曾居全世界最高大樓的台北一○一，不遠處卻是雜亂的老房，豈不難堪？
要如何在保留都市的人情溫度與城市的新意中取捨，原本就是挑戰。面對國際化的城市競爭，乃至自以為進步的台灣都會城市，台北市難道要以破敗的房屋景象，破壞外國人對台灣城市的印象嗎？
尤其是都更不僅代表經濟、城市競爭力，更是民眾的安全問題，怎麼樣在城市翻新和民眾財產權保障上取得平衡，考驗政府後續修法與執行的能力。
大法官陳新民審理都更釋憲案，引用一千八百年前羅馬帝國皇帝馬可奧里略對「鄰己關係」的說法，強調我國的憲法不會容忍讓少數不願都更者，遭到鄰人結合外力所帶來的不幸遭遇。
整體看來，都更恐怕愈來愈難，但人民的權益保障也將愈加完善。但試想，現行法制僅由十分之一的絕對少數住戶，就可堂而皇之啟動都更程序；都更涉及專業設計及經費估算，啟動者一開始必須引進建商參與，只能成功不能失敗。
一個理想的都更制度，在法制設計上，必須防堵一方面來自本位主義與貪婪釘子戶的阻撓；另一方面也須制止多數住戶結合外力對少數住戶的欺壓，這個「安全閥」角色，就必須由政府與法院承擔。
※ 相關報導：
＊ 文林苑爭議難了 大法官：都更3條文違憲
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT4/7859326.shtml
大法官昨天作出七○九號解釋，認為都市更新條例有關核准都更程序、同意戶比例、送審未辦聽證會等三項條文，違反憲法保障人民財產權及居住自由，也不符正當行政程序；必須在一年內檢討修法，逾期失效。
＊ 大法官釋憲 王家律師：聲請再審有依據
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT4/7859330.shtml
大法官釋字七○九號解釋文出來後，文林苑不同意戶王家未來的路該怎麼走？王家律師詹順貴昨表示，大法官所說的違憲理由，正是王家打行政訴訟提出的質疑；王家將依大法官釋憲理由，聲請再審。
法界人士表示，大法官會議只對法規作通案審查，而非救濟個案，因此解釋文不溯及既往；文林苑王家的行政訴訟既已敗訴定讞，大法官解釋表面上似乎沒辦法為王家立即爭回權益，但實際上，已間接宣示王家在法律上有相當的正當性。
＊ 大法官釋憲 台北市府：衝擊所有都更案
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT4/7859329.shtml
台北市政府都市更新處長林崇傑昨天直言，大法官的解釋衝擊所有進行中的都更案，影響層面相當廣，將立即行文營建署，針對釋憲文所涉及的都更條例內容，研究後續執法依據。
＊ 都更釋憲贏了 聲請人要提國賠
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT4/7859331.shtml
「台北市政府一直強調依法行政，如今『法』有問題，實在諷刺。」台北市松山路永春都更案不同意戶彭龍三說，市府將都更案交給建商執行，卻無強力監督本來就不合理，加上都更條例不符公共利益，違憲的應該不只這三條。
◆ 學者：都更同意率 應調高至30%
【經濟日報╱記者邱建業／台北報導】2013.04.27
針對司法院大法官會議作出第709號解釋，淡江大學產經系副教授莊孟翰昨（26）日表示，申請核准都市更新事業計畫同意比率不宜躁進提高，建議可調高到30%，可避免一家獨大，也可以讓計畫有充分討論。
不過，他指出，釋憲案要求一年內三讀新法，但現在立法院就躺了十幾個新法版本，顯示背後利益雜陳，若未順利完成，恐怕為文林苑一案增添變數。
玄奘大學企管系副教授花敬群昨天指出，此次解釋仍陷入技術性爭議，沒有切入問題重點。他認為，目前都更問題癥結，是大眾都陷入「建商情結」，過於著重開發帶來的龐大利益，而使住戶和住戶、住戶及建商互不信任。
他指出，過去民間因實際需求面結合自主合建，就沒有如此爭議，未來都更應朝回歸以住戶自行主導。建議政府應建立專業都更證照認證，讓住戶累積更多自主都更能量。
市府蚊子宿舍94戶閒置 市值近10億
自由 2013.05.07
〔記者陳慰慈／台北報導〕北市議員王浩昨在議會質詢指出，北市府閒置員工宿舍共九十四戶，市值近十億元，市府卻任其荒廢傾頹，其實只需花小錢裝修就能改做公營住宅出租，將閒置空間做有效利用，造福有租屋需求民眾，相關單位難辭其咎。
議員建議改做公營住宅出租
北市秘書長陳永仁回應，宿舍所屬單位包含十一個局處，「都發局曾在市政會議上建議，同區宿舍超過卅戶才有轉做公營住宅價值，也比較方便管理。」坦言宿舍如零星分散，較難規劃為公營住宅。
陳永仁說，市府會全面檢討這些閒置宿舍，將相關資料提供給財政局，再由財政局統籌規劃，看是與建商合建辦理都更或做其他用途，並將針對個案做了解，宿舍如遭違規占用，市府也將進行訴訟討回。
王浩表示，北市現有一千二百一十九戶員工宿舍，包含七百八十七戶單人房及四百卅二戶多人房（每間約可住三人），但有多達六十八戶單人房、廿六戶多人房目前屋況不佳不再配住，或是在等候配住，顯示市府員工需求並不強烈，宿舍因此成了荒涼廢墟。
反觀新北市今年初將永和區十一戶警察宿舍整修，改為青年住宅出租，因其中一戶曾為郭台銘年輕時住過，成為熱門話題，王浩認為，北市閒置宿舍運用不如新北市靈活。
王浩︰每年可收1200萬租金
王浩說，這些閒置員工宿舍，以秘書處所管最多有廿八戶、衛生局有廿一戶、教育局十八戶、財政局十三戶等，如改以公營住宅出租，以單人房一戶租金七千五百元、多人房兩萬元計算，九十四戶的出租宅每月可創造一百零三萬元租金收入，每年將為市庫增加一千兩百卅六萬元進帳。
王浩說，大龍峒公營住宅總造價將近四億九千萬元，但只創造出卅戶單人房、八十戶多人房住宅（另有五戶店鋪），建議將市府閒置宿舍重新修繕，就算戶戶都百萬裝潢，只花九千四百萬元，卻能增加近百戶的公營住宅，創造出的價值更高。
◆ 9000億違憲都更案 依3原則執行
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=289400
內政部研商訂定：由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人
【聯合報／記者楊湘鈞／台北報導】2013/05/07
上月出爐的釋字第七○九號解釋，宣告都更條例部分條文違憲、一年後失效；為讓高達九千億元受影響的都更案不致停擺，內政部昨召集會議，定出由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人三原則，供地方政府依循。
至於另一經大法官宣告違憲的都更事業概要同意比例，因與會者多指應由立法權裁量，決議在立院通過修正都更條例前，仍依現行十分之一規定辦理。
內政部昨天邀集司法院、法務部及各地方政府、都更協會、建商及建築師代表等，研商因應都更條例違憲措施；內政部次長蕭家淇說，三原則可將紛爭減至最低，也可降低未來訴訟、再釋憲可能。
內政部指出，目前全國有五九八件都更事業概要案及三一六件都市更新事業計畫案，以每案投資金額十億元概估，若無因應措施，將有高達九千多億元的投資受違憲條文影響。
內政部表示，會議共識在立院通過修法前，都更條例仍為有效法律，可繼續適用；但為考量可能引發都更案是否合法的質疑與爭議，在修法過關前，須參照現行法及依照合乎釋憲內容的方向調整。
蕭家淇表示，都市更新主要程序包括都市更新事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫等三階段；會議決定，在七○九號解釋公布後申請的都市更新事業概要案，應參照解釋文精神，由都更審議會決定是否核准，並允許相關人士列席陳述意見。
其次，在四月廿六日後尚未辦理都更事業計畫公開展覽者，應參照行政程序法規定的聽證程序辦理公聽會；四月廿六日前已完成公開展覽者，則依現行規定繼續辦理。
都更進程中相關資料，均應依行政程序法規定送達相關權利人，並遵守個資法保護規定。
內政部表示，昨天會議的結論，將函請各地方政府配合執行，以避免造成都更案推動停滯，並讓地方政府參考依循。
都更停擺 3原則解套
※ 餘詳見原站。相關報導：
＊ 張金鶚：房仲開價不實將罰
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=289403
為避免不當炒房，台北市副市長張金鶚昨天表示，北市府將訂定相關規範，要求不動產經紀業開價要有依據，讓房產資訊透明。
熱錢南流 議員憂心財團炒地皮
【呂素麗／高雄報導】2013-05-11 中國時報
市府標售高美館土地一坪高達三百零六萬元，十日市議員郭建盟於市政總質詢憂心高市房地產被有心人炒作；他說，地政局如果無法洞悉商賈炒地撈錢目的，就急忙發表價格合理談話，無形中即與撈到「油洗洗」炒家「對跳恰恰」，傷及原本合理平實的購屋價格。
郭建盟以「七個月海撈卅億？中央打房熱錢南流，高雄飆出每坪三○六萬天價的福與禍」為題，質詢市長陳菊。
陳菊指出，土地交易應更為透明公開，漲價利益應歸於全體市民共享，歡迎各界投資高雄，市府無法干預財團土地運作情形，但抵制任何土地不當炒作。
她並強調，如市府內部涉及不法會請政風介入調查，也會請財政地政單位針對遏止炒作提出辦法因應，不會放任炒作損害高雄房地產體質。
郭建盟說，近來中央打房熱錢南流，高雄炒聲連連，以高美館飆出一坪三○六萬天價地政局標案為例，背後卻是集團董事長先用個人名義在去年九月標下高美館一坪一一六萬土地一五五二坪，今年四月再用公司名義以三○六萬一坪標下緊鄰土地一三九四坪，再由公司主管對外發言不排除買斷董事長私人土地聯合開發。
郭建盟表示，這種以投資大眾金錢墊高緊鄰私人土地，增加貸款金額獲利了結意圖明顯，讓董事長在七個月就獲利卅億元，肥了個人口袋，傷害股東權益，一人暴利吹起高雄房市泡沫，貧富差距擴大，嚴重破壞高雄長期引以為傲生活成本合理的優勢，他無法苟同。
都會日租套房違規 公安未爆彈
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2013.05.12
墾丁悠活案將住宅違規當旅館，其實隱身在都市公寓大廈的眾多「日租套房」，也是類似案例。旅館公會全聯會批評，住宅與旅館的法規不同，光是安全性就差很大，呼籲業者守法；立委葉宜津則提案修法，要把日租套房納入旅館業管理，以保障旅客安全。
旅館商業同業公會全聯會理事長徐銀樹表示，日租套房成長快速，但住宅與旅館適用的法規不同，且嚴重影響同棟大樓住戶安全與生活品質，形成公安及治安隱憂。
他指出，宜蘭日前就有日租套房瓦斯外洩，造成一對情侶喪命，若是合格的旅館，至少會有示警設施，可避免此問題；但目前日租套房罰不勝罰，為避免悲劇重演，影響觀光形象，不管是藏身大樓的套房，或訴求提供飯店式管理的「酒店式公寓」，只要是住宅，就不得以日租形式當旅館使用，政府應嚴加取締。
葉宜津指出，目前交通部觀光局以行政命令，認定日租套房是旅館的一種，只要沒取得旅館許可，地方政府就可開罰；但行政命令對旅館的定義不夠明確，造成旅館違規問題嚴重，從鄉村到都會區都「失控」了。
她認為，應在「發展觀光條例」裡定義清楚，「提供旅客一周以下休息住宿與收取費用者」就算是旅館，以後只要違反定義，可依法斷水電。
至於投資者為何趨之若鶩？房產業者表示，以日租熱點「京站」來說，假設套房月租兩萬元，但改為日租，報酬率可提高兩倍以上。但目前京站僅有大師房屋公司持有整層樓的套房，通過住宅變更為旅館；其他原本的日租者，房間散落各樓層，多改為月租方式，或走入地下化經營。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，日租套房投報率高，但租客不穩定，加上租客來源複雜，建議購屋投資者進軍這類產品時多考慮。
◆ 清境違建民宿 營建署促南投處理
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2013.05.12
墾丁悠活案讓違規旅館問題浮出檯面，內政部營建署指出，南投清境地區的民宿問題也不遑多讓。據清查，清境地區有一百卅四家民宿，只有四家合法，其他都是違建，影響山坡地安全甚鉅，是加強督導的重點。
營建署指出，廬山地區歷經多次重大災害，上方的清境也是觀光勝地，有許多民宿進駐；但違規使用問題嚴重，如違反限高規定、增擴建、占用國土等，且位於山坡地質敏感地區，嚴重影響公安，可依建築法斷水斷電。
清境違建氾濫問題已久，營建署表示，曾應監察院要求全面清查；結果一三四家民宿僅有四家合法，拆除數為零。南投縣政府表示，拆除預算都被刪了，沒錢拆。
時值汛期來臨，營建署坦言，因違建相關裁罰權在地方政府，中央只能督促地方政府趕緊處理，並將該地區納入災害檢視圖檢討。
官員說，若在營建署轄內的國家公園，就比較好處理。例如近來悠活案延燒，署方初步清查墾丁國家公園內一公頃以上、須環評的大型飯店；近期也將對一公頃以下、近千件的違規使用建築物，展開全面清查計畫。
據指出，這些大型飯店的違規樣態包括：增建、新建、加蓋、違規使用、占用公有土地等，營建署將分期分類處理，新的違建即報即拆；涉及公共安全的違建，例如旅館、餐廳、民宿等，也會優先處理。
※ 相關報導：
＊ 清境民宿167家疑違規 三階段偵查
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT5/7891579.shtml
南投地檢署主任檢察官洪家原表示，「清境專案」共查報一百六十七家疑違規民宿、農舍與農場，其中有七十四件分偵字案偵查，十一件起訴，十二件緩起訴，其他案件依竊占國土、水土保持和建管三階段偵查中。
◆ 台大生燒炭亡 家屬判賠房東186萬
害租屋處變成凶宅
自由 2013.05.12
〔記者楊國文／台北報導〕大學生自殺，害租屋處變成凶宅，一審認為只要不出售，房價就沒有損失，二審法院推翻這番見解，認為凶宅雖未出售，實際上已損害房價，家屬須賠屋主損失！
19歲的台灣大學林姓學生，在北市公館商圈租屋處燒炭自殺，莊姓女房東指房屋因而變凶宅，房價暴跌，向林生的家人求償，一審以房屋尚未出售、也無毀損，判女房東敗訴，但高等法院依鑑定認為，凶宅已使房價下跌1成5，改判林家應賠房價損失186萬元給女房東；還可上訴。
林家律師團成員昨驚呼「二審判決差太多了」，認為凶宅出售後才有房價損失，又聽說房東可能會參與都更，屆時若拆掉重建，豈非不賠還賺錢？律師團說，等收到判決書後，將上訴三審。
林姓學生成績一直頂瓜瓜，99年考上台大後，好不容易說服長輩讓他搬到公館商圈某套房租住，但家人仍多次要求他搬回家住，林男因校外租屋問題和家人鬧得不愉快，心情不佳，同年12月20日竟自殺。
主張沒出售沒損失
莊姓女房東認為，該屋生活機能好，原本房價不低，但因林男自殺而變凶宅，房價大跌，很難出租，訴請林家應賠償損失217萬元。林家主張該房還未出售，並無房價損失。
台北地院認定，該房子未出售，尚未發生房價損失；此外，燒炭自殺也未讓房屋有任何毀損或功能減損，判女房東敗訴。
但高等法院認為，凶宅不應以尚未出售即認定沒有造成損害，實際上已影響房價，經委託鑑定機關比較公館周邊房價、林男在99年12月20日自殺日之前後時間點的房價差別等情形，鑑定認為，該房屋因林男自殺，房價已下跌1成5損失，因此判決林家應賠償186萬元。
韓良露／從房屋稅談起
【聯合報╱韓良露】2013.05.22
又到了五月報稅的季節，這時不管是房屋稅、所得稅等等的清單都得一張一張的處理，雖然很少會有公民對應盡的納稅責任完全心甘情願，總覺得政府花人民（自己）的錢不夠小心，但一旦比較所得稅和房屋稅的稅額，理性的人不免發現台灣的房屋稅比起所得稅真是便宜得多了。
一般的小市民恐怕只覺得房屋稅再少也是錢，而不免忽略了這樣的稅收機制對整體房價與所得稅負公平的影響。因為一般人總以為跟數字有關的事是經濟專家的事，但如果我們用常民的語言來說明整件事，我們立即會發現，一個沒有固定工作身兼許多兼職收入的零工者，如果一年做了五十件超過五千元台幣的工作（平均每個月四件，一個月收入也不過兩萬元），光是二代健保的擴充保費就得付五千元台幣；但另一個沒有固定工作偶而以投資房地產維生的人，手上如果擁有幾間台北市現值一千多萬元公寓的人，要為每一棟付的房屋稅卻也可能不到五千元。
很多人都知道台灣（尤其是台北）是炒房的天堂，這樣的實情以數字來看最清楚。不久前有扁家紐約豪宅拍賣的新聞，但所謂的紐約豪宅，以位居曼哈坦中城離雀爾喜公園很近的卅三坪七年新屋，成交價是一百五十萬美元（不到台幣四千五百萬，約每坪一百卅多萬）。
這樣的價格跟台北市城中大安森林公園旁的房子相比還便宜了些。但如果有人要以在紐約養房的眼光來比較，卻會發現投資客不僅每月要付出九萬多台幣的管理費，每年的房屋稅也高達五十多萬台幣以上，但同樣價格的台北房產的房屋稅卻可能不到四萬台幣。
因此我們可以說紐約的房子，有的台北人也買得起但卻不敢買來養房，因為成本太高，台灣炒房大咖動輒幾十棟幾百棟炒房都和持有成本不高有關，但當都市房價不斷被墊高後，平均只為一間房付不高房屋稅的小市民，卻得負擔難以換屋或後代買不起房的處境。
當我們比較世界各國重要都市的房價時，該比的不是房價總數，譬如房地產業者會說香港市中心的房價比台北市中心高多了；真正要比的是一地平均房價和平均年收入的比例。
如果上網參考英文房地網站的資料，台北房屋的均價和年均收入的比例竟然高達廿四點七一年（意思是台北人要不吃不喝工作廿四點七一年才買得起房），但香港是十九點九八年，還比台北低，為什麼？因為香港房屋總價雖高，但年均收入卻也是台北人的二、三倍；房價不低的倫敦是十五年、巴黎是十六點六七年、紐約是八點四三年、東京是九點一三年（這就是現在台北人會流行去東京買屋當寓公的原因），台北的房價夠貴了吧！但過去炒房成本比台北低的上海的比例是卅點一三年，而北京是卅二點六八年。
然而上海市中心的房租年回報率卻有三‧一八％，香港也有三‧八五％，東京是四‧八三％，紐約則有六‧六九％，但台北有多少呢？只有一‧四五％。
最近我身邊有不少朋友親人，紛紛在退休後返回台北定居，他們都賣掉了在舊金山、洛杉磯、休士頓的房子，為什麼？因為持有成本太高，還不如現金落袋當退休金，但他們會買台北昂貴的房子嗎？
這些不夠有錢的中產階級，選擇的都是租房，想想看一棟市值和扁家紐約豪宅相等的四千五百多萬的台北華宅，只要每月付台幣五六萬就租成了，這樣的錢在紐約卻只能付一個月的房屋稅啊！
（作者為南村落總監、生活美食家）
租不起！ 新鮮人薪水近半付房租
【王莫昀／台北報導】2013-05-25 中國時報
租不起，新鮮人領薪近半付房租！隨著六月畢業旺季到來，好房網比較去年與今年雙北市各行政區，以8坪套房的平均月租金除以大學畢業社會新鮮人平均薪資，換算租金壓力顯示，在薪水不動情況下，雙北市租屋壓力越來越重，台北市以大安區租金壓力最高約47％，信義與中山區也高達四成以上，新北市前三名則以永和居冠，新店與板橋排名分列2、3名，壓力指數都在三成以上。
住商不動產副總劉明哲表示，要降低租屋壓力其實不是沒方法，目前捷運路網已經非常綿密，租屋客可以考慮以時間成本取代租屋成本，例如在信義計畫區或東區上班的新鮮人，可以改往西門町或是板橋尋屋，租金就能便宜許多。如果一定要住在公司附近，建議也可以採取兩到三人合租單層住宅的方式，雖不如套房舒服，卻能夠分攤房租，也能直接減輕壓力。
好房網統計，從台北市租屋壓力觀察，要入住燙金門牌的大安區代價不小，8坪套房租金要價1萬2,272元，高達社會新鮮人平均起薪的47％，等於薪水近半拿來付擔房租，為新鮮人不能承受之重。
其次，信義區、中山區的租屋壓力也都不低，分別也高達43.6％、41.8％。首次進入前三名的中山區，租金壓力不僅首次突破40％，租金更年增2,080元，壓力增幅達7.8個百分點。
好房網表示，新北市租金壓力前三名則分別為永和區、新店區及板橋區，8坪套房平均月租金在8176至8536元之間，其中新店區租屋壓力及租金雙跌，是雙北市租金壓力前三名中唯一下跌的行政區。
業者分析，新店區近幾年捷運周邊，尤其是新成屋套房產品供給量大，房東面臨競爭壓力，不但租金難漲，降價求租的情形也不少，再加上奢侈稅後，屋主出租養房情形更為普遍，造成新店區租金壓力小跌，新鮮人不妨趁此時搶便宜。
◆ 實價解讀不同 購屋糾紛暴增
【王莫昀／台北報導】2013-05-25 中國時報
「實價」解讀不同，引發終止委售、買賣契約等購屋消費糾紛數暴增！
根據內政部資料顯示，去年第三季至今年第一季間，終止委售、買賣契約等糾紛數高達129件，較上年同期暴增54件，年增72％。
住商不動產企研室主任徐佳馨說，政府公布的實價因有時間落差，加上高價成交部分不公布，以致揭露的「實價」與市價難免出現差距，導致部分買方在簽約後覺得買貴了，或是賣方覺得賣太低或委售價不如預期，而終止契約及交易，引發爭端。
實價登錄制度去年八月上路後，整體購屋糾紛數略減，內政部統計，去年第三季至今年第一季間，房地產消費糾紛數約1184件較100年第三季至101年第一季同期的1193件略減9件，減幅約0.75％。
就各類糾紛數分析發現，終止委售或買賣契約的糾紛數大幅飆升，由100年第三季至101年第一季的75件，暴增至101年第三季至102年第一季的129件，增加54件，增幅高達72％。
終止委售增加部分，台灣房屋智庫經理劉志雄說，部分賣方對奢侈稅制度尚不清楚，委託仲介售後，才發現有被課奢侈稅的問題，細算覺得不划算，乾脆不賣了。
業者透露，有些買方事前未做功課，不瞭解實價揭露狀況，成交後，經由親友等告知實價揭露數字，才覺得買貴了而毀約，也是糾紛增加的原因之一。
對於不少買方要求訂金返還，徐佳馨表示，除了受實價認知差距外，實價登錄制度上路後，銀行端鑑價相對保守，也是引發糾紛數增加的主因之一，如部分客戶自認房貸可貸到七成，最後銀行只核定六成五，囿於自備款不足，只好要求終止契約。
劉志雄則表示，現在消費者意識抬頭，對如何保障自身權益相當有概念，多會比對廣告真實性，是使廣告不實糾紛數上升的主要原因。
名家觀點／四路並進 打擊炒房客
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=290895
【經濟日報／淡江大學產經系教授莊孟翰口述】2013/05/28
奢侈稅實施將滿兩年，房地產市場雖見量縮，但價格依舊驚人，特別是大台北地區，年輕人若想買房，很難不當「屋奴」；很明顯的，政府健全房市的措施並未見到顯著成效，房價高漲依舊使得民眾叫苦連天。
觀察近來政府對房市的種種舉措，如金管會針對壽險業者祭出「金七條」、營建署推出合宜住宅、財政部查稅，連管總體經濟與貨幣政策的中央銀行，也參了一腳，央行總裁彭淮南還偶爾出馬，關心房市行情。
雖然政府看似動作頻頻，但從不正面承認是在「打炒房」，各部會間也缺乏整合，使得房市依舊亂象頻傳，民怨依舊。
我建議，政府應拿出決心，正面宣示就是要「打擊房市投機行為」，並由經建會幕僚單位為核心，統整各部會，規劃並推出有延續性、具影響力的政策，真正解決房市亂象。政府可從實價課稅、管控境外投資、大量推出合宜住宅、增加一般住宅供給量等四面向著手。
首先，台灣房市之所以投機行為盛行，就是因為資金氾濫、不動產持有成本又低，不動產稅制本身就有很大的問題，長遠來看，雖然實價課稅的難度很高，但政府仍應努力朝此方向走。實價課稅中，又以資本利得稅對投機行為的抑制最為有效。我認為政府應將相關機制建立起來，採用彈性稅率來隨市況做應變。
比方說，南韓對自用住宅以外的不動產，其資本利得稅就採取彈性的稅率，2002年南韓房市爆漲時，政府就宣布要課資本利得稅60%，立即有效抑制房市；等到市況平穩後，又恢復正常稅率。
第二，對於境外投資，政府也應留心注意。華人社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固，台灣又是唯一擁有不動產永久產權的地方，自然很容易吸引資金流入，且亞洲成為世界經濟的新核心，熱錢不斷流入，房地產當然是投資標的之一。
日前就有私募基金來台買樓，一轉手就是賺好幾億元、甚至數十億元，同時也墊高房價。在此情況下，政府應對境外投資有所警覺，思考控管方案，例如五年內不能轉賣、資本利得課重稅等，以免台灣房價被外來資金愈炒愈高。
第三，應該大量推出合宜住宅，政府近來推出的兩批合宜住宅，都吸引許多民眾登記。但在同時，卻有部會首長說出可能不會再推合宜住宅等言論，還有部會說要推安置住宅，政府釋出的訊息十分混亂。
政府應該明確、果斷地告訴民眾「我們還會再推合宜住宅」，而且要把戶數說清楚，也別再用太多其他的名字讓大家搞混，相信市場一旦接收到政府要推大量平價住宅的訊息，炒作投機者自然有所警惕，一般無殼蝸牛也會安心點。
第四，要增加一般住宅的供給，特別是北台灣素地有限、供不應求，政府應該多規劃興建大眾運輸系統、疏散人潮，也能提高民眾生活品質。都市更新近來陷入停擺，對居住安全、市容、不動產供給等都沒好處，政府也應積極解決此問題。
若以經濟學觀點來看，價格是由供需所決定的，政府若能從供給面與需求面都著手施力，應會有所成效。（記者黃啟菱採訪整理）
青年安家房貸 擬提高到700萬
政院指示財部研議 傾向由目前的500萬提高到700萬元
貸款年限自30年延長至40年
【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】2013/05/29
都會區房價攀高，加上內政部青年安心成家房貸停辦，政院指示財政部，研議提高財政部主辦的青年安心成家房貸最高額度，自目前的五百萬元提高到七百萬元，貸款年限自卅年延長至四十年。
財政部高層官員昨天說，目前青年安心成家房貸最高五百萬元的額度，或許不少貸款戶用不到，但可能還是有年輕人需要，因此財政部指示公股行庫先研議，不要有預設立場。
財政部高層官員表示，銀行承做房貸業務有十足擔保，而且青年安心成家房貸都是首購族、風險不高，且可照顧年輕人，財政部原則支持。
不過，大型行庫主管指出，財政部主辦的「青年安心成家專案」，目前平均貸款金額約三百五十萬至三百六十萬元，五百萬元的貸款上限對多數貸款人都夠用；而且，年輕人買不起房子，「問題不在貸款額度和年限，而是房價太貴了。」
銀行主管指出，目前青安房貸幾乎集中在房價較低的桃園、台中、台南和高雄等中南部地區；雙北市比重很低，特別是房價高的台北市，僅占百分之五左右。
財政部官員說，過去年輕人申貸額度最高五百萬元的青安房貸時，同時還可以搭配內政部主辦的額度最高二百萬、前二年零利率「青年安心成家房貸專案」，兩者合計最高可貸到七百萬元。
但內政部青安房貸今年起停辦，為填補這二百萬元的貸款額度，行政院副院長毛治國指示財政部研議，把公股行庫主辦的青安房貸額度調至七百萬元，並延長貸款年限，減輕購屋者負擔。
不過，銀行主管指出，內政部的零利率青安房貸雖停辦，但符合條件者還可以搭配最高二百萬額度、現行利率百分之一點四一七的內政部「購置修繕住宅貸款」；但貸款戶須月付四萬一千餘元的房貸，負擔並不輕。
※ 相關報導：
＊ 青年房子買得起！房貸繳得起？
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=290935
....目前青安貸款額度上限五百萬元，前二年利率百分之一點七二、第三年起百分之二點零二。銀行主管舉例，若貸款五百萬、年限卅年，貸款人利息總共要繳一百七十六萬；年限若延至四十年，貸款戶須多負擔六十二萬利息，即總繳利息為二百卅八萬元，等於一年要多繳六萬元利息。
若貸款額度提高到七百萬元，第四年起每月本息約須繳二點八萬元；以銀行規定每月繳款金額不得逾家庭收入三分之一，家庭所得要達九萬元，才能貸到款。銀行主管說，對年輕人來說，提高貸款上限是否有必要？值得思考。
◆ 北市蓋出租宅 引進民間資金
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=290933
【經濟日報／記者楊文琪／台北報導】2013/05/29
為提振經濟動能，擴大吸引民間投資，台北市政府財政局首開先例，引進PFI（Private Finance Initiative，民間融資提案）制度，規劃將南港等五處共1萬1,726.5坪土地，開放給民間業者投資興建、營運出租住宅，本月27日甄選出日商野村綜合研究所為規劃總顧問。
財政局昨（28）日表示，若後續可行性評估、規劃及招商準備等作業順利，預計可於明年4月公告招商，並於2014年底前與民間投資廠商簽約，動工興建約1,300戶的公營出租住宅，以落實市長郝龍斌承諾增加4,808戶公營住宅的政見。
目前規劃採PFI的五筆土地，分別位於士林（兩筆土地）、南港、北投和文山（各一筆土地）等四個行政區，所有土地都是市政府所有，其中土地面積最大為北投區三合段的4,955.9坪。
由於PFI國內還沒有案例，財政局先公開徵求總顧問，負責辦理可行性評估、先期規劃作業、招商準備、協助公告評選協商及議約簽約等事宜。
閱讀秘書／PFI
【經濟日報／楊文琪】
PFI（Private Finance Initiative）是一種向民間借款後，政府再逐年編列預算，償還欠款和利息給代為開發廠商的開發方式，也稱「民間融資提案制度」。進一步說，就是當政府沒有足夠的預算來興建公共建設時，先向民間企業借款，然後以分期付款並加計利息的方式償還，償還借款期間也可交由廠商經營。
PFI與BOT案，都是政府與民間合作興建公共建設，但BOT案政府不必出一毛錢，還有權利金（甚至有土地租金）可收取，業者營運期限屆滿須無條件送給政府，相形之下，PFI的更易受民間業者歡迎。
房貸年限延長 青年「溺水」陷阱
【聯合報╱林左裕／政大地政系教授（台北市）】2013.05.31
政府規畫將青年安心成家房貸最高額度，從目前五百萬元提高到七百萬元，且將貸款年限卅年延長到四十年。面對房價高漲，新方案表面上似乎有利於青年進場購屋，但實際上卻有如「揠苗助長」。
不但將青年引導至高風險的財務槓桿陷阱，也隱含潛在的違約潮及金融風暴的風險，而所得持續停滯也影響青年的負擔能力。
雖然延長償還年限可降低每期償還金額，但伴隨的現象卻是本金償還的遲緩，而在償還期間內面臨房價波動後房價低於貸款餘額的窘境，此時借款人可能在失業或景氣不佳等不得已的情況下，考量違約的決策，實務上即稱為「溺水」。
若以七百萬元的貸款、期限四十年、貸款利率百分之二點五計，每月償還額約兩萬三，十年內貸款餘額仍有五八四萬元；若貸款利率升至百分之三點五，每月償還額約兩萬七，十年內貸款餘額更高達六○四萬元。此期間內利息支付總額為二二九萬元，本金則僅支付九十六萬元。
在我國利率已持續低檔多年情況下，未來利率上揚機率偏高，表示在支付初期的利息比重更高，而當房價下跌時，更可能發生「溺水」的現象。
美國在二千年初網科泡沫破滅後，政府積極以政策鼓勵次級房貸借款人購屋，輔以要求房利美及房地美提供保證，銀行因二房的保證而放寬審核標準，遂衍生出一連串的「道德風險」，也引發了美國境內的次級房貸風暴及全球金融海嘯。
如今政府在寬鬆貨幣政策下，房價高漲但所得停滯，無力於穩定房價或提高經濟及所得成長，卻鼓勵年輕族群多借錢，以延長年限方式購屋，無異於美國次級房貸發展過程的翻版，以及日本在一九九○年不動產泡沫破滅前「兩代同堂」還房貸的政策。
從美、日慘痛的經驗來看，政府最好還是別下政策指導棋，以免釀成台灣本土未來的次貸風暴。
民調過半 2出租公宅明年動工
政大民調中心表示獲半數民眾支持
「松山寶清段」和「萬華青年段」已進行細部設計 105年使用
【張立勳／台北報導】2013-06-06 中國時報
北市「松山寶清段」和「萬華青年段」兩處規畫中的公營出租住宅，日前遭質疑民調遲不公布，市民不知道是否蓋不蓋？市府五日透過政治大學民調中心發表，兩地均獲半數地區民眾支持，目前進行基本及細部設計，預計一○五年中完工，即可進住。
房價愈來愈高，為減輕市民居住負擔，北市推出公營出租住宅，規畫基地包括位在健康路與三民路口、面積九六八四平方公尺，約可提供五二○戶的松山區寶清段；與面積四○八一平方公尺、有二九○戶的萬華青年段及安康平宅改建出租宅。
市府都市發展局總工程司高文婷表示，公營住宅通常都由政府直接興建，這兩處較以往不同，採先民調獲過半數以上地方民眾支持後，才會動土，盼公營住宅達到打擾民眾最少、居民獲利最高。
議員王鴻薇曾質詢市長郝龍斌，質疑為何民調遲不公布，讓市民苦等，還有人懷疑民調是做假的，從頭到尾都決定要蓋，高文婷特別解釋，因為經過兩次民調，書面資料總結需要時間，絕對公正、公開，可受市民檢視。
據政大民調中心主任鄭天澤說明，附近居民不贊成的理由多為擔心社區會變複雜，或房價會下跌、認為不適合、應蓋公園；高文婷則舉例說明，大龍峒公營住宅吸引青年族群，且居民只要違反規定就記點，周邊房價不降反升。
都發局指出，兩公營出租住宅分別在民調皆過半確定後，全案執行已進入開發設計階段，今年底發包工程、明年初動工，一○五年中完工使用，以低於周邊行情七折租金，開放給廿歲至四十五歲北市民眾承租。
正視房市泡沫化的風險
【經濟日報╱社論】2013.06.07
央行日前警告，「部分推案量大地區，房價下修壓力仍在」，官員也透露推案量大的桃園縣青埔、八德、新北市林口、三峽與淡水等地區，房價有泡沫化之虞。這是非常嚴重的警訊，房市相關業者，包括建築業、代銷仲介業、投資客和金融業切莫等閒視之，自住需求的購屋者更應冷靜觀望。
首先，必須了解台灣房市已經走了11年的多頭，且房屋供過於求，空屋率高，為何至今仍然漲個不停的道理。其實純粹是因為金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在98年1月驟降，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，加上房市的資訊不對稱問題嚴重，易受相關業者和投資客聯手炒作，此種假性的投資需求塑造房市交易熱絡的假象，又誘使部分自住需求者恐慌追高。簡言之，台灣這四年來房價上漲，根本就是「資金行情」造成。
問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空。從最近美國的工業生產和就業情況屢傳利多等經濟好轉研判，量化寬鬆政策終將退場，屆時全球房市必然首當其衝，台灣房市泡沫吹得這麼大，是否應該早就居高思危？
一旦資金行情結束，房市終將回歸基本面，接受「供需法則」的考驗，照目前國內空屋率超過20%，空屋數達143萬戶，早已累積了房價向下修正的壓力。加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利消失的長期趨勢，房市供過於求的現象只有愈趨嚴重，未來哪有不跌的道理。再說，沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起，房市就沒有真正、實質的需求，將淪為口袋深的投資客自己玩的「金錢遊戲」。房價炒到最高時進場的，或者還抱著一堆不動產的投資客，將變成最後一批白老鼠；一旦行情急轉直下時，更沒有人接手，流動性凍結，套牢的下場將是非常慘烈。
以上的憂慮，可從台灣幾項房市泡沫化的指標觀察，包括房價所得比高達八倍以上、房貸本息超過家庭所得三成、房貸餘額占GDP比重超過四成、房價租金比超過300，租金報酬率為全球最低地區之一，房價漲幅多年來超過經濟成長率、投資需求超過20%等，可見我國房市泡沫化的風險實在高得可怕。
此外，去年上市公司財報顯示，幾家知名營建業的每名員工替公司產生2,500萬元獲利，甚至龍頭建商之一的員工，平均每人替公司賺進1.16億元，各大科技、金融業均望塵莫及。由此顯示，房市飆漲造成營建業一枝獨秀，製造業乏人問津的空洞化和失衡現象也非常令人憂慮。因此，我們建議營建業者、房屋代銷仲介業者和金融業、投資客等，絕對要注意房市泡沫化的風險，已經到了吹彈可破的地步，最好提早調整，不要再蜂擁投入，否則遭受慘重損失，過去累積的獲利也會被侵蝕殆盡。
我們也有必要向首購自住的年輕人宣導正確的購屋知識，在房價居高不下的時候，應該有「先租後買，先小後大，先舊後新，先有再好，先遠後近」的正確觀念。如果房子貴到買不起，就不必硬著頭皮買，以免變成一輩子的房奴；不量力而為的慘痛代價，不是靠低利貸款或省吃儉用可以彌補的。
當然，政府應設法將資金導向生產事業和公共基礎建設，奢侈稅應該進一步將所有的投資（投機）行為納入規範，並合理調高非自住房屋的持有稅負，甚至規劃不動產交易實價課稅，都是導正房市健全發展的長期必要政策，才不會重蹈當初遺贈稅大幅調降卻沒有配套措施而造成房市飆漲的覆轍。
8.5坪公宅如何布置？邀你體驗
【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】2013.06.08
公營出租住宅可以有哪些想像？北市府都市發展局昨天下午在松山文創園區舉辦「公營出租住宅居住單元模擬展」，8.5坪空間裡，以瓦楞紙為材料，布置出廚櫃、浴室、床組、沙發等家具，邀民眾體驗小空間的利用哲學。
都發局總工程司高文婷表示，北市計畫在松山寶清段、萬華青年段興建公營住宅，其中8.5坪的一房型約有500戶，不少人聽到只有8.5坪，擔心會不會太小，新婚夫妻夠住嗎？為了讓民眾了解小空間如何大利用，因此舉辦模擬展。
九典聯合建築師事務所建築師郭英釗表示，這次策展以「聰明居住，合宜生活」為主題，以瓦楞紙材料組裝成8.5坪模擬實品屋，內附模擬家具、櫥櫃等設備，以活動、重組及收納為設計規畫特點，體現小空間、大利用概念。
但因特展強調「實品屋」，不少人走進會場，映入眼簾的卻一個個白色紙箱堆疊而成的「牆壁」，又或是黃色瓦楞紙製成的「家具」，上頭還用麥克筆畫上水龍頭、瓦斯爐、微波爐等「圖案」，簡陋設計，讓參觀者直呼不如叫「瓦楞紙特展」。
實際上，9天活動耗費近50萬元預算，有民眾忍不住批評，用紙箱堆家具，也要花50萬，實在太誇張了。
對此，都發局解釋，9天活動包括工作坊，將邀請單身者、頂客族及SOHO族等青年租屋族群，參加互動實驗工作坊，民眾平日也可以免費入內參觀。
高文婷表示，以瓦楞紙設計家具，可方便民眾按自己需求移動，如衣櫃可以加高、浴室空間可以加大、書櫃也可以移動等，建築團隊也將參考民眾意見，設計出舒適、方便維護、強調收納功能的公營出租住宅。
都發局表示，此模擬展即日起至16日每天上午10時至下午4時，於松山文創園區鍋爐房登場，民眾可免費入內參觀，詳情可電洽2321-2186轉2613。
社論－房市供給嚴重過剩 小心泡沫破滅風險
【本報訊】2013-06-18 中國時報
央行日前發表金融穩定報告，指出部分推案量大地區，包括桃園縣青埔、南崁、八德，新北市林口、三峽與淡水等，房價不合理飆漲，都是資金行情炒作出來的泡沫，未來房價顯然有下修的壓力。
其實，央行可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留，但真相是，台灣房市，目前供給嚴重過剩，房價高是部分業者和投資（機）客聯手炒作形成的假象，一旦資金行情隨時結束，台灣房市必然受到很大的衝擊，極可能化為泡沫。
首先，目前國內自有房屋比率高達八五％以上（美、日等國大多低於四％），房市需求本來就不大，而主計處一○○年底公布的住宅普查顯示九九年全台「空閒住宅」數量已高達一五六萬宅，空閒率達十九．三％，宅數和比率雙雙創下歷史新高；加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利逐漸消失，房市供過於求的現象可說非常嚴重。用基本的供需原理判斷，房價本來就應該下修，而現在經濟成長趨緩、物價溫和上漲、企業獲利下降、家庭負債提高，台灣房市多頭反而走了十個年頭，實在是沒有道理。
那為何台灣房價偏偏持續飆漲？近因主要為二○○八年金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在二○○九年一月大減稅，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，也就是所謂的「資金行情」。
遠因是台灣不動產稅制的不合理，在持有稅負方面，房屋稅和地價稅的稅基嚴重偏低於市價，以仁愛路帝寶市價超過四億元的豪宅為例，一年所繳的房屋稅和地價稅只有十六萬元，比每月的管理費還要低，有效稅率才萬分之四，（僅為一般國家財產稅有效稅率的廿五分之一以下）；因此投資客囤房囤地，稅負成本根本不放在眼裡。其次，不動產交易的利得稅負也是少得可憐，監察院調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅，獲利約一．五四億元，報酬率約一．六倍；土地增值稅為零，僅繳房屋的交易所得稅九十二萬元，有效稅率僅○．六％，可謂漲價（暴利）全部歸私。持有成本低，報酬率超高，難怪許多投資客競相投資房市；結果是房價越炒越高，變成房市投機者將自己獲取暴利的快樂，建築在許多人買不起基本住房需求的痛苦之上。
也難怪，建商的利潤率至少都在四十％以上，知名大建商的每名員工每年獲利額高達兩千五百萬元，最高甚至可達一．一六億元，壓倒所有的科技、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四（毛利率微薄），也不務正業，轉投入房市，形成建築業一枝獨秀，製造業乏人問津的產業失衡現象。
台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因，就是資訊不對稱問題嚴重，業者和投資客聯手炒作，連預售屋也有「紅單」、「白單」等等哄抬性的假性投資需求，營造房市熱銷的假象，誘使部分自住需求者恐慌追高。於是房市泡沫越吹越大。
問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空，房市必然首當其衝。沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退場，最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸，參與房貸和土建融的銀行也可能一起遭殃。
事實上，以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證，例如房價所得比高達九倍（超過國際的六倍警戒線）、台北市房貸本息超過家庭所得一半、房價租金比超過三○○（國際警戒線為二○○倍）、投資需求超過二十％、房價漲幅數年超過經濟成長率等等，可見我國房市泡沫已經到了破滅的臨界點了。
因此，我們不得不提醒政府和房市相關業者正視房市泡沫化的風險；已有住房的，沒必要再參與此種高風險的投資；自住需求的購屋者更應冷靜觀望，切勿盲目追高。健康的心態應該是「買不起的不買，不好的不買」，此時不妨先建立「先租後買，先小後大，先遠後近，先舊後新，先有再好」等等正確觀念。
政府不但應將房市泡沫可能破滅的風險公告民眾周知，更應鼓勵資金導向生產事業和公共基礎建設，以降低房市的磁吸效應。將預售屋納入實價登錄制度，抑制短期投機交易頗有成效的奢侈稅不但應該維持，更有必要將預售屋納入，更應該將持有期間拉長。當然更重要的，合理調高非自住房屋的持有稅負，對不動產交易實價課稅，才是健全房市的長期對策！
◆ 你的家 被有害化學物入侵了！
【聯合晚報╱記者劉開元/台北報導】2013.06.18
有害毒性化學物質無所不在，環保團體綠色和平上午公布「室內灰塵檢測報告」，發現台灣住家的電腦、音響、沙發、家具、玩具等家具用品，長期被多種高濃度有害化學物質入侵。綠色和平抽驗全台五縣市中13個家庭、2間辦公室，測出五大類化學物質中的四大類36項有害化學物質，但其中僅18項受到毒管法列管。
檢驗報告指出，民眾住家被驗出鄰苯二甲酸酯、溴化阻燃劑、全氟化合物、短鏈氯化石蠟等有害化學物質，主要普遍存在電腦、音響、電線、衣服鞋子、化妝品、指甲油、塑膠製品、玩具、清潔劑、沙發、地板等家具及牆面中。
綠色和平污染防治專案主任賴倩如警告，根據醫學研究，民眾在家裡透過呼吸或飲食，讓有害化學物質進入體內，可能影響內分泌系統和生殖發育，也可能損害肝臟、腎臟。
檢測結果也顯示，所有受檢家庭和辦公室，都檢出鄰苯二甲酸酯類(塑化劑)，其中鄰苯二甲酸二異壬酯DINP平均濃度1173ppm最高，鄰苯二甲酸二酯DEHP檢出濃度736ppm，是英國的4倍。綠色和平呼籲環保署應落實預警性源頭管理政策，嚴格規範生產和使用有害化學物質，並制訂逐步禁用計畫表。
綠色和平是去年11月到今年1月間，以簡易型吸塵器，採集二名立委的國會辦公室，並在全台抽樣13個家庭的灰塵後，密封送往歐洲第三方獨立研究室，進行化學物質分析。賴倩如表示，雖然我國已經立法規定，部分塑化劑已經被限制不得使用在14歲以下兒童玩具，但仍開放其它產品使用，小孩在家中還是會接觸到含有塑化劑的汙染源。
另外，可能被用於牆面塗料的短鏈氯化石蠟SCCPs，被檢出平均濃度為29.8ppm，遠高於綠色和平在中國大陸、英國和比利時檢測的數值，而且是比利時檢出濃度的近15倍。
針對綠色和平要求列管五5大類有害毒性化學物質，環保署毒管處長袁紹英表示，目前烷基酚、鄰苯二甲酸酯、溴化阻燃劑、全氟化合物等有部分已列管，短鍊氯化石蠟目前則列入「觀察名單」，我國也會公告列管。
※ 相關報導：
＊ 居家灰塵 綠色和平檢出毒化物
http://www.cna.com.tw/News/aSOC/201306180061-1.aspx
目前全台流通化學物質約有7萬9000種，而毒管法只列管300多種毒化物。賴倩如說，這次檢出18項是列管毒化物，即便被列管卻仍出現在居家環境中，顯見列管仍有漏洞疑慮，呼籲行政院環境保護署應正視有害化學物質濫用情形。
「現行毒管法的限用管理範圍狹隘，無法全面防範，容易讓民眾在不知情也不了解情況下，長時間與有害化學物質生活在一起，健康受威脅」。賴倩如表示，列管毒化物應以預警原則，將有害化學物質納入源頭管理，才是解決之道。
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◆ 最高住宅「公主塔」電梯壞 富豪爬97樓回家
【聯合報╱編譯李京倫／報導】2013.06.18
世界最高住宅大樓杜拜「公主塔」八部電梯全部故障，住在頂樓的富豪屋主一度被迫爬九十七層樓才能到家，修理電梯的零件要從芬蘭運來，而且還延誤。
公主塔高四百一十四公尺，比台北一○一大樓低九十五公尺，地上一百零一層，其中九十七層是住宅，地下六層。去年九月落成，共有七百六十三戶豪宅與八間商店，二房一廳日租金約六千五百台幣，頂樓每戶售價超過九千四百萬台幣。
公主塔的火災警報系統十日發生異常，啟動九十六樓的消防水帶，水灌入各電梯的升降機井，導致電梯全數故障。兩小時後，兩部緊急用電梯啟動，但最多只能到五十樓，五十一樓以上的住戶必須自己爬樓梯走完剩下的距離。又過了十二小時，維修人員手動操作一部電梯，服務五十一樓到九十七樓住戶，但這些住戶得打電話給管理員才能叫得到電梯。
住七十八樓的四十七歲住戶說：「我辛苦工作一整天，到我家樓下才知道要爬回去，乾脆訂飯店。希望他們趕快修好，每晚住飯店我吃不消。」
※ 相關報導：
＊ 被騙了！預售屋車位 變機電空間
http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/7969911.shtml
新北市林先生花2千多萬元預購別墅，交屋後發現「地下停車位」變「機電設備空間」，且建商簽約前就已完成變更，卻未告知。雖然該空間仍可停車，但林認為遭欺騙，一旦停車就違反建築法，憤而投訴消保官。
躲美國追稅 台灣肥咖現金大脫逃
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】2013.06.30
美國「肥咖條款（ＦＡＴＣＡ）」在國內引發資金大挪移。為避免錢放在銀行、壽險公司遭美國查稅，擁有美國籍或綠卡的「台灣肥咖」陸續將資產搬離金融機構，業者保守估計上半年已有數十億元台幣資金搬離，並大量湧進國內不動產市場，預期下半年撤離的「肥咖」資金潮還會更多。
美國「肥咖條款」今年初生效，後年起，與美國簽約國家的金融機構，都要向美國通報「在海外美國人金融資料」，供美國政府查稅。私人銀行理專透露，為避免被美國追稅，有錢又有美國籍的「台灣肥咖」正進行有史以來最大一波資金撤出潮；這些資金趕在通報生效前，逃離金融機構，紛紛湧入不動產、貴金屬及收藏品市場。
銀行說，擁有美國籍及綠卡的台灣人，保守估計至少卅萬人，雖並非人人都是真正的肥咖，但只要有一百名高資產族，自銀行、壽險或基金公司中，每人搬出一千萬元，就是十億台幣，估計這波撤離金融機構的資金將達五十億元至一百億元。
一名不願具名的私人銀行理專透露，他有名大客戶，年初就將大保單解約，並自帳戶中調出不少錢，說是跟朋友搶買高鐵青埔特定區附近的透天厝，兩個人「一買買一排」；由於這名客戶有美國籍，理專猜測，他買房地產的用意，應是要躲避「肥咖」追稅。
會計師指出，美國政府透過「肥咖」，要全球金融機構申報「美國客戶」資料，但「不動產不是金融帳戶資料」不須申報；近期的確有不少「台灣肥咖」將資金轉到「不會申報」的資產中。除了不動產外，還有「實體」貴金屬和藝術品等收藏品，後兩者也不用申報；但因為黃金價格一路跌，買黃金的大戶明顯較少。
根據「肥咖條款」，銀行自明年起，就要判別「滿五萬美元」帳戶，是否為美國人所有。有理專透露，有些具美國籍的客戶「化整為零」，將原先一個「大帳戶」，拆成都是五萬美元以下，這樣就可避免被銀行判讀追稅。也有大戶跟理專抱怨，「以前想當美國人，是因為怕中共打飛彈，沒想到，現在老美比共產黨還可怕」。
※ 相關報導：
＊ 師大夜市淪亡秘辛 高房租引爆出走潮
http://goo.gl/3Fgw9
....商家老闆並指出，更慘的是，一個房東賺到甜頭後，開始告訴其他房東，結果突然間房租全漲，最後房租炒到商家做不下去。 至於市場原本認為的住戶與商家之間的糾紛，這位商家老闆則深入剖析這一切都是表象，事實上有地方政客跟房仲、財團結合，想利用這種衝突，趕走優質商家；目的是故意讓人潮變少，等整個房價大跌，就能低價收購；未來蓋豪宅，可以賺好幾倍。
＊ 北台灣預售屋爆巨量
http://news.chinatimes.com/focus/501013726/122013062800094.html
央行利率「連8凍」、打房政策也未加重力道，加上證所稅大轉彎、台股回神，各項政策利空已趨於鈍化，激勵建商看好下半年房市景氣，打算在7月積極推案，估計單月北台灣推案量達1,300億元，比去年同期大增35％。
＊ 實價登錄 改每兩週發布一次
http://news.chinatimes.com/focus/501013736/122013062900122.html
內政部地政司昨（28）日指出，為提供社會大眾更即時的不動產實價登錄資訊，7月1日起將把目前每月發布一次方式，改為每兩週發布一次，藉由這一交易資訊透明化，使房地產市場發展更為健全。
＊ 假贈與真炒房 重罰
http://www.udn.com/2013/6/28/NEWS/FINANCE/FIN10/7992869.shtml
藉由贈與公告現值低於贈與免稅額220萬元的不動產，再由受贈人以買賣方式移轉的「炒房」行為，國稅局要封殺了。
◆ 陸城鎮化藍圖出爐 農民大變身
【記者龔俊榮／綜合報導】2013-06-28 旺報
大陸城鎮化的推動藍圖首次曝光，大陸國務院國家發改委主任徐紹史透露，要逐步讓農民大變身，當務之急就是全面開放小城鎮與小城市的戶籍限制，讓農民取得市民身分。對中等城市與大城市則是採取有秩序與有條件的開放作法，全面加速城鎮化的推動腳步。
開放小城鎮落戶限制
《新京報》報導，徐紹史26日在第12屆全國人大常委會第3次會議發表《國務院關於城鎮化建設工作情況的報告》，這項報告也首度揭露大陸推動城鎮化的明確路徑。
徐紹史強調，推動城鎮化的最大根源就是讓農民取得市民身分，成敗最大關鍵則在戶籍改革。目前各地都在積極推動戶籍制度改革。
徐紹史說，未來城鎮化的發展目標就是要有秩序推動農業轉移人口市民化。按照因地制宜、逐步漸進、存量優先、帶動增量的原則，以農業轉移人口為重點，兼顧異地就業城鎮人口，統籌推動戶籍制度改革和基本公共服務均等化。
他認為，戶籍改革將依三部曲推動，第一步就是要全面放開小城鎮和小城市落戶限制，其次是有秩序放開中等城市落戶限制，最後才是逐步放寬大城市落戶條件，合理設定特大城市落戶條件，逐步把符合條件的農業轉移人口變成為城鎮居民。同時，努力實現義務教育、就業服務、基本醫療、保障性住房等覆蓋城鎮常住人口。
中國社科院工業經濟研究所主任陳耀表示，現在大陸城鎮化率仍低於國際水準，初估城鎮化率每年提高1個百分點，到2030年大約有70%的人住在城市。
2大瓶頸有待突破
他分析，推動城鎮化面臨2大瓶頸，首先是市民化的成本是否能夠負擔，市民化要求公共服務均等化，這涉及社會保障、教育、醫療、住房等需求，對地方政府將是龐大的財政負擔；其次是要考慮城市管理能否跟上，大城市市民化放開後，如何創新社會管理也是難題。
陳耀指出，城鎮化要一步步來，不能重量不重質。當前現有的城鎮化中，17%屬於偽城鎮化，城鎮化率虛報。因此，現有的問題是如何讓這部分人真正轉為市民，才是最大的考驗。
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＊ 城鎮化引擎 將拉動3千億都更商機
http://news.chinatimes.com/mainland/17180504/112013062800533.html
大陸國務院配合城鎮化，將加快推動都市更新（棚戶區改造）的步調，估計這項規畫將撬開3千億（人民幣，下同）的龐大都更商機，今後5年將改造城市和國有工礦、林區、墾區各類老舊社區1千萬戶，其中2013年預計都市更新304萬戶，全面改觀城市風貌。
◆ 印度老人公寓熱 開發商搶食
【聯合晚報╱編譯彭淮棟/綜合報導】2013.06.29
印度馬哈拉希特拉邦的蒲那市，「阿薩希里」銀髮族公寓為55歲以上的退休人提供俱樂部、健身房、圖書館、游泳池等西式享受。
社區裡有180間老人之家，此地天氣好，遠離鬧市喧囂，俯視田野，戶戶搭配蒼翠的花園。
印度多代同堂的觀念根深蒂固，在全球250億美元的銀髮族公寓市場中只占不到1%，但所得上升、壽命延長，核心家庭興起，以及愈來愈多人為了就業而遷居，在在促進銀髮族公寓的需求，而且吸引開發商和投資人，包括經營阿薩希里的Paranjape公司。
「Tata住房」是印度最大財團之一，5月在班加羅爾推出第一案，陸續還要再推四案。CEO巴尼吉說，今天的銀髮族大多獨立、財務穩定、社交良好而且見識廣博，相當清楚自己退休後要如何度日。Tata預定三年投資七億盧比 (台幣3億5000元)，營收9億5000萬盧比。
印度人口遠比日本、中國和美國年輕，但60歲以上人口的數目到2025年將增加一倍以上，達到1億7300萬人。房地產業估計，印度135個城市目前每年需要31萬2000棟銀髮族公寓，遠逾業界計畫供應的一萬到1萬5000棟。
戈哈爾夫婦在美國休士頓20年照顧孩兒，去年返回印度，住進銀髮族公寓。他們代表的，就是人數眾多、手頭寬綽、在國內沒有居處的印僑市場。
81歲的阿魯娜‧戈哈爾說：「沒有人需要我們了，我們認為我們應該過我們想要的生活，因為我們還夠年輕，來得及享受這種生活。」她丈夫84歲。
印度的銀髮族公寓主要瞄準都市中上收入，付得起三到六百萬盧比的買家，這價位在西方很便宜，但高於一般印度人所得。
美國的老人公寓大多出租，投資人年年有回收，但印度銀髮族喜歡自購，開發商通常也把價格壓到中產所得者買得起的水平，因為印度銀行不太向老人提供抵押貸款。
銀髮族公寓最大的阻力是「社會污名」：你家的老人家自己出去住，很不好看。專家說，20年前，印度仍是封閉型經濟，社會結構非常不一樣，但經濟逐漸開放，帶來重大社會改變，加上教育普及，以及中產家庭增加，大家想法頗有改變。
屏東豪華農舍 預計11月開徵地價稅
【聯合報╱記者翁禎霞、戴永華／連線報導】2013.07.02
愈來愈多人到鄉下蓋農舍，屏東縣政府決定繼宜蘭縣之後，將針對違規農舍課徵地價稅，目前正展開總清查，預計十一月開徵，稅務局初步估計，全縣農舍至少超過萬件。
宜蘭是最早執行違規農舍課徵地價稅的縣市，每年帶進八百多萬元稅收，由於執行績效佳，「宜蘭經驗」被監察院審計部公布在內部網站，當成各縣市效法的對象。
但因違規農舍地價稅計算標準是針對增設的部分，須先扣除合法使用面積，換算每件僅課以一、二千元地價稅，對於蓋得起豪華農舍的民眾，並不把這點錢看在眼裡，所以豪華農舍違規問題依舊。
屏東縣距離高雄市不遠，在南二高、台八十八等快速道路通車後，近年吸引許多都市的退休族，到鄉間購地建農舍；有的在幽靜小徑、有的在山腳下，就佇立著造型搶眼的別墅。
縣長曹啟鴻指出，豪華農舍愈來愈多，不少是外地人到屏東興建，不但造成鄉間農地減少，有人擅自填高土地，甚至還影響鄉間排水，縣府得花更多經費去改善，違規農舍課徵地價稅後，縣府有更多財源改善鄉間公設。
稅務局表示，地價稅屬地方稅，過去合法農舍只需繳房屋稅，地價稅則可免繳，不過鄉間豪華農舍愈蓋愈多，去年起宜蘭縣已對違規農舍課徵地價稅，屏東縣因此決定跟進。
屏東縣稅務局長施錦芳表示，地價稅是根據公告地價課以千分之十，縣長多次在主管會報中指示，必須對未積極農用的豪華農舍課徵地價稅，目前針對農舍之名作為民宿、或是集村、或是租屋，稅務局都已先行課稅。
「住宅區都要課地價稅，這些違規農舍如此豪華，怎能不課稅？」宜蘭縣政府地方稅務局長呂莉莉表示，很多農舍的「農具資材室變成車庫、曬穀場成停車場」，完全違背農地農用的原則，不課稅實在說不過去。
◆ 社論－囤積式的投資和泡沫式的繁榮
http://news.chinatimes.com/forum/11051403/122013070200369.html
【本報訊】2013-07-02 工商時報
行政院主計總處日前發布最新薪資調查報告，由於景氣走緩，今年1至4月的經常性薪資創近4年新低，衡量購買力的「實質經常性薪資」36,739元，更倒退到88年的水準。稍早之前，內政部營建署公布第1季住宅需求動向調查，則顯示六大都會區整體新購住宅的平均單價每坪24.5萬元，創下新高。其實薪資倒退和房價上漲都不是新聞，政府雖一再表示重視並試圖因應，然而情況卻愈來愈惡化。
目前台灣房地產價格之飆漲，一般認為很大的原因就是資金太多、利率太低，使得不動產投資者可以利用非自有資金，對於不動產從事囤積性的投資，一方面使稀有之不動產這個生產因素大量成為閒置資產，另一方面又使不動產之價格，每年以超過利率數倍的速度飆漲。其結果，就是我們現在所處的狀況，受薪者為謀一棲身之處，就得耗其所得過半的積蓄，更嚴重的是各行各業辛勤經營成果，大部分流入不動產所有人手中，引起經濟全面性窒息效應。薪資水平回到14、15年前，反映的即是經濟發展窒息的現象。
6月初中央銀行發布年度金融穩定報告時，特別針對房市泡沫化發出警訊，並根據台電用電量未達最低電費戶數推估，去年台灣的空屋數約有142.6萬戶，年增1.6萬多戶。央行官員並強調，許多房價大幅度不合理的飆漲，其實都是「資金行情」炒作出來的，很多地區房價已經是泡沫化，對無力負擔大都會區高房價的民眾相當不利。
央行明顯已注意到房價異常上漲現象，但又如何？前述第1季住宅需求動向數據，六大都會區整體新購住宅平均單價每坪24.5萬元，創下新高；整體的房價所得比為8.9倍，較去年第4季的8.3倍提高0.6倍，是史上第2高紀錄，僅次於去年第3季的9.1倍。其中台北市的房價所得比持續居冠為13.5倍，新北市則從去年第4季的9.4倍，上升至10倍。至於貸款負擔率方面，六大都會整體為33.9％，較上季增加1.9個百分點；台北市為48.2％，較上季增加0.6個百分點，較去年同季增加3.1個百分點。其中高雄市因為房地產近期明顯熱絡，貸款負擔率已上升至37.6％，創新紀錄。
台灣現在就是一個薪資停滯、房地產價格扶搖直上、空屋繼續增加的經濟體，這已經在預告著一個超級大災難正在醞釀。判斷這項災難不需要先知，也不需要特別高明的知識，只要看看歐洲西班牙、愛爾蘭和希臘等國家的情況就可以明瞭。但為何大家不以為意呢？這可以從幾方面來看：首先是目前擁有自有房屋的的民眾，手中既然持有一棟市價蒸蒸日上的房屋，則有意或無意的，很容易陶醉於其間，甚至支持這樣一個房市的發展趨勢。即使明顯有一天整個國家的不動產及金融產業將泡沫化，帶來萬劫不復的災難，卻寧可選擇相信泡沫應該不會破裂；其次是執政者視房地產為火車頭產業的迷失。政府官員相信，必須維持一定的房屋推案量，才能帶動關聯產業的投資、就業和發展。但就台灣而言，至今已累積高達140餘萬戶空屋，這意味著約有相當於台灣一年國內生產毛額的閒置資產，而該閒置資產是會每年持續折舊的房地產。
經濟學原理告訴我們，當生產過剩時，市場上會透過價格的調整，調節生產、消化存貨。然而為何房屋供應商、投資性購買者，卻老神在在，繼續進行囤積性投資，增加空屋的存量，而價格還繼續上揚？其支撐力道已如前述，乃是來自全球資金寬鬆所營造的低利環境。這雖然是一個不能改變的全球共通現象，央行也已有深切了解，並於之前要求銀行對若干地區的房地產貸款實施選擇性信用管制，然而力道顯然不足，以致住宅需求動向的各項指標持續惡化，未見大幅改善。
隨著這些數據公布後，各方殷切期盼央行在6月季底的理監事會議，應該有所行動，或擴大信用管制的地區，或要求各銀行不要再擴大房地產貸款的總額度。但央行除了維持利率不變外，並未對房市擴大管制區範圍，或採行新措施。彭淮南總裁的說法是，絕大多數銀行已採取自律審慎措施，對投資客取消寬限期、降低貸款成數及提高貸款利率。
央行明明已在報告中對房市泡沫化提出警訊，但決策上卻無所作為，其原因令人費解。今年第2季已經結束，如果情況持續惡化，央行勢須強化限制融資政策，以阻隔房地投資客利用低利寬鬆的金融條件，繼續對房地產採行囤積式的投資，如此才能避免房地產的泡沫不會再繼續擴大。事實上，台灣經濟能否從窒息中轉變，就看政府和民間是否認知房地產泡沫的嚴重性，並支持央行有效地執行房地產的融資管制措施，否則我們就只有繼續陶醉在眼前的泡沫式繁榮中，最終必將一起承擔難以承受的苦果。
拒當屋奴：德國經驗啟示錄
【葉沂】2013-07-11 中國時報
居住是基本人權，本來就是一個現代化國家應提供的服務，世界上各國都興建大量的社會住宅（以出租為主，可循環使用），不必說歐洲的福利國家的高社會住宅比率，就是我們的鄰國日本只租不賣的住宅占住宅總量的六．○六％、香港廿九％、新加坡八．七％（二○一○年數字），而台灣只有六三七九戶，占總住宅量的○．○八％，看這一數字就可以明白政府在住居方面，說好聽點是交給市場決定，難聽點是任由建商主宰。
德國是房地產市場表現一向少變化，在金融風暴時幾乎不受影響，這幾年的表現一樣平穩，民眾的房屋自有率雖只有四二％，但德國人的買屋負擔相當輕鬆，其房地產經驗對於飽受房地產之苦的國家會有很大的啟示。
柏林民眾稅後薪資收入，將近台北民眾的一．五倍，但前者的「（房屋）價格對收入比」是六．四七倍，後者則是廿六．二倍。台北精華區每坪九十九萬，柏林市中心約只有台北的三成多一點；台北郊區一坪約五十萬，柏林郊區一坪約廿萬，只有台北郊區的四成。
從生活品質、人均收入、城市競爭力等指標看，台北房價遠高過德國柏林，是很難想像的一件事，但台灣高房價有較低的利率及一個將建商利益凌駕在人民利益之上的政府，單憑這兩點台北的房價遠高於德國柏林的房價就不是一件不可理解的事了。
從一九九九年以來的十年間，德國的房價平均每年上漲一％，扣掉每年二％通膨，實際上是跌了十％，如果以卅年時間來看，房屋的實質價值也一樣下跌了十％左右，這種異乎別國的房價表現，必須從德國作為一個民主的、福利的國家說起。
德國聯邦憲法對住屋並沒有特別的規定，但第一條確保人性尊嚴、第二條個人發展的自由及生命與身體不受侵害的權利、第六條婚姻及家庭須受國家特別的保護，這些條文的前提是住屋須獲得保障，在這個憲法精神下，住屋就像醫療、教育成為政府的施政重點，在其後出台的「住宅建設法」對保障居民的住房更有明確的規定，整個房地產可以說是國家福利體系的重要一環，而不是像英美體系國家那樣，將住房當作普通的商品。
房價負擔比率在國際上以廿八％為一合理標準，超過這一標準，購屋者負擔過重，會排擠其他項目的消費，這樣一來內需市場就可能長期不振。反觀德國，房價與收入的比率相當低，且有低廉、質優的出租房可供選擇，在房屋方面的支出減少後，德國人可享有高水準的生活，可將多出來的儲蓄、買車、度假及其他消費。
德國保持平穩的房價，還有個殺手鐧：一．五％的不動產稅，三．五％的交易稅，十年以內賣出房屋課十五％的資本利得稅，如果賣出三筆以上資產課商業稅。這麼高的稅，讓德國房地產很不容易成為投機炒作的標的。反觀台灣不是以市價課稅，炒房賺大錢也只繳一點點的稅，如監察院發現，台北一品苑有人同一年賣屋獲利一．五四億，只繳房屋交易所得稅九十二萬，不用繳土地增值稅，漲價完全歸私，稅率的偏低使台灣成為房地產炒家的天堂。
房價上漲肥了建商、政府、投機客，苦了升斗小民，如果這個泡沫能永遠吹下去，至少還能讓經濟保持一個虛胖的局面，問題是泡沫已經吹了十年，只要利息趨勢反轉，就是房價回跌之時。房價下跌，對台灣來說會造成崩壞的效果，因為這裡面有太多人，會使整個經濟往下沉淪。
德國從立法到實際層面對房價的壓抑，是幾十年努力的結果，學德國不可能一蹴可幾，但德國經驗也不是如登月之難，只要有心，也可以學個七八分像。高房價毀了下一代，看看末代王朝的土地兼併，加速王朝的覆亡，在民主國家的執政當局如果還想繼續執政，人民最大的痛苦能不正視嗎？（作者為民間學者）
供需失衡 公宅僅一成弱勢承租
自由 2013.07.16
〔記者劉榮／台北報導〕台北市公有住宅供需失衡，北市現有三千九百六十八戶公宅，僅有約一成的承租戶為弱勢族群，遠低於市府公告配租保留四十％給弱勢族群承租的標準，現有廿一處出租國宅，平均要排四年才能入住。
北市都發局表示，現有出租國宅保留四成給弱勢承租的規定，是八十九年才頒布，現有承租戶幾乎都是在此辦法實施之前就已入住，按規定只能等他們遷出後，才能夠騰出空間給新住戶。
一位低收入戶的單親媽媽向北市議員王鴻薇陳情表示，在台北市租屋四處碰壁，很多房東都對單親有顧忌，不願將房子租給她，她轉向台北市公營住宅承租，才知道原來北市公營住宅，並未特別提供名額給弱勢族群承租。
王鴻薇說，台北市公營住宅包括出租國宅及公營住宅兩種，其中出租國宅達三千七百八十四戶、公營住宅一百八十四戶，出租國宅僅有一成零八租給弱勢族群，公營住宅對弱勢族群更沒有保障戶，以出租國宅為例，十坪租金大約只需要三千元左右。
發展局表示，依照八十九年公告配租出租國宅皆保留四成給弱勢族群，對象包括符合資格的原住民、低收入戶、榮民、單親及三代同堂等家庭，公營住宅則配合助妳好孕及年輕化政策，以中低收入青年族群為優先扶助對象。
王鴻薇表示，現有出租國宅承租戶，幾乎都是長住戶，現有規定可以住最多十一年，以軍功國宅為例，要排到入住，目前至少要等九年八個月，市府要照顧弱勢，只有設法廣設公宅，擴大供給面。
實價登錄效應 房市交易增5%
【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】2013.07.24
房產交易實價登錄制度實施即將屆滿一年，實價登錄實施後十個月較之前十個月，全國房屋交易量增加4.95%，而且由於資訊透明度提高，減少了買賣雙方與仲介業務人員的摸索期，改變了房市的交易型態。
根據房仲業者的觀察，實價登錄實施後，出現三個現象，首先改善資訊不對稱的情況，減少膨風價格的出現，交易過程再也沒有神秘感，加速交易流程；其次，由於實價的參考性高，提高買方的購屋意願，交易量反而增加；同時，首購自住買盤躍居主流，低總價、低自備的平價房當道。
實價登錄去年實施時，不少業者一度擔心價格透明後，因買賣過程及資訊攤在陽光下，會讓房市交易停滯。但事實上，房價透明讓房仲業務人員只能搶快來增加成交機率，例如某品牌仲介公司在台北市精華區段的加盟店，擁有「幾乎天天成交」業績，每個月成交案少說30件；觀察信義房屋今年上半年營收59.6億元，年增率更高達39.3%。
據台灣房屋統計實價登錄實施前後十個月的交易量變化，發現實價登錄後全國交易量增加4.95%。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，有別於奢侈稅政策消極的壓抑調控房市，實價登錄政策因正向提供房價資訊，推動買房出價意願，賣方開價也迅速收斂，買賣移轉件數不減反升。
實價登錄更大幅改變了房市交易型態，首購自住買盤成為主流，平價房市當道。例如過去新北市平價區林口、三峽、淡水等房市交易量大增，台北市今年甚至有近半交易量是不到30坪的小宅產品，顯示平價化、小宅化已成為大台北房市趨勢。
再依永慶房產集團統計今年前五月實價登錄資料，發現台北市成交坪數以20坪以下，以及20到30坪的為最大宗，占比分別為25.7%、23.4%，近半購屋客都選擇面積不到30坪的小宅，其中又以中山區及內湖區為小宅交易最多的地區。
新北市小宅化情形也很明顯，30坪以下小宅占總交易的47.2%。
永慶代銷事業處總經理葉凌棋表示，台北市房價漲多，購屋行為在總價考量下只能朝面積較小、屋齡較老或向市區外圍延伸策略，在愈晚入場愈追不起房價的壓力下，為先求有再求好，多數以產品總價作為主要篩選條件，「低總價、低自備」中小宅產品成為最夯的主流產品。
◆ 北市公布住宅價格指數
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/8048235.shtml
【聯合報╱記者陳惠惠／台北報導】2013.07.24
官方版北市「住宅價格指數」昨天公布。台北市政府以類似物價指數概念，分析北市房價走勢，去年八月到今年四月的漲幅約百分之六點七；以四個分區來看，中山松山南港區漲勢相對較明顯，最低的是萬華文山北投區。
台北市長郝龍斌指出，住宅價格指數，未來將每月公布。市府以實價登錄資料庫為基礎，以價格相近及同心圓概念，將北市十二行政區合併為四個次分區，並以去年八月為基期，分析發現今年四月全市房價指數為百分之一○六點七。
以標準住宅來看，屋齡廿二年、建坪廿七點一九、總樓層數九樓的五樓物件，總價為一三三五萬元，較去年八月上漲百分之六點七。地政局局長黃榮峰說，住宅價格指數除排除一樓店面，因套房樣本數不足，也未納入。
若進一步細分，去年八月至今年四月，大樓比公寓漲幅略高，大樓上漲近一成，公寓則為百分之六點三八；但若只看今年三月以來的漲幅，公寓漲勢反比大樓多，分別為百分之三點廿七、一點八九。
北市副市長張金鶚說，受都更影響，去年十、十一月及今年一、二月公寓價格走低，但三月起又走揚，應是民眾信心回籠。
中山松山南港區的漲勢最大，但該區標準住宅價格仍略低於全市，價格最高的還是大安信義中正區，為一九六六萬元。張金鶚表示，中山等三區漲幅較大，應是受捷運松山線預期心理影響，但最外圍的萬華等三區近三、四月間也明顯上升，出現補漲效果。
內湖區一位房仲業者表示，房價指數的房價通常偏低，以內湖區為例，市府公布的標準住宅每坪平均五十萬元，不可能買到捷運周邊十分鐘路程以內的電梯大樓。
業者：分四區太籠統
【記者江碩涵／台北報導】房地產業者昨天表示，台北市政府提供的數據較具公信力；不過僅將台北市分為四個區域，過於籠統，對於民眾來說，實用性較低、較難理解房價走勢。
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