【聯合晚報╱社論】2010.03.27
房價問題最近越炒越熱，當年的「無殼蝸牛聯盟」挺身而出，宣布重回江湖，可能形成新一波的社會運動。但「望屋興嘆」的不只是無殼蝸牛族而已，政府官員一直在想辦法祭出各種對應方案，卻無法奏效。如果照趨勢這樣下去，房價問題恐怕會變成政府公共政策之痛。
都會區房價連續飆漲，且一個奇怪現象是：漲得越快，市場上搶得越凶。一邊是普通薪水族不吃不喝多少年也買不起立足之地，另一邊是新豪宅屢創歷史天價。也因此，本來是市場供需現象，如今演變成社會問題，甚至政治問題。民間抗議聲勢蠢蠢欲動，政治人物多已感受到這股民怨壓力，台北市長郝龍斌就坦承高房價會影響選情。
事實上，政府對此現象並非無動於衷，平抑房價政策接二連三：推出大規模的平價住宅方案，凍結精華區的國有土地釋出，設計房屋稅改革方案，甚至影響金融機構的房貸政策。吳敦義院長對於無法讓「住者有其屋」公開表示虧欠和抱歉，但也擔心過度打壓房價會造成經濟動盪，看來在過猶不及之間猶豫不決。
確實，公共政策需要理性討論，政府應有所為亦有所不為。最近這波豪宅漲價趨勢，相當程度是資金行情的反映。在政府調降遺產稅並開始海外所得課稅政策之後，大量海外資金回流，才造成房市的熱錢發燒。一方面，「非豪宅」的價格跟著水漲船高，多少受到波及；但另方面，政府的對應策略應該更「宏觀」一點，例如鼓勵回流的資金導向具生產效益的投資，而非投機炒股炒房。整體而言，台灣非都會區的房地產市場其實並不興旺，而都會區（尤其北部）的房屋自有率很高，故所謂房價過高問題固有其真實面，但其中也有假議題存在，政府的對應策略要能辨別虛實。讓弱勢族群及青年人能有安身之地，才是政府應鎖定的協助目標。
公共政策應有其中心思想和發展「總綱」，不能頭痛醫頭腳痛醫腳。房地產市場現象其實是台灣整體財富分配問題的一環，有待提綱挈領從根本解決問題。
◆ 無殼蝸牛批：處處豪宅 何處是我家？
【聯合晚報╱記者游智文、吳孟庭/台北報導】2010.03.26
民國78年發起無殼蝸牛運動的李幸長今天指出，處處是豪宅，何處是我家，問題出在選舉制度，明明只有藍綠兩組總統候選人，卻仍要花上百億的競選經費，只好向財團伸手，當選後也不得不向財團低頭。他大罵現在是「一小群人在搶劫一大群人」，財團是把他們的獲利建築在別人的痛苦上。
李幸長不諱言，20年前房價在短短一年半內上漲五倍，打破紀錄，因此有強大動員能量，但現在年輕人對群眾運動、高房價已麻木，估計動員不易，將在年底五都選舉時推動全民投廢票，讓政府重視高房價問題。
回應無殼蝸牛，經建會指出，政府研擬「健全房屋市場方案」 (草案)，就是特別針對受薪階級、弱勢族群的購屋壓力提供照顧，今天將送交行政院，由院長核定後就可執行。經建會副主委黃萬翔指出，具體措施包含改善都會區住宅供需，適時推出平價住宅；目前儲備土地與平價住宅的規劃區域，除林口A7平價住宅興建外，也請內政部在1個月內評估淡海新市鎮、新店央北、板橋浮洲、新莊副都心地區及中和等地及捷運沿線車站周圍地區。經建會還有中低收入戶及受薪階級「整合住宅補貼資源實施方案」。
但李幸長說，無殼蝸牛運動聯盟20年前呼籲政府採取現價課徵增值稅，迄今不見下文。惟房地產業者認為對政府是難題，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，政府以市價或實際成交價課徵，可提高房屋土地持有成本，但要徵收土地實施公共建設，也得花更大代價。遠雄建設副總蔡宗易說，以現價課徵，最大阻力是現有屋主，因為一旦從公告價格改為現價，就形同所有有房子的人都得負擔更重的稅賦，對多數自住使用的人而言，等於平白無故又被剝了一次皮，政府得承受很大的反對壓力。
◆ 無殼蝸牛再出頭 要求永不出售國有地
中廣新聞／陶泰山 2010-03-26
暌違二十年再度走上街頭，抗議房價過高的無殼蝸牛聯盟，今天結合社運團體，抗議政府不但放任房價飆漲，甚至透過高價標售國有地，帶動房價上漲！無殼蝸牛蝸牛聯盟並且選定位於台北市仁愛路，原隸屬交通部的國有地舉行抗議活動，經由標售，每坪單價高達新台幣679萬，一般人的購屋預算，只能半間廁所！
對此，交通部低調表示：這塊土地原本是省交通處的宿舍，精省之後已經移交給國由財產局，後續的處分由國有財產局處置。對此，無殼蝸牛聯盟要求，政府「永不出售」國有地，打擊投機客，加稅抑制房價。
位於台北市仁愛路二段，鄰近豪宅林立的臨沂街附近的一百多坪土地，日前以總價7.8億元售出，平均每坪單價高達679萬元，創下住宅單價的新高，未來蓋成住宅之後，許多小康家庭一輩子的購屋預算，但在這裡卻只能買半間廁所！二十年前抗議房價成立的無殼蝸牛聯盟，二十年後決定重新回到街頭，第一站就是站在這塊天價土地的門口，向政府高分貝喊話，痛批政府放任房價飆漲，重新背起蝸牛殼的李幸長說這是放任少數人綁架多數人！
交通部指出，這塊土地原隸屬省交通處的宿舍，精省之後收回，以「現狀」移給國有財產局，由國有財產局處置，交通部沒有經手。
當年在忠孝東路露宿街頭，創下街頭運動的先例，面對二十年後，政府依舊對房價飆漲毫無作為，感到痛心，特別是馬英九總統在兩年前的五月中，簽署的經濟社會文化權力國際公約裡，明白寫到：人人有權為自己及家庭獲得相當的生活水準，包括足夠食物、衣著及住房...，換言之，住宅已經是一種基本人權！
但十年來，台北市房價飆漲兩倍，台北縣房價上漲50%，但同一時間，受雇者薪資卻下滑4.3%，房價早已脫離經濟基本面。因此無殼蝸牛提出四點訴求，包括打擊都會精華區圈地，養地的套利行為，清查都會區公有地永不出售，其次透過信用管制手段，壓制防污投資，投機現象，對於投資客修法重稅伺候，對弱勢族群加大補助力道，中央設置更高層級的住宅管理機關，全盤規劃。
無殼蝸牛聯盟揚言，如果沒有獲得正面回應，五都選舉時，將重回忠孝東路！
◆ 央行不打房價 學者：房價未平抑 問題大
中廣新聞／陶泰山 2010-03-26
央行第一季理監事會議結束，對房市依舊維持「不打房價、促請銀行注意房貸風險」的政策，對此，政大地政系教授張金鶚表示，央行應該徹底監督銀行加強房貸風險控管，否則到時房價仍舊沒被平抑下來，社會的反彈力量會更大。
央行召開理監事會議，雖然沒有如外界預期調高存款準備率，不過，彭淮南說「量化寬鬆政策已經結束」，對於特定地區房價上揚的現象，也已經要求銀行對特定地區投資客貸款加強風險控管。對此，研究房地產多年的政大教授張金鶚表示，房價不合理的現象能否被平抑下來，是民眾最關切的，至於央行說已經默默在執行一些措施，成效如何，還有待觀察。「用什麼政策我們沒有意見，可是如果房價持續造成大家的預期心理，特別大家所關心的市場不合理現象，如果沒有被很明確平抑下來，我想社會反彈力量可能會更大，到時央行可能遭受更大的壓力吧。」
張金鶚表示，目前台灣房地產市場被炒熱，絕對不是只有台北縣市兩個地區，而是應該全面性的去平抑房價不合理的現象，呼籲央行不應錯估形式。
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為加速都市房屋的更新，以地盡其利，立法院內政委員會日前初審通過「都市更新條例修正草案」，對於明訂強制拆遷期限的房屋、土地改良物，最多只能再延長一年，期限過後，就要強制遷除持續無理抗拒的「釘子戶」。
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迷途的無殼蝸牛
【黃樹仁】2010-03-29 中國時報
台北都會區房地產價格高漲，再度引起無殼蝸牛的憤怒。但也再度顯示無殼蝸牛運動的缺乏方向感。以道德訴求代替經濟分析，無法對症下藥。爽了自己，卻無補於實際。
為何房價高漲？因為游資過多，利率偏低，資金湧入房地產市場。而土地與稅務法令使財團圈地養地有暴利可圖，自然使財團樂於炒作房地產。
無殼蝸牛運動的主要訴求，在於透過法令限制財團圈地養地。這些都是企圖以行政手段干預市場運作。雖然會產生效果，基本上卻是逆勢而行，成果有限。無殼蝸牛們最大的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野。
同樣的法令，同樣寬鬆的資金市場，台中、高雄的房價始終遠低於台北。財團們似乎只熱心於炒作台北的土地，對台中、高雄卻相對興趣缺缺。為什麼？當然不是因為他們不想賺台中人與高雄人的錢，而是因為他們知道台中與高雄的錢不好賺。事實上，過去二十年曾有幾個政商集團在台中與高雄炒作土地，結果不但沒賺到錢，反而搞垮了自己。
為什麼台中與高雄的土地不容易炒作？因為土地供應相對寬鬆，甚至供過於求，要炒作也無從炒作。非常簡單的經濟學供需原理。
無殼蝸牛運動的最根本問題，就在於拒絕面對這最基本的供需原理，只重道德訴求與政治訴求。道德訴求可以使人自我感覺良好，卻不會解決問題。
論者或謂，台北都會土地供給不足，無法改變。這是胡說。台北市目前的住宅用地總共不過四千多公頃，而關渡平原卻仍有幾百公頃的土地被凍結，沒有充作住宅用地。距離台北市中心五十公里範圍內，台北縣與桃園縣的都市邊緣，幾千公頃農地上已經滿布違規工廠、賣場、假農舍，飽受工業廢水與生活用水的汙染，無法供作安全的農業生產，卻沒有被規畫為都市住宅用地。如果將這些已被嚴重汙染的城郊農地規畫為住宅用地，台北都會區的住宅用地供給大增，趨近台中與高雄的水準，則台北都會區的平均地價自然不會遠高於台中高雄。政府應該做的，正是將這些農地轉變為住宅用地，大幅增加台北桃園大都會區的建地供給，自然可以抑制房價。
論者或謂，台北人不喜歡離開市區。因此淡水與林口新市鎮開發多年，吸引不到居民與建商，反而浪費政府開發資金。這種說法忽略了淡水與林口新市鎮土地，對台北都會區居民而言，是無效的土地供給。因為沒有捷運。
台中與高雄土地之所以比台北便宜，不僅是供應充足，且是交通便捷。便捷到騎機車就已充分，以致於高雄捷運經營困難。但台北都會區已大到不是機車與公車可應付，須仰賴捷運通學通勤。而政府短視到拒絕新市鎮與捷運齊頭並進，導致新市鎮發展失敗。政府總認為，必須等新市鎮居民住滿，有充分客源，才值得建捷運。殊不知，在台北都會區，沒有捷運，新市鎮就不會成功。不同時建捷運，新市鎮的投資確實是浪費。但只要有捷運，新市鎮就會成功。
要抑制台北的土地炒作，根本之計，在於擴大有效的住宅用地供給。政府應該將台北、桃園兩縣都市邊緣已經高比例違規作工廠、賣場、住宅使用的幾千公頃假農地變更為新市鎮住宅用地。並且在開發新市鎮之同時，建造捷運。新市鎮的捷運線可能會虧損幾年，但低廉的住宅與方便的交通自然會吸引建商與居民。居民飽和，捷運就會賺回來。
為壓抑炒作，住宅用地不分新舊，都應該限期建築使用，以免地主與財團養地套利。無殼蝸牛這主張是正確的。但更重要的其實是，大幅增加有效的住宅用地供給。新市鎮與捷運齊頭並進，讓龐大的供給淹死企圖炒作的財團，一如台中與高雄的故事。（作者為台北大學社會學系副教授兼系主任）
馬凱：不能公開的秘密
【聯合報╱馬凱】2010.03.29
內閣更替之後，新任的行政院長為「苦民所苦」，別開生面地舉辦「十大民怨」網路選拔，結果房價高漲得票最多，成為全民首怨，吳內閣就絞盡腦汁，千方百計要穩定房價。孰料景氣好轉加上Ｍ型社會，所得分配不均，金字塔頂端的豪門紛紛搶購豪宅，新豪宅不斷飆出天價，庶民百姓望之興歎，也帶動周邊房價一同上漲，簡直是對吳內閣的當頭棒喝。
於是，一時間如何穩定房價成了顯學，種種妙計紛紛出籠；官方的最新對策，就是經建會的穩定「房屋市場方案」，提出六大作法，除了正在進行的平價住宅之外，比較具體的就是調整房屋、土地稅，與揭露實際交易價格以消除建商與房仲業者炒作空間。
調整房屋稅除了喧騰一時的豪宅稅之外，就是研擬將目前的單一稅率略加微調，依房價高低分成四級；但政府馬上聲明雖然屋價百萬元以上者會調高，但全國百分之九十六以上的屋主都不受影響，換算受影響者大約卅萬戶，其影響微乎其微。
然而目前自住的房屋，稅率為百分之一點二，其實已經不低；試想，那些動輒上億的豪宅，即使不調高稅率，如果以實際交易價格計算，每年的房屋稅也在一百二十萬以上。不過，一幢住屋，房屋與土地可是分別計稅的，一般住宅的地價稅只有百分之零點二，只要地價所占的比重較高，立刻將稅負大幅降低。但降低多少，恐怕一般人根本無法想像。
因為課徵房屋稅的房屋現值，與課地價稅的公告地價，都是地方政府每三年評定一次，而且受到選舉壓力等等的影響，與市場交易價格遠遠背離。於是那些售價數億的豪宅，評定的房屋現值不過數百萬，公告地價也僅為市場的幾分之一，因此所徵稅款合計屈屈數十萬元而已。
這種掩耳盜鈴的不動產稅制，正是助長房價的元凶；因為它一方面等於是給購買豪宅者極為優厚的減稅獎勵，一方面則鼓勵土地炒作者以極低的代價養地、囤地以居奇。政府因而減少的巨額稅收，卻要全國薪資所得者買單，天下之不平與愚蠢，何此為甚！
因此不僅一般專家，連經建會都主張的揭露市場交易價格，不但在技術上立即可行，而且力能抑制炒作，消除不公，但卻萬萬不可行！為什麼？
當房屋現值只及市價的二十分之一，公告地價達不到市場的一半，揭露交易價格豈不逼迫地方政府立時跟進調高現值與地價？這等於在原來稅率之下，房屋稅與地價稅立刻調高二到廿倍，即使政治人物不怕，選民豈不要造反？
（作者為經濟日報總主筆）
走出供需法則的住宅政策
【夏鑄九】2010-03-31 中國時報
黃樹仁教授〈迷途的無殼蝸牛〉一文，廣泛論及都市規畫、交通規畫、經濟學、社會學各領域，並以經濟學供需法則為核心，主張解放關渡平原保留地作為新市鎮、搭配捷運來增加住宅供給，以市場機制解決當前嚴峻住宅問題，卻迴避對住宅政策全盤檢討、更缺乏國土規畫通盤思考，必須予以回應。
首先，一個未對住宅商品化有所質疑者，很容易簡單套用經濟學原理的供需法則解釋房地產此一「商品」為何漲價？吳揆日前發言也認為都會區土地供給有限、需求增加，自然帶動價格上漲，因此擬推出郊區平價住宅為疏解民怨之道。然即使是經濟學原理，都未曾把土地視為一般商品、未曾認為土地可以透過大量生產來調節供需。經濟學中的土地供給是有限而沒有彈性的，其供給曲線甚至是一條固定的垂直線。
再者，今日房價問題，豈是土地供給量不足、購屋自住者需求增加造成？十年來北縣市透過標售變賣的國有土地數量逾十三萬坪，可建築面積至少五十萬坪，加以台灣人口成長率、所得水準雙雙下跌，為何仍不足以抑制房價？正因這些變賣的國土，淪為建商財團豪宅賭局籌碼，僅僅助長了投機性資金炒作，而欲購屋自住者則從來未曾取得這場供需遊戲的門票。其結果是，市井小民被投機性資金宰割、買不起房子，空屋率卻不斷飆高並進而成為投機者向銀行低利貸款的擔保品，風險轉移給全民。而國家因應此困境時，甚至深恐房價下跌，不斷推出向投機性資金靠攏政策，面對此一由國家機器介入破壞、只准作多不准作空的市場，論者還能繼續套用經濟學初學者眼中最簡單的供需原理？
其次，〈迷〉文對都市規畫與交通規畫見解，即以新市鎮搭配捷運解決都市住宅問題，除過於簡化、亦未見六○年代以來都市社會運動對其影響。其一，應記取珍.雅各在《美國大城市的生與死》中對以都市擴張解決都市住宅問題所造成能源浪費、基礎設施浪費、土地浪費的警告；其二，透過郊區新市鎮搭配捷運之套餐即使發達了新市鎮，在都市擴張基調下，反而是強化〈迷〉文作者所批判「大台北都市中心」及作為「次居住核」繞著大台北都會區叢生此一迴路，下場將如首爾，其城鄉差距嚴重到全國一半人口集中在失控的首爾大都會區，房市泡沫與中產貧窮化問題自不在話下；其三，都市中無住屋者被迫離鄉背井搬離城市、落腳郊區、增加通勤金錢與時間成本，在在都是美國六○年代都市計畫失敗的慘痛教訓。更遑論以農地、自然保留地解決都市住宅議題，所顯示對國土規畫的無視。
不論住宅商品化議題，農地、農村、農民的三農議題，不同階級「接近城市的權力」，均是〈迷〉文作者身在社會學界所不能忽略的社會正義議題，而不能化約為慈善式的所謂道德訴求。期望能跳出簡單供需法與對道德敏感之迷，共同為實現住宅作為基本人權努力。
（作者為台灣大學建築與城鄉研究所教授兼所長）
◆ 國土部：京滬房市泡沫嚴重
【經濟日報╱記者林海／綜合報導】2010.03.31
大陸國土部日前公布「2009年全國主要城市地價狀況分析報告」。國土部透露，2010年將陸續有一系列房地產的調控政策的頒布，主要在於金融及稅收上的政策調整，這些政策會直接影響地價走勢。
國土部也提醒，未來大陸的一線城市地價將趨於平穩，反而要注意二、三線城市的地價會跟風上漲。
此外，國土部首次以「租價比」的概念分析，大陸的重點城市住宅市場已出現嚴重的泡沫現象。
北京日報報導，租價比是不動產投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。國土部土地規劃研究院地價所所長趙松表示，國土部以全國城市地價動態監測系統為基礎，持續追蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等具代表性城市的房屋租價比。
數據顯示，2008年以來，部分重點監控城市逐漸出現泡沫，經過2009年大陸房地產市場瘋狂的漲勢後，泡沫就蔓延到所有的重點監控城市。
根據國土部的統計數據，從2005年到2009年，北京租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，與其他五個指標城市走勢相似。再從投資回報率來看，國土部的數據也表明，住宅長期投資者的租金回報收益是不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。
國土部的報告指出，去年地價上漲幅度較大的，主要是經濟較為發達的一線城市以及東部沿海地區城市。但隨著大陸的城鎮化速度越來越快，一些中小城市對於住宅用地的需求將會增加，在購買第一套房屋的優惠政策持續下，將會刺激二、三線城市的房價上漲，進而影響地價。
但趙松提醒，二、三線城市的經濟環境、基礎建設還有產業密集程度，與一線城市仍然有一定的差距，市場還是受到很多限制，因此防止二、三線城市地價過快上漲是「當務之急」。
新聞辭典》租價比
租價比的計算方式為，出租價格(一年)／房價(不含裝修與稅金)。如果這個數字低於4.5%，則表示該地區的房價存在泡沫情況，如果數字高於5.5%，則該房屋尚存在升值空間。
內蒙50億建城 被譏鬼城
http://udn.com/NEWS/MAINLAND/MAI2/5511638.shtml
【世界日報╱北京1日電】2010.04.01
耗資50多億、花五年時間建設、面積達32平方公里的內蒙古康巴什，原是要成為鄂爾多斯對外炫耀的市中心，但目前僅有人口2萬多人，街上的清潔工比行人多，偶爾出現的行人看起來就像幻覺，美國「時代」雜誌譏評是「鬼城」，成中國房地產泡沫的最佳展示品。
華商報報導，GDP連年攀升的鄂爾多斯，憑豐厚的經濟實力，在一片荒漠中建起一座新城——康巴什。只是，地圖上的這個新地名，不僅是座新城，也是個「空城」——一期工程方圓32平方公里的城市，街道上鮮見行人。
康巴什距離東勝區22公里。荒漠中，一條一級路面的大道連接兩地。剛出市區，還能看到路旁有不少在建的樓盤，越往南越發荒涼。據報導，一名清潔工說，她負責500多米的路段，掃了幾年，「頭兩年更好打掃，啥也沒有，除了沙土，還是沙土。」為什麼沒垃圾？「因為沒人唄。」
據報導，成吉思汗廣場最南端的景觀湖，看風景的只有一人。而湖邊一角的公共衛生間小休息室裡，擠著六名清潔工，去年才來康巴什打工的山東女子說：「這裡除了車，就是樓，可就是沒人。」
據報導，2009年8月出版的《康巴什》季刊透露：新區人口2008年為2萬8000人，最新的人口統計數據為2萬8600人。兩、三萬人散落在一個32 平方公里裡，不難想像是什麼場景。
◆ 抑房價／學者：土地拍賣模式 要翻修
【經濟日報╱記者林茂仁／綜合報導】2010.04.01
為避免天價「地王」出現拉抬房地產價格，國土資源部近日密集邀集地產業者及專家學者召開座談會，透露出有意變更土地拍賣模式，未來「價高者得」的拍賣方式可能做修正，不過，國土部沒有說明新的拍賣模式實施的時間及地區。
大陸「兩會」結束後，央企再度以天價標到北京「地王」，引發各界批評，中央部會立即出面滅火，國資委要求78家央企退出房地產業。
國土部和其下屬智囊機構則連續兩天召開房地產座談會，一些開發商和專家學者都參加座談會，顯示國土部準備出招改革土地拍賣模式。
第一財經日報報導，一位接近國土部的人士透露，國土部法規司3月29日舉行一次有關土地拍賣的座談會，此次會議有不少房地產開發企業參加。
華遠集團董事長任志強在新浪微博中表示，他參加國土部的上述座談會，討論國土部39號令實施後的評估，他提了一堆問題，希望能將拍賣制度做些修改，他說，法規司準備請開發商做立法顧問，這將是政府立法工作的一大進步。
國土部39號令即「招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定」。
事實上，今年「兩會」之後，有關部門接連表態說要做出要將土地拍賣制度更為完善的改革。
在地方層面上，房地產重鎮北京市已經率先表示要對土地出讓進行改革，不再執行完全「價高者得」的模式，已透露出土地拍賣改革的方向。
國土部下屬的中國土地勘測規劃院（下稱地勘院）也舉行一場土地及房地產市場形勢分析座談會。因承擔著為國土資源管理決策提供技術支援，地勘院素來有國土部智囊之稱。
對於土地拍賣改革問題，中國農業大學教授朱道林認為，制度沒有問題，但不夠完善，需要進一步修改。開發商應該按期交地價款，按期開發。
前一段時間一些城市大宗地供應多，也容易造成「地王」出現。
根據地勘院公布的「我國城市房地產租價比跟蹤分析」報告顯示，北京，上海和深圳等六個樣本城市的地區生產總值近三年均穩步提升，住宅租價比卻普遍呈逐步下降趨勢，表明房地產價格增長過快，宏觀調控仍需深入。
德國讓人民買得起房子
【劉明德】2010-04-02 中國時報
有自己的房子不應算奢侈，而是生活的基本需求。然而，台灣房價之高已成為「十大民怨」之首。為了抑制房價，政府研擬過很多方案，主要分為兩個面向，一個是提高稅負，例如：課徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅的稅率；另一個是增加供給，例如：在林口Ａ７站區、淡海新市鎮等公有地推出平價住宅。這些方法難有效果。前者是因房屋稅、地價稅的稅基低，所以，提高稅率對投機客所能產生的嚇阻作用有限。後者將稍後說明。
世界各國之中穩定房價做得最好的，德國可以算是其一。根據統計，金融海嘯爆發之前，德國物價水準平均每年漲幅二％，而名義房價每年只上漲一％，也就是說扣掉通貨膨脹，德國房價實際以每年一％的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」？因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源，因為德國基本法第二十條第一項明訂「聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家」，而且，他們做到了。
我國官方的房地產政策有三大盲點。第一，視房地產為一般商品，以為增加供給，就能降低價格。然而，房地產不是一般商品，不斷增加供給的結果，並無法降低房價，只會增加空屋率，此外，還會造成土地資源的浪費、不當使用、造成未來在土地的使用、徵用成本更加高昂。
以台灣各縣市都存在高空屋率的情形來看，房屋的供給已經供過於求，再加上少子化因素影響，房價不應上漲，而應下跌。然而，實際上，房價，特別是台北的房價還是不斷追高，可見，這當中，並不是供需法則，而是人為因素，也就是政府的政策起著推波助瀾的作用，例如之前的國有土地標售，和投機客主導。
第二，視房地產為經濟成長的火車頭。財政部長李述德強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然是火車頭，當然要越有力越好，結果房價當然越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。把房地產做為經濟的火車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、○七年美國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。
第三，以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加ＧＤＰ。一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、廣場、河流、公共空間。有人說，還要增加房屋供給，這種方案對於地狹人稠的台灣而言，更是扭曲了「地盡其利」的意義。到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心就有一個大動物公園（Groser Tiergarten），這個公園多大呢？二一○公頃，而我們的大安森林公園只有廿六公頃。如果台北市都是房子，相信這樣的規畫，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，會製造更多的精神病患、憂鬱患者。
台灣的房價之高不是供需出了問題，而是政府不當政策以及投機客、投資客哄抬的結果。如果，央行的貨幣供給不要氾濫、利率不要那麼低、游資不要那麼多、熱錢能夠管制；如果房地產交易要承擔重稅、投機房地產要課以刑事責任，我不相信，台北的房價打不下來。
（作者為政治大學地政系畢業、德國柏林自由大學政治學博士）
無地可埋 倫敦墳墓分上下鋪
中央社 2010.04.03
不只台灣，許多國家都面臨土葬空間不足問題。英國倫敦為此有「雙層式墳墓」，把舊骨骸埋深一點，讓之後的往生者葬於上方。在台灣的回教徒則開始採行輪葬。
根據外電報導，土葬為主的英國，墓地趨於飽和，為解決問題，倫敦市於2008年修改規定，允許使用75年或更久的墓地，將舊棺木的骨骸往下埋深一點，騰出空間讓新棺木置於上方，形成雙層式墳墓。
目前在台灣只要公墓更新後，都規定實施輪葬，平均埋葬 7至10年後撿骨，但回教公墓未硬性規定。不過，台北六張犁回教公墓從民國38年啟用至今，墓區已逐漸不敷使用，面臨無地可埋。
「中國回教協會」 97年2月決議實施輪葬，凡要在六張犁回教公墓安葬，都必須簽署輪葬切結書，這也是回教協會首次實施輪葬制度。
回教禁止火化，強調過世後「速葬」、「簡葬」，24 小時內下葬，不用棺木。
採行輪葬制度後，回教協會針對埋葬年代久遠、無人祭拜的墳墓，經聯繫家屬、公告後，挖掘舊墳的骨骸，於附近再挖小墓穴埋葬，讓原有空間循環使用。97年實施後，據回教協會指出，已開挖處理2、3個舊墳。
◆ 死要錢 陸墓地暴漲
【聯合報╱記者林琮盛／綜合報導】2010.04.03
大陸重點城市的房價高漲，逼得小老百姓快活不下去。但墓地價格也隨房價瘋漲，更讓市井小民連死的本錢也沒有。
東方今報報導，在河南洛陽，最高的房價一平方米約人民幣五千五百元（每坪八萬五千台幣）。但要買塊兩平方公尺的墓地，竟開價卅萬元（每坪兩百三十二萬台幣），是洛陽當地房價的近三十倍。
「現在的洛陽，房價在觀望。但墓地狠漲，買墓地絕對升值」，洛陽澗西區拖廠體育館附近幾家陵園的推銷人員說，在洛陽挑一塊兩平方米的墓地，最便宜將近七千元，稍好的要四萬元，頂級的就要卅萬。
幾乎所有的墓地銷售員都滿心熱情告訴客戶：「你先到墓地看一看，不方便的話，可以免費接送。若有需要，還能『客製化』。只要肯出錢，價格不封頂（無上限）」。
這幾天又正值清明節，墓地買氣更達到最高峰。一位業務員自豪地說：「我們三月的銷售額已飆破一百萬元」。
若此歪風持續吹下去，官方除了得煩惱多蓋平價國宅外，可能連平價「陰宅」也要一併傷腦筋了。
愈窮就該住愈遠？
【經濟日報╱社論】2010.04.04
國內房價飆漲，政府雖已提一些政策，但近日北台灣房價仍一日三市屢創天價，這表示政策必有盲點。例如，政府並未表現出要降低房價的決心甚至意願；政府正確的措施可能要相當長的時間甚至巨額的投資才能發生作用；以及政府措施並未能解決所有中低所得者之困難。政府應該在這些方面再強化政策與決心。
房價飆漲是一種泡沫經濟的現象，只要人們預期房價要繼續上漲，各種政策都不容易將上漲的趨勢擋下來。然而政府未對各種激發人民房價上漲預期的廣告提出澄清，也未表示有決心將房價壓住，已提出的政策也未能讓人民相信真有壓住房價的作用。
日前吳敦義院長更強調，房地產不能打壓，好不容易火苗才燒上來，政府若將房地產這個火車頭工業壓下來，會賠上全民經濟。閣揆有這種藉房地產業的火來燒旺經濟的想法，人民預期房價上漲的心理當然很難消退，不動產價格自然繼續飆漲。
然而房地產實際的情勢已快成燎原。政府若想讓它燒得更旺做為景氣的火車頭，很可能會因現在推案過多和價格太高，而造成未來房地產業乃至全經濟更大更久的衰退。所以我們希望政府趕快拿出膽識來節制房地產的過熱。
政府為避免打壓房市而採取到偏遠地區興建平價住宅的策略，希望在維持台北市區高房價的情況下，讓受薪階級能在偏遠地區買得起房子。這種較窮的人住到較遠地區的想法是合理的，但卻不能解決所有窮人的問題。很多工作機會集中在市中心的地區，這是人口往市區集中的原因。
高薪白領階級也許還可忍受每天耗費大量時間在上下班的交通上，但低薪的勞工，特別是工作地點不定和同時在不同地方做短期工作的派遣或部分工時勞工，即可能無法負擔這麼大的上下班成本。要他們住到偏遠地區，可能使他們不易找到工作，而市中心區產業則不易得到他們的服務。政府若只想到高薪者而忽視那些更窮的人，市中心區即可能出現我們所不樂見的貧民窟甚至像香港的籠民。
一個幫助窮人的辦法，是政府或公益團體提供只租不賣的房屋，讓買不起房子的人一樣有房子住。這乃是無殼蝸牛的主張，也是兩年前謝長廷的政見；但政府卻直接否決了這種主張，經建會副主委胡仲英表示，「只租不賣」與國情不合。這種說法實在令人驚訝；政府應該先詳細評估規劃之後再決定是否採納民間的建議，而不是像威權保守時期拒絕外國觀念時那樣，用一句「與國情不合」就加以否決。
我國人民大多喜歡買房子而不願租房子的原因之一，是過去我國房地產價格呈快速上漲的趨勢，自己買房子可以得到漲價的利益，所以只要有錢當然想要自己買。但我國人口將進入停滯甚至負成長的階段，只要政府控制好總體經濟政策，不動產價格就不見得會一直快速上漲。人民不願租屋居住的另一個原因，是租戶得到的保障不足，可能被房東虧待。但這只要學習外國對租戶的保障就可以解決。因此國人不喜歡租屋這件事並非固定不變的「國情」。
胡副主委自己也說，剛出社會的年輕人當然只求租房子；實際上國內仍有很多人沒能力買而只能用租的。所以租屋的需求不只存在而且很多，政府應該幫他們解決問題，而不是遽爾否決政府提供只租不賣的房屋之可行性。政府的財經總設計師蕭副總統曾說我們要學習三蘭，而三蘭之一的芬蘭就有很成功的租屋政策來幫助庶民，值得政府參考。
房價透明 成交、貸款資訊全都露
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=208165
【聯合報╱記者李順德、許佳佳／台北報導】2010/04/07
行政院積極研議「健全房市方案」，內政部將配合修正「不動產經紀業管理條例」，明文要求每筆不動產交易都應核實申報，並在三個月內與財政部聯合徵信中心資訊系統整合，取得最透明的房屋交易資訊。
內政部官員解釋，購屋者只有想向銀行貸款時，為貸到較高額度，才會實報交易價，因此內政部想出與聯徵中心合作的點子，取得較接近市價的不動產資訊。
內政部指出，行政院為了增加房屋供給量，除了在林口Ａ７捷運沿線興建四千戶平價住宅，也正研究如何讓淡水新市鎮的不動產交易活絡起來。
據了解，行政院長吳敦義指示交通部長毛治國，評估自淡水捷運站以重軌延伸到淡海新市鎮，解決淡海新市鎮規畫輕軌運量不足的問題。官員說，解決交通問題，連帶解決不動產的問題。
營建署今天將邀集房仲業者，討論房地產交易價格透明化制度。政府將雙管齊下，除了從聯徵中心取得房屋貸款資訊，另蒐集仲介業房屋成交資訊，讓房屋交易資訊透明化。
營建署初步規畫，聯徵中心的房貸資料可取得每筆房屋成交的總價、貸款金額、貸款成數及利率等資訊，配合房仲業房地產交易價格訊息，建置房地產交易資平台，定期發布都市地價指數。
台北市房仲公會理事長黃鵬希說，全台一年約有三十八萬件的房屋買賣，近七成是透過房仲業居中，公會支持政府推動房地產價格透明化，但希望配套措施作得更完整，以免消費者透過仲介買賣房屋，造成個人隱私曝光。
內政部官員表示，無殼蝸牛族準備年底前透過社會運動，要求政府處理高房價問題，政府首長的處理共識是「增加供給量」，資訊走向透明化、交易合理化。
◆ 揭開高住宅自有率的真相
【華昌宜】2010-04-07 中國時報
這一波房價之爭議熱潮源起於研考會的一次民調：民怨首項為高房價。但行政院在研擬平止民怨措施時又被批評為打壓房價，將使絕大多數已有住宅者的財富縮水，不利總體經濟更為政治上不智。眾聲喧嘩中，看來注重民意的閣揆左支右絀，終使政策搖擺不定。此中之猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足，而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影響了當局政治判斷。
官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，目前約為八八％。除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。將二者等同，不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。若要追究民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布。信不信由你，後者之統計資訊在台灣並不存在，祇能推敲估計。
台灣目前家戶（戶藉戶）總量約等於住宅存量（均為七八○萬上下）。若以一○○戶相對於一○○宅其權屬分布為何？綜合十年前之普查、中央研究院多年前涉有住宅權屬之一次社會意向調查、以及本中心每半年一次之住宅需求電訪，筆者所能提供的最佳推估如下：台灣一○○家戶中三十戶無自宅，其中十二戶租屋或配住（宿舍），十八戶住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他戶共住；其它七十戶擁有八十八宅（此為八八％「自有率」之來由），其中六十戶各有一宅，七戶各有二宅，三戶各有三宅或更多。
如果以上估計大致不差，則房價飆漲的衝擊如何？無自宅的三十戶中可能三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。另一端擁有二宅或更多的十戶顯然因財富增值為受益者。至於中間僅自有一宅者則較為複雜。他們紙面上財富增加，但難利用，因為仍然要住在其中。另一方面他們若想換屋改善居住條件，則在漲價後更為不易，所以總體而言也應是受害者。此外，他們本想投資於房地產者可能不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不已。
總而言之，此次民怨其來有自，並非虛構。以上評估出於台灣總體之戶宅間關係，以台北都會區來看，其民怨之比例與程度應更甚。
對當前政策有影響力的卻是那擁二宅以上的少數人，再加以業界利益貫穿中的遊說，所以很難冀望政府在不知情下能有所作為。可是話得說回來，民主政治最後還是一票一票計算出來，民怨會有所表達。看來今年年底的選舉、甚至於兩年後的大選都已難逃房價及無殼蝸牛一議題。與其朝野在不明就裡之混沌中亂戰一場，不如把臺灣戶宅關係之實況及其民意含義攤明來談，釐清這項住宅公共政策。
（作者為財團法人國土規劃及不動產資訊中心資深研究員）
終止浮濫的土地徵收
【徐世榮】2010-04-11 中國時報
台灣的土地徵收向來浮濫，致使許多土地及房屋所有人的財產權及生存權遭致嚴重的剝奪，這已成為一個嚴重社會問題，亟待政府及社會各界予以重視，並修改目前仍在實行的偏頗制度。著名法學者史尚寬先生早於五十餘年前即指出「核准徵收程序之簡略如我土地法者，立法上尚罕見其例。」此刻立法院正在審議的《產業創新條例》草案，其產業園區專章，就是一個很需要予以修正的制度，因為它的通過，將使得土地徵收問題更加的嚴重。
土地徵收根本問題並不在補償費是否吻合市價、或是今日新聞報導所稱，產業園區社區住宅不能超過一○％、用於產業部分土地不得低於五○％，即可以予以解決，因為土地還是被徵收了。問題關鍵在於土地徵收有著非常嚴苛的前提要件，由於它的實施將嚴重的剝奪人民憲法上所保障的權利，因此，各民主憲政國家都非常的謹慎小心，並儘可能的不予以使用。
土地徵收的首要條件即是它必須符合公共利益。所謂的公共利益是個抽象的詞彙，是個不確定法律概念，它必須經由非常嚴謹的行政程序來予以體現，這也就是說，公共利益的定義及其內涵，並非是由政府、行政官僚、或是學者專家單方面就可以決定，而是要開放給土地所有權人及民眾共同參與，彼此透過誠心的對話及溝通，踐行公平公開的法律程序，來建立起公共利益的共識，但是我國現行的行政體制卻完全缺乏這個民主參與的管道。
大法官釋字第四百零九號解釋明白指出「法律就徵收之各項要件…有欠具體明確，徵收程序之相關規定亦不盡周全，有關機關應檢討修正。」後來政府雖制定《土地徵收條例》予以回應，但卻是虛晃一招，只作表面功夫，著名土地法學者陳立夫教授即明白指出，「我國之土地徵收程序，並不因《土地徵收條例》新增上開特點，而得以實踐大法官釋字第四百零九號解釋所宣示關於土地徵收之正當程序；質言之，事實上《土地徵收條例》欠缺被徵收人陳述意見之規定。」
陳立夫進一步指出，「有關土地徵收時之公益、私益衡量機制，乃為落實《土地徵收條例》第一條，乃至憲法第十五條所定『保障私人財產權』之精神所不可或缺者。於是關於此點，如何強化改進，以建構足以確保土地徵收公共利益之法制度，是為重大課題，且為急務。」但是，多年以來，言者諄諄、聽者藐藐，土地法學者之言就如同是狗吠火車，我國土地徵收制度並未有根本的變革。
另一方面，土地徵收一定要有其必要性，並且是要以其興辦事業之所需為限。當我們工業區及科學園區的土地仍然有許多土地閒置時（保守資料顯示，工業區仍有約六百公頃土地閒置，科學園區仍有二四五公頃土地可供出租），再次的徵收私人土地來興辦工業區或科學園區即明顯違背了土地徵收所需的必要性原則。而《產業創新條例》草案欲徵收私人土地，以此來作為社區住宅土地，並進行出售，這也明顯與必要性有所違背。
再者，土地徵收絕非是公共事業用地取得的優先手段，更非唯一的手段，換言之，它應該是最後、非常不得已的手段。但是，長久以來，我國各級政府部門承繼了過往威權時代的陋規，對於公共事業用地的取得，習慣輕易採用徵收手段為之，因此我國土地徵收之件數為數甚多，相當的驚人，而這是各先進民主國家根本看不到的怪異現象。
《產業創新條例》的前身為《獎勵投資條例》，它是過去威權統治年代的立法，若以現今民主憲政的基本要求視之，它完全是個過時的立法，這亟待我們一起努力來予以更正，並終結長久以來浮濫的土地徵收。（作者為政治大學地政學系教授）
◆ 海南貧困縣擬建10座高爾「富」球場
中央社 2010.04.11
中國「國家級貧困縣」海南省陵水縣計劃興建10座豪華高爾夫球場，希望帶動旅遊及經濟發展，但消息曝光後引發輿論質疑。陵水縣政府隨後改口稱將研究是否緩建球場。
中國青年報報導，陵水黎族自治縣縣長王雄3月參加全國「兩會」時透露，陵水縣將建10座高爾夫球場，其中有2座已建好，另有4座正在興建中。
海南現有開業高球場26家。海南省高球協會負責人說，這些球場70%都是虧損。
海南一名社會學者表示，海南許多縣市都希望借助高爾夫球帶動旅遊進而發展經濟，如海口提出要建成「世界高爾夫旅遊目的地」和「中國高爾夫旅遊之都」，三亞市海棠灣也規劃興建11座高爾夫球場。
海南房地產人士說，伴隨高爾夫球場的是豪華別墅，這些別墅有了球場風景，價格比周邊地段同類別墅價格高出30%以上，僅憑這些別墅，開發商已賺翻了。
陵水縣香水灣高爾夫球場附近的港尾村村民抱怨，高球場佔地近2000畝，其中港尾村佔幾百畝地，但每個村民僅拿到2400多元補償金，大部分的錢都被政府及房地產商人拿走。
◆ 大陸瘋高鐵 盲目擴建恐全部虧損
中央社 2010.04.11
中國才啟動鐵路十二五規劃編製工作，各地便大量申報興建高鐵，甚至一天之內全國有10多處高鐵要建，時速都在200公里以上，中國交通部原副部長胡希捷預言，盲目擴建高鐵可能全面虧損。
華夏時報引述接近中國鐵道部人士透露，鐵路建設十二五規劃的相關工作目前才剛剛起步，仍處於成立課題組的階段，之後才是確定課題、研究、調研、形成方案、討論方案，預計年底初步定調，上報發改委。
但是，包括重慶、江西在內的各地方政府，投資高鐵的熱情空前高漲，不但把施工期提前，還千方百計爭取新線路，並且在申報時把時速提到200公里以上，更有許多城市想把自己打造成「高鐵樞紐」。
報導指出，時速越快的高鐵，維護、折舊成本越大，資金回收越困難。中國交通部原副部長胡希捷預言，各地盲目擴建的高鐵可能「將全面虧損」。
北京預售屋一夜日間 每戶貴百萬
【聯合報╱特派記者汪莉絹／北京報導】2010.04.13
中共中央抑制房價措施在北京完全失靈，近期北京房價出現一日三市的行情。前天，北京東五環外一處預售屋居然一夜之間每平方公尺上漲四千元人民幣（約每坪新台幣六萬元），激怒了購屋者，導致上千人包圍預售中心抗議，要求開發商「給個說法」。
去年底，大陸當局開始採取系列措施抑制房價，令不少買房者觀望，但今年兩會以後，局勢急轉直下，北京房價驚驚漲，甚至出現恐慌性購屋潮，不少開發商也開始囤房惜售。
「京華時報」報導，北京朝陽區五里橋附近的「中弘．北京像素」預售屋，前天一開盤就引爆上千人的糾紛，上千人手拿「開發商詐欺」的標語，大聲抗議，要求售屋方給個解釋。
「一夜之間，每平方公尺突然漲了四千元（人民幣），誰承受得起？」一名張姓購屋者表示，開盤之前一個星期，他連夜排隊拿號，當時開發商的承諾價為每平方公尺二萬和二萬四千元人民幣兩種房型，他當場交付了定金二萬元，售樓方也允諾給兩項優惠政策。
十日晚上，開發商還發送訊息告知購屋者，開盤價與承諾價格保持一致。才過一個晚上，四月十一日上午，開盤價格變為每平方公尺均價二萬四和二萬八，比最初被告知的價格每平公尺上漲四千元，且先前的兩項優惠政策全部無效。
上千名購屋者對開發商亂漲價的作為，無法接受，要求開發商回應。一位購屋的林姓婦人說，以一套一百平米（約卅三坪）的房子來算，等於一夜多了四十萬人民幣，「這可不是小數目，要工作好幾年才能賺到，不能說漲就漲」。
在上千人的抗議聲中，開發商不僅不妥協，還宣布當天開盤取消，購房者需撤離現場。開發商的強硬態度，引爆雙方衝突與爭吵，經協調後，開發商稍作讓步，表示可以當日開盤，但價格仍要每平方公尺分別上漲二千元人民幣，無法執行先前承諾的價格。
前天下午，開發商先行撤離，留下大批購屋者，不少購屋者表示，開發商不守信諾，他們將採取法律途徑解決。
中國國務院出手壓房價
中央社 2010.04.17
中國的房價漲勢無法遏止、一些熱門地區「一日數漲」，已嚴重影響民生。中國國務院今天發出通知，要求各中央與地方機構，切實穩定房價，並抑制不合理的住房需求。
北京流傳著一種說法，從北京飛往海南省的飛機裡，一半以上的乘客都是飛去買房子。去年每平公尺人民幣3000元的住房，目前已漲到1萬元。
北京自身也好不到哪裡去。離市中心搭地鐵需時40分鐘的五環外城郊，房價每平方公尺已經飆到25000元以上（約每坪台幣37萬元）。
高房價背後的原因十分複雜，除了正常的需求，也涉及投機與炒作，以及各地方政府利益。
鑑於胡亂飛漲的房價已影響民生，中國國務院今天發出洋洋灑灑的通知，要求各中央與地方機構切實切實履行穩定房價和住房保障職責、堅決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設及加強市場監管。
細節包括提出較為嚴格的房貸條件，例如對貸款購買第二套住房的家庭，貸款頭期款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
此外，貸款購買第三套及以上住房，貸款頭期款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。
中國政府近年來曾多次出手抑制房價，但效果不彰，房價飆勢愈加驚人。國務院這次再度出手後是否能發揮作用，有待驗證。
◆ 社科院：城市化 四年內飆速
【經濟日報╱記者林海／綜合報導】2010.04.17
中國社科院在近日發布的首部「宏觀經濟藍皮書」指出，大陸目前正處於城市化加速階段預測，預計將在2013年左右結束高速城市化過程。
中新社報導，這部由社科文獻出版社出版的藍皮書指出，2008年大陸的城市化率為45.68%，但高速城市化將在2013年左右結束，之後城市化的速度增長就會逐漸放緩。
藍皮書的主要撰寫者之一、社科院經濟研究所研究員劉霞輝表示，藍皮書預測，到2015年，大陸的城市化率為52.28%，2020年為 57.67%，2030年為67.81%。而68%左右可能是大陸未來20年城市化發展的頂點，此後城市化的水準維持在這一水準相當長一段時間。
劉霞輝指出，如果要在2030年完成67.81%的城市化水準，就意味著今後每年要提高城市化水準近1個百分點，相當於每年會有超過1,400萬人轉移到城市。「這是一個非常龐大的數字」，但如果中國保持目前的城市化勢頭不變，這一目標還是有實現的可能。
近年來，大陸透過各種發展資源快速向城市集中，城市化水準的提高直接提升了第三產業對經濟的貢獻度和產業效率，通過城市的「規模經濟」推動城市快速膨脹並進而拉動經濟增長。
但劉霞輝提醒，依照目前的趨勢，隨著各類要素價格快速上漲，大陸的城市化發展的成本相當高，這不但會損害城市的產業競爭力，也直接會導致城市化本身的停頓和經濟增長不可持續。藍皮書中還指出，大陸城市化的成本主要由社保支出、行政管理費用和住房價格來決定，而這些因素又決定了城市產業的競爭力，因此要控制城市化成本過快上升，政府的作用十分關鍵。
藍皮書建議，要控制城市化成本過快上升，政府就必須注重降低行政成本、加快中央政府主導下的全國社保體系的建設，以及介入經濟適用房的開發三個層面。
◆ 韓良露：文化，讓城市生活更美好
【聯合報╱韓良露】2010.04.17
上海市長韓正來台推廣上海世博，在這個講究臉書的時代，韓正的一張臉竟然成為大多數媒體討論的焦點，韓正出現韓流偶像明星現象，媒體將他的臉和之前台灣人熟悉的大陸領導如江澤民等比較，並指出因韓正的「臉書」親切柔和，就代表了中國共產黨領導方式的改變，韓正的一張臉不只是一張臉，如今卻象徵了今日上海這個城市以及中國共產黨的文化面貌。
上海世博會今年的主題是「城市讓生活更美好」，過去幾年飽受世博建設之苦的上海市民，現今的感受肯定該是「世博讓上海更有面子」、「上海讓中國掙大臉」吧！生活會不會更美好恐怕還不知道？
當上海市長大力鼓吹世博帶來的美好城市生活願景時，偏偏被封為上海地下市長的超人氣部落客作家兼職業賽車手的韓寒卻烏鴉嘴地說上海世博讓生活更糟糕，並語出驚人地指出上海是文化沙漠，是一座只用金錢堆出來的城市，說上海房價、生活壓力太高，說他如果是上海市長，他會很不好意思，因為上海其實沒有什麼值得炫耀的地方。
上海商業規模 台北很難追上
韓寒的言論，肯定有些上海人贊成，也一定會有不少上海人反對，但韓寒自己不也說上海世博會肯定有人喜歡，有人不喜歡，任何一個國家都會有這麼兩批人，只是在上海大家都要歡欣鼓舞地搞世博會，另一批人完全都被和諧掉了。
其實韓正與韓寒對上海的願景都有其意義，韓正看到的是以商業實力主導的城市建設，韓寒注意的是以文化內涵引領的城市發展，商業與文化，其實並非背道而馳的力量，兩者若相輔相成，商業可提供沃土，讓文化開花結果，而文化才能提升商業的資源，讓商業成為文明創造的動力，世界上成功的國際大城市，都展示了商業與文化俱美的城市生活，但商業與文化也可能變成兩面刃，過度的重商主義，扼殺了文化的創造力，而過度的文化保守主義也會阻止了商業的發展，這樣的城市就往往變得呆滯無味。
現今台北如果和上海比，在城市的商業規模上當然不比上海大，但在商業與文化的平衡發展上，台北卻絕對比上海要美，因此若說「城市讓生活美好」，台北已經是一座比上海生活更美好的城市了。
上海世博會或許宣告中國政經大國崛起，但成為生活者大國卻真的不是用錢一朝一夕可堆砌而出的，上海要過更美好的城市生活還需要學習。
台北文化護照 上海錢堆不出
上海世博值得看，韓正說要送台灣中學生門票，我卻想送台北市2010的文化護照給韓正和韓寒，讓他們看看台北市政府文化局和南村落的文化活力，在一年之中辦一百零八場活動，其中百分之七十的活動市民可免費報名，活動內容是什麼呢？就是「城市就是文化，文化就是生活」，大家在城市中跳格子玩文化，一本文化護照，正是台北文化底蘊的展現，台北城市現有的文化已經讓生活更美好了。
上海，可以靠大錢辦出2010的世博，若要辦一份小而美的上海文化護照，呈現上海的多元文化內容，上海現今恐怕還辦不到，城市文化是要累積，用錢一時堆不出來的。
（作者為南村落總監、生活美食家）
中南海出重拳 炒房客打退堂鼓
【聯合報╱特派記者胡明揚、記者林琮盛／上海—台北連線報導】
2010.04.19
前天中共國務院又出調控房市重拳，大陸主要城市開始湧現投機客「見好就收」、大舉拋售房子的熱潮，甚至還有深圳炒房客掛賣上百套房源的現象。
統計顯示，四月上旬的大陸房市仍價量齊漲。部分小投資人因看不清市場走勢而繼續接盤，部分有經驗的投資者開始拋售，這是房市出現大單拋售與量價齊漲的原因。
人民網報導，隨著投資客撤離，中古房交易將陷入冰點，中古房價不可避免滑落，此趨勢也將蔓延到一手房，房市將下滑。
北京北三環的一個建案最近就爆出拋售的消息，一位浙江炒房客一次拋出二十多套房源，總價近人民幣一億三千萬（台幣六億一千萬），約一平方公尺近四萬元（一坪約台幣六十四萬元）。
北京中原地產等房仲業指出，四月十日後，北京明顯出現了不少地區、特別是一些高端建案的房主，一次掛牌出售多套房子的現象。
長三角地區，上海、南京等地也已湧現退房、毀約潮；二手房出現掛牌售屋量大增，並主動降價。上海房產仲介業表示，四月十五日房市新政公布後，上海二手房掛牌售屋量大增，部分房東並且主動將「到手價」改為「成交價」。原先的賣方市場，房東若持有房屋不滿五年，須繳付交易稅、營業稅、買賣雙方仲介費合計超過房價的百分之十，都要求由買方負擔，如今房東已願意自行吸收。
新華日報報導，四月十六日清晨，南京江寧「金域藍灣」樓盤的售樓處數百名購房人通宵搶辦貸款；前夜起，當地四家銀行開始「現場辦公」，主客易位。
南京多家新開熱銷樓盤的業主論壇內已經「退」聲一片，一些已經認購房源或繳納訂金的客戶表示要退房，投資客因無力負擔高額的自備款和利率，計畫撤退。
嗅覺敏感的深圳投資客也加入拋盤行列，有的投資客一次性掛出上百套房源出售。
「高位放量，這是典型的莊家出貨行情」，中原地產策略總監周曜表示，這正是擁有大量房源的投資客，在蓄意拉高了房價之後，正在快速出貨的舉動，「就好像炒股一樣」。
至於這種火爆的「出清」行情將持續多久，周曜認為，初步監控，深圳的投資客五月底可能跑完，保守一點，六月便可全部出貨。
中國專家：房地產泡沫嚴重 轉為社會問題
中央社 2010.04.21
中國國際經濟交流中心研究員王軍今天在北京表示，中國大陸房地產市場泡沫化嚴重，而且正在轉變為社會問題。
王軍在第9期「經濟每月談」上，對今年第1季經濟形勢進行分析時提出這個看法。據中新社報導，中國國際經濟交流中心去年3月成立，被認為是目前中國最高層次的智庫，中心的理事長是原國務院副總理曾培炎。
王軍說，目前中國房價與收入之比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價與收入比則超過50倍以上，泡沫嚴重，成為事關國民經濟全局的系統性風險。
王軍指出，國際通行的房價收入比是衡量房地產泡沫的主要指標，按照世界銀行的標準，已開發國家的房價收入比一般在1.8到5.5倍之間，開發中國家合理的房價收入比在3到6倍之間。
同時，中國的房價與房租比也非常高，國際警戒線是200，但是當前中國大陸一般都在400以上，一些泡沫嚴重地區甚至在1000以上。
因此，無論是投資還是消費，中國的房地產市場泡沫都十分嚴重，「房地產泡沫已從經濟問題日益轉化為一個嚴重的社會問題」。
王軍坦言，中國政府面臨兩難局面：對房地產泡沫如果不加控制，最終泡沫大到不可收拾，將重蹈日本和美國的覆轍，帶來災難性的後果，甚至引發中國式金融和經濟危機。但是，如果調整力度過大，導致房價由升轉降，又可能會使經濟運行面臨新的困境。
◆ 大陸壓不住房價的後果
【經濟日報╱社論】2010.04.21
在寬鬆貨幣政策、銀行放款大幅增加與地方政府、國營企業涉入的影響下，中國大陸大中型城市的房價一飛沖天，造成一屋難求的現象。中國大陸媒體以蝸居、蟻族等名詞，反映一般委居於城市下普通老百姓的心聲。
今年第一季國內生產毛額（GDP）統計出爐，大陸經濟成長高達11.9%，是2005年以後單季最高，引發經濟過熱的聯想。對經濟成長率的主要貢獻是消費增加6.2%、投資增加6.9%，並以投資項目中的房地產，年增35%的貢獻最大；消費中貢獻最大的家具與汽車兩項，亦與中國人買車、買房的象徵意義有關。中國國家統計局公布3月份大中型70個城市的房屋銷售價格指數比去年同期上漲11.7%，刷新此一指數編制以來的最高漲幅；儘管此一指數漲幅相對民眾對房市價格的觀察過於保守，但連最保守的數據都顯示房價創新高，促使人們對房地產泡沫化的隱憂。
為何至今北京政府壓不住房價？說穿了還是利益共生關係所致。地方政府的財政與績效，依賴著蓬勃的房地產市場，國營事業亦同，促使北京中央政府的收入也依賴著房地產市場的興衰。例如：土地銷售（長期租用）在去年飆升逾40%，達到人民幣 1.4兆元的財政收入。
為了應付2008年金融海嘯，中國推出人民幣4兆元的經濟振興方案，地方政府為了達成經濟成長目標，紛紛成立城市建設投資公司向社會大眾發行債券籌集資金，投入地方建設與房地產市場。再者，中國大陸的銀行出面擔保成立信託公司，由信託公司推出利率比定存高的金融商品，透過銀行通路向社會大眾銷售，所籌集資金再向銀行購買其房貸產品，類似房地產抵押證券化。上述兩種現象使得地方政府與銀行的風險在無形中向房地產靠攏，也使得中央打擊房市的措施，地方政府很難真正落實。
另外，中央大型國有企業也是房地產推波助瀾的高手！在國有控股、市場准入與融資優勢下，他們很容易透過子公司或從屬公司進入房地產市場，地價、房價屢創新高（地王）的創造者皆是這些掌握優勢的國有企業集團。上述地方政府、國有企業、中央政府所形成的房地產市場共生集團，使得「堅決遏制部分城市房價過快上漲趨勢」可能成空談。
為落實原先的遏制炒房政策，大陸國務院4月出台新措施，要求任何貸款購買第二套住房的家庭，首付款比重不得低於50%（之前為40%），第二套住房的貸款利率也有所提升，而購買首套自住房一定面積以上的家庭，貸款首付款比率亦不得低於 30%。另外，大陸國有資產監督管理委員會（國資委）禁止78家核心業務非房地產的國有企業集團涉足房地產業開發，並責令這些企業提出加快調整重組計畫，以有序地退出相關投資。再者，北京政府又對已有兩套或以上房產之人，明言銀行可拒絕給予貸款，並有可能試辦個人住宅消費稅。
倘若北京政府無法壓住房價，勢必助長資產泡沫與通貨膨脹，直接帶來人民幣必須升值、升息的壓力。如果讓房價持續上漲，即使其僅發生於大中型城市，但由於居住著大部分的中國人民，不管從社會公平與金融穩定而言，皆是相當大的挑戰。一旦房價如脫韁野馬，總有一天泡沫會爆破，屆時房地產商倒閉、人民房屋遭查封、銀行呆帳爆發、地方政府負債驟增、中央政府財政困難，將對股市、房價、金融穩定、經濟成長與人民福祉造成嚴重的創傷。以目前亞洲各國經濟與中國大陸的高度關聯性，中國金融、經濟、社會動盪，勢必會侵襲全亞洲。動見觀瞻的大陸房市，正讓亞洲各國寒毛直豎。
◆ 遼寧千人下跪 反映官員腐敗遭拒
中央社 2010.04.21
中國大陸遼寧省莊河市上千名群眾為了反映村幹部涉嫌腐敗問題，日前赴當地市政府大樓門口集體下跪，要求市長出面處理，卻遭到拒絕。
湖南「瀟湘晨報」報導，大陸網路上近日流傳一組在莊河拍攝的照片，顯示有大批群眾在莊河市政府門口集體下跪，這些群眾是當地兩個村莊的村民。
報導引述莊河市政府秘書處官員指出，13日確實有群眾到市政府門口，目前市政府正在處理他們的問題，但這名官員拒絕透露詳細情況。
莊河村民孫志宏表示，他是莊河市龍王廟村村民選舉出來的代表，「4月13日，我們1千多名村民一起到市政府門口，想見市長，反映我們村幹部的腐敗問題，我們等了很久也沒見領導出來接待，大家只好面朝政府下跪，但直到最後市長也沒有出來接待我們」。
孫志宏說，群眾反映的是龍王廟村幹部在填海工程和徵地補償中涉嫌挪用公款、受賄和玩忽職守等問題。
建商養地！ 建築融資餘額破兆
【聯合晚報╱記者陳雲上/台北報導】2010.04.22
天下雜誌指稱「台灣是養地天堂」，以去年「存貨」最多的12大建商手中持有未開發土地價值即超過2200億元，是助漲房價飆升的關鍵。央行統計也顯示，91年底銀行承作建築貸款餘額僅4188億元，短短七年內，建築貸款餘額爆增至1兆0252億元，幾乎是91年的2.5倍，同一期間民眾購屋貸款餘額從2.76兆增加至4.90兆，成長了77.5%，成長速度遠不及建築貸款成長的145%，不難想見其中不乏建商借錢「養地」推升房價飆漲的蹤跡。
央行的統計資料顯示，過去銀行承作民眾的購屋貸款、及提供建商所需資金的建築貸款，形成約「6:1」的比例，以91 年為例，當時銀行提供民眾的購屋貸款金額2.76兆元，建築貸款餘額為4188億元，兩者間的比例，大約是6.6:1。92年比重還一度出現7.23:1 的比例。
不過，從94年起，房貸和建築貸款間的比例「跌」破6:1的關卡，銀行的建築貸款金額開始顯著成長，96年時建築貸款餘額首度突破1兆元關卡，房貸與建築貸款的比例，來到4.37:1的最低點，顯見在94-96年期間，建商大舉向銀行融資借款、養地，也推升了這一、兩年來，國內房價不斷推高、建商囤積養地的動作日益成型，造成房價一路向上推高、在資金的助長下，房價根本打不下來。
銀行人士指出，建築貸款這七年來快速激增，主要原因有二點，一是銀行體系資金過度浮濫，利率跌到10年來新低水準，5大行庫平均新承作房貸利率只要 1.668%，銀行無處消化資金，因此當建商提出大筆貸款需求時，只要該筆土地具有投資增值潛力、且建商財務雄厚者，銀行沒有理由拒絕。
第二個原因就是建商、財團的養地成本偏低，按照目前的養地成本推算，企業土地交易完全免徵營所稅，長期持有土地者，每年更只要繳納千分之55的累進稅率，且是按照低於市價甚多的「公告地價」課稅，卻可以囤積居奇等待漲價獲取暴利的機會，也難怪這種養地天堂下，不向銀行借錢養地的建商，可能才是真正的傻瓜。
※ 相關報導：
＊ 杜絕養地 建商一年內不動工，融資收回
http://www.udn.com/2010/4/22/NEWS/NATIONAL/NATS1/5552388.shtml
◆ 養地禁融資？ 央行：看報才知道
【聯合晚報╱記者陳雲上/台北報導】2010.04.22
中央銀行總裁彭淮南重批評建商有炒作房價之嫌後，今早有媒體報導建商的土地、建築貸款融資一年內不動工者將被強制收回? 不過，對於這項「重大建商限縮政策」，央行官員上午說，央行沒有這道研究案，也是「看了報紙才知道，要問，去問記者 」。銀行也表示，除非央行或金管會下達「凍結管制令」，否則銀行仍將視個案審查，以免重創整個房地產市場。
為了避免助長建商「養地」，大型公股行庫將對空地貸款幾乎早已從嚴審核，包括合庫、土銀、台銀等土建融資主力行庫，早已要求建商作空地貸款時，必須出具明確的土地開發計畫，且若「空地」時間過長，例如遲至2年還無法進行開發，將要求該建商必須提前償還部分貸款，或是一開始就拒絕承貸。
不過，銀行解釋，部分建商在取得土地過程中，往往需要土地整併、或是設計、申請等流程，因此，若以建商一年不動工就要求建商還錢，可能會造成建商極大的資金壓力，在央行、金管會尚未發布任何緊縮建商信用貸款之前，銀行不致於冒然而行。而是由各家銀行加強內部審核，針對投機炒房的建商給予必要的緊縮融資額度等作法，以避免重創台灣整個房地產產業。
央行上午也指出，對於媒體指出央行即將祭出「建商版」的選擇性信用管制措施，要求公民營銀行嚴格限制對建商放款，並暗指央行將啟動民國78年2月28日採取的全面性選擇性信用管制動作，央行說，目前還沒評估到這一步。
不過，對於空地貸款，銀行指出，目前銀行對貸款者都會要求提出詳細的開發計劃，例如申請建照、整地、更變地目、購買鄰地合建等所有與開發相關的時程表；除非建商明擺著就是養地，銀行才會要求回收部分貸款額度、或停止撥貸。
◆ 高房價 財政部束手無策
中廣新聞／張雅惠 2010-04-22
央行總裁彭淮南喊水會結凍！昨天點名鄉林建設炒樓，鄉林早盤以跌停開出，營建股和金融股一片青筍筍。相對於彭淮南的高聲望，財政部長李述德顯得束手無策，一度要擴大房屋稅和地價稅的稅基，不過，高層一施壓，李述德竟說，「卡得好！」李述德也成了輿論揶揄的「卡卡部長」。
立委賴士葆要財政部對抑制高房價貢獻心力，針對一年內多次移轉的房地，提出一些具體作為，不過，李述德說，沒辦法！
最新一期的《天下雜誌》統計，過去十年，台北市國有地每坪標售價格最高的前五十筆土地，有八成目前是閒置、或者開發成豪宅，李述德說，最近已經在國有地標售辦法中規定，閒置超過兩年，財政部可以原價買回，不過，這個辦法是最近才公布的，已經標出的陳年舊案，還是沒辦法！
北市都更兩倍容積獎勵 百萬人受惠
【聯合報╱記者錢震宇／台北報導】2010/04/25
台北市政府昨天宣布住宅政策利多，將協助屋齡卅年以上的「中低樓層老舊建物」進行更新重建，讓住戶可「舊屋換新屋、坪數不縮水」，區段較好建物，還可以再加一個停車位。預估北市將有廿萬戶、約一百萬市民受惠。
全案為五年專案計畫，凡基地為完整街廓或面積達二千平方公尺以上（約六百零五坪），一半以上住戶同意均可提出申請。但基地內四、五層樓面積需達基地面積三分之一以上。
台北市長郝龍斌昨天宣布政策，郝龍斌說，北市三成四房屋是超過卅年的老舊建物，其中不易更新的四、五層樓約占八成、廿九萬戶。
他說，老舊建物戶數多、整合困難，加上現況容積高於法定容積等原因，更新後坪數變小，住戶也無法負擔更新後的高房價，導致四、五層樓老舊公寓難以更新。
對此，市府決定以「都市計畫專案變更」，來解決這些問題，給予中低樓層老舊建物最高兩倍法定容積，或原容積加上零點五倍的法定容積，希望透過放寬更新容積獎勵，加速市內老舊公寓改建。
市府都市更新處長林崇傑說，老舊建物更新後，規定戶數必須高於原戶數量。市府也鼓勵住戶自組更新會，每案更新前期整合及規畫費用，市府最高可補助五百廿萬元，另外請「都市更新學會」協助住戶自組更新會。
更新處以大同區承德路一帶四、五樓公寓為例，基地面積三千二百零三平方公尺，都更舊制容積獎勵約只有百分之卅二，分回廿二坪，但新案實施後，每戶可分回廿四點二坪，外加車位，還不含公設比。
更新處科長簡瑟芬表示，試算廿九萬戶約有七成廿萬戶，更新改建後房價每坪可賣到五十萬元，可免費換新屋再加一車位。
另九萬戶受限所住地段地價較便宜，建商改建利潤不符成本，更新仍需付費。市府建議這些住戶，可先申請拉皮補助，整建部分也可向「崔媽媽基金會」或更新處提出申請。
市府近期將展開與產業界、學界及各更新地區的說明會，蒐集相關意見後，提送都市計畫委員會專案報告，預計八月一日公告實施。
◆ 北市府畫大餅 藍綠議員都質疑
【聯合報╱記者錢震宇／台北報導】2010/04/25
對北市府放寬更新獎勵容積，希望加速老舊建物更新政策，台北市議員一面倒批評，質疑市府畫大餅，「看得到吃不到」，反倒有助於炒房，對高房價一點幫助都沒有。
國民黨籍市議員陳孋輝說，北市有容積總量管制，且容積屬於全台北市民，是提供公共空間、綠地所用，但市府為了更新，釋放容積，未來不僅造成空屋率高，景觀也將受影響。
「那之前做都更的人都是笨蛋嗎？」另一國民黨籍市議員陳玉梅也痛批，之前容積獎勵頂多不過百分之三、四十，現在竟然給到百分之兩百的容積獎勵，且突然就宣布，實在草率，政策沒頭沒尾。她直言郝團隊被選舉沖昏頭了。
民進黨籍市議員李慶鋒認為，此政策未經周詳規畫，也未經議會討論，絕對會引起議會反彈。他指出，都更牽涉住戶權益分配，也是最難的部分，市府沒有配套及對應機制，一再強調免費換房，「容積獎勵恐落入建商手中」。
新黨籍市議員王鴻薇質疑，目前中古屋價格都不低，市府放容積，加上建商預期心理，反倒助長房價，到時把多的容積灌入，絕對提高房價。
◆ 北市都更新案／南機場住戶：對弱勢沒幫助
【聯合報╱記者黃驛淵／台北報導】2010/04/25
北市府宣布老舊建物大利多，但對弱勢住宅幫助卻很有限。北市早期整建住宅「南機場一、三期」當地的中正區忠勤里長方荷生就批評，「都更方向對，但對弱勢完全沒幫助！」他建議，市府應該跳下來做更新，而非讓弱勢自己面對大建商。
北市在五十年代大批興建整建住宅社區（簡稱整宅），包括南機場一、三期、大同區斯文里一至三期。方荷生說，整宅遲遲無法更新並非缺獎勵，而是根本「沒能力更新」。
「連老舊都稱不上，我們是破舊！」方荷生說，南機場整宅不但破舊不堪，一千五百多住戶更是老態龍鍾的老人或是單親、低收入戶。住戶經濟困難，「連收一塊錢都難！」更別說自行成立管委會或是都市更新基金。
方荷生說，沒資源沒錢沒人力，與建商關係與權力不對等，「怎麼跟建商談？」都更後，建築費、管理費，龐大開銷弱勢怎麼付得起。
方荷生表示，北市整宅市府應該「跳下來自己做」，由政府力量興建，再由住戶買回，而非讓弱勢自己面對建商處理龐雜的都更程序。
方荷生批評，不管容積、停車獎勵提高多少，整宅住戶也幾乎沒享受到。整宅每戶僅八、九坪面積，但土地持分卻只有兩坪多，即便容獎，最多含公設只十五坪，實際僅約十坪，差別不大。
◆ 學者質疑：容積膨脹 都計潰堤
自由時報 2010.04.25
〔記者林美芬／台北報導〕北市政府決定以容積獎勵提高到兩倍和時程獎勵方式來加速都市更新，引發都市計畫學者大反彈，認為未充分評估及研究，印發「容積券」的後果，可能造成都市容積通膨，都市計畫制度潰堤及房市加速崩潰，太深的政治操作，買票嫌疑太大。
形同印發「容積券」
政大教授張金鶚表示，中央銀行印鈔票是不能隨便印的，隨便印的結果，可能引發通貨膨脹；如今台北市政府在沒有評估之前，就隨意增加容積，這如同印製「容積券」，對都市會造成更大的傷害。
而且突然加碼的容積獎勵達到二倍，可能引發屋主們及建商們更多期待，原本一百萬元的價格必須加碼到兩百萬元，原本談妥的都更方案被推翻，可能導致一切重來，都市更新效率會更快嗎？令人懷疑。北市府突然的加碼容積，更如同對有房子的人加發「容積券」，回饋比例等都沒有提及，也將造成更多的不公平。
玄奘大學教授花敬群則指出，從表面上來看，對擁有舊房子的屋主而言，是個大利多，而且可達到都市更新的效果，以台北市住宅建築高齡化及少子化兩大特性，如果不快速更新，預計二十年後，台北市很可能就像如今台中市火車站前區域一樣的凋零，所以台北市以都市更新的手段來改造城市，方向受到肯定。
但是，台北市政府的手段及作法卻值得商榷，這可能造成都市計畫制度的崩潰，因為台北市的容積獎勵體系混亂，開發者可申請到一堆獎勵，包括容積移轉在內，未來的台北市容積獎勵數量將超越都市計畫容積的一倍以上，則整個都市計畫內的總量管制、成長管理都成個「屁！」
花敬群批評台北市政府，頂著都更的大綱，卻有買票的嫌疑，未來歷史會審判這件事。本來是好事，但如果伴隨的代價是都市計畫的死亡，那就太慘了。
◆ 澳洲也打房 外國人購屋變難
【記者陳穎柔／綜合外電報導】2010-04-25 工商時報
澳洲政府也加入打壓房市隊伍。彭博社指出，澳洲將收緊外國人購屋法規趨嚴，並採罰款來確保成效，以免本國民眾因房價高漲而買不起房子。
澳洲財政部副部長薛立（Nick Sherry）上周宣布，往後，該國臨時住民要買不動產，必須先獲得外國投資審議委員會的核准，而之後要遷離澳洲前，必須賣掉不動產。澳洲總理陸克文上周六表示，如此可確保澳洲勞工家庭不會買不起自用住宅。
不少澳洲人認為該國房價高漲是因為外人購買，中國人買得尤其兇。澳洲不動產協會理事長艾瑞（David Airey）也這樣認為，該協會支持政府新規定。薛立表示，外人購買澳洲不動產很可能是澳洲房價不斷攀升的原因，新法規是預防措施，不會對澳洲房市產生重大影響。
澳洲財長史旺在2008年晚期宣布放寬澳洲非住民購買不動產限制，使未獲澳洲政府許可的外國人，購買澳洲不動產的難度降低。然而澳洲房價節節高升，去年上漲逾10％，房價就成了澳洲央行近來連連升息原因之一。
代表澳洲不動產開發商和房屋淨值金融業者的工商團體「澳洲城市特別小組（Urban Taskforce Australia）」執行長嘉迪爾則認為，澳洲住宅價昂的根本問題在於欠缺住宅供應。
陸克文則指出，澳洲政府希望確保房價不被外國投機客炒高，導致想買自用住宅與首次購屋的澳洲人買不起房子，政府認為新法規是正確做法。
薛立表示，為使大家遵守新法規，將祭出民事罰款、以及強制出售已購得不動產等多項監管與落實措施。薛立指出，依新規定，臨時住民取得未開發土地後，必須在兩年內動土，否則就要賣掉土地，新法規也適用於持學生簽證赴澳者。
抑炒房巿 公告地價擬改1年1次
中央社 2010.04.26
為抑制投機客炒作房巿，內政部計劃修正平均地權條例，部長江宜樺今天說，公告地價將由原本3年公告1次縮短為每年公告1次，並授權地方政府彈性即時調整公告現值。
江宜樺上午在立法院受訪表示，內政部正在研議修正平均地權條例，民間目前對於不動產有3種不同的價位評鑑方式，包括公告現值、公告地價以及實際交易的價格。
他說，公告地價是作為政府徵收地價稅的依據，公告現值是房屋買賣後課徵土地徵值稅的依據；但實際上民眾進行房屋買賣時有實際的交易價格，3個價格間會有落差，有心炒作房市的房地產業者便可以利用這種落差，造成交易價格一直沒有辦法反應市場實況，不利交易資訊公開透明。
江宜樺說，目前初步方向是公告地價將由原本 3年公告1次縮短為每年公告1次；公告現值部分目前是每年固定公告1次，未來將授權地方政府可以彈性機動調整。當有局部地區房價不正常飆漲時，政府可以即時調整公告現值，有助民眾獲得正確的房地產資訊。
江宜樺也表示，修正平均地權條例並不是要打壓房市，是為了促進不動產交易價格及資訊更公開透明。
◆ 都更2倍容獎 北市槓中央
中央社 2010.04.26
台北市政府日前公布「舊屋換新屋」政策，今天遭內政部長江宜樺認為當中的容積獎勵難達成。北市府表示，江宜樺「應該有誤會」，地方職權不需中央審核。
北市府日前宣布，協助屋齡30年以上的「中低樓層老舊建物」進行更新重建，並可享2倍容積獎勵。江宜樺今天在立法院答詢指出，依日前媒體報導有關北市府釋出2倍容積獎勵的內容，除非修法，否則不太可能達到。
台北市政府發言人趙心屏、都發局長丁育群舉行記者會指出，全案由北市府以專案方式辦理，並強調是地方政府得以行使的職權，不需經中央審核。
丁育群說，「江部長對北市的政策應該是有一些誤會」，台北市才剛與營建署長葉世文討論完相關政策，「目前沒有問題」。
趙心屏表示，推行「舊屋換新屋」後，北市將有29萬戶、超過100萬市民受惠，強調這是一個好的方案。
全台住宅供需趨平衡 中市供過於求最嚴重
http://www.udn.com/2010/4/29/NEWS/FINANCE/FIN1/5566446.shtml
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2010.04.29
內政部營建署昨（28）日公布去年第四季住宅資訊統計，全台住宅供給率為100.43%，較第三季的100.58%減少，顯示供需趨於平衡。
以區域來看，台中市供過於求情形最為嚴重，住宅存量較家戶數多出兩成、約7.3萬間，成為區域房市走勢觀察重點；台北市則持續供不應求，住宅仍短缺7.4 萬間。
營建署指出，去年第四季全國總家戶數為780萬戶，較上季增加0.36%，住宅存量則有783.8萬間，較上季增加0.21%，全國住宅存量超過家戶數約 3.3萬間，住宅供給率100.43%。
在各縣市中，以台中市住宅供給率119.38%最高，其次為桃園縣109.03%、台北縣105.73%；住宅短缺數仍以台北市短缺7.4萬戶最高，另外包括雲林縣、台南縣、高雄縣及金門縣，住宅短缺數也都大於1.5萬間。
住宅供給流量方面，全國新增建造執照宅數1萬8,223間，較上季增加15.64%，其中，又以高雄縣增加281.76%最多。
全國住宅使用執照核發1萬7,387間，較上季減少19.89%，其中以基隆市減少93.59為最。而在建物所有權移轉登記部分，全國買賣移轉有10萬 7,006件，較去年同季增加35.02% ，拍賣移轉有7,524件，較去年同季增加35.01%，皆反應熱絡的市況。
◆ 浮洲建平價住宅 北縣府說不
【聯合報╱記者孟祥傑／板橋報導】2010.04.29
為穩定房價，中央與北縣府日前會勘多處地點，中央昨天決定在板橋市浮洲地區大規模興建平價住宅，但縣府質疑當地已被縣府規畫為未來的巨蛋園區，加上鄰近萬坪公園，中央不應該「把綠地變成水泥叢林，甚至貧民窟！」縣府將行文給營建署表達反對立場。
中央日前到北縣會勘林口新市鎮、新莊市知識產業園區、淡海新市鎮、沙崙地區、中和市秀峰、新店市安坑、土城市清水地區與板橋市浮洲等地後，屬意在板橋市浮洲地區約6萬坪空地，興建平價住宅。
城鄉局表示，營建署昨天召開工作會議，初步決定由中央主導都市計畫變更、興建開發及銷售，在浮洲地區規畫約17.5公頃用地，以大街廓住宅園區構想，捨棄學校和綠帶，把全區規畫為住宅區，且將提高容積率到350％，預定今年8月通過都市計畫變更後，於12月動工興建平價住宅，預定102年完工。
北縣城鄉局代理局長陳耀東指出，板橋浮洲地區鄰近3月底才剛完工啟用的萬坪親民公園，縣府已列為重點都市更新區段，將規畫為巨蛋園區，且台鐵與捷運共構車站將於9月啟用，另外特二號道路也在興建中，縣府的整體規畫與中央平價住宅方向明顯不符。
陳耀東質疑，營建署的規畫方案卻捨棄學校和綠地，全數用來興建平價住宅，也不劃設公共設施用地，配套措施付之闕如，還要將當地容積率調高到350％，將嚴重破壞當地商圈發展，未來更可能讓當地成貧民窟，縣府不接受這種規畫方案，將行文營建署表達反對立場。
◆ 社論－水流濕，火就燥
【本報訊】2010-04-29 工商時報
易經乾卦：「…子曰，同聲相應，同氣相求。水流濕，火就燥，雲從龍，風從虎。聖人作而萬物覩，本乎天者親上，本乎地者親下，則各從其類也」。當海峽兩岸都在嚴厲「打房」（雖然在台灣，央行宣稱只是對不合理房價要求銀行控管放款風險）時，我們要從幾個角度來思考，何以最近幾年來，房價一路飆漲？其實，一路飆漲的豈止房價而已。
解釋房價飆漲現象，若從經濟學原理觀之，就是需求大於供給。尤其是豪宅市場，價格越喊越高，其中雖然可能有行政院長吳敦義所說的「膨風」情況，但價格飆漲已經是個不爭的事實。造成豪宅需求大幅增加的原因，正如前段引述易經乾卦「同聲相應，同氣相求。水流濕，火就燥，…各從其類也」，換言之，有錢人與你就是不一樣。
升斗小民把儲蓄拿到銀行辦理定期存款，年息約僅1％不到，扣除年物價上漲率（超過1％），實質上拿到的是負利率的收益。所以，有錢人不存錢，改為「存不動產」，甚至不用自己的錢置產，反倒向銀行借錢。乍看之下，頗為矛盾：論財力，這些富豪怎需向銀行告貸？事實上，富豪用錢比你精打細算。根據媒體報導，台北市預售屋價格10年間漲了4倍，平均每年漲40％，貸款利率相對於這種報酬率就顯得微不足道了。更何況銀行貸款有寬限期，又對富豪給予相對偏高的貸款成數，使其得以運用超高財務槓桿，幾乎不花本錢來「存不動產」，享受高報酬率。比升斗小民存定期存款，卻拿到負利率，可以看出富豪人家「雲從龍，風從虎」的氣勢；富豪在天上飛，升斗小民在地上爬，「各從其類」。
富豪人家除了「存不動產」，也「存名畫、存古董」，手法如出一轍。表面上，看富豪人家在蘇富比拍賣會上一擲千金，背後的資金其實大都來自銀行貸款。更有趣的是，銀行為了保全債權，會要求把貸款標的物，交付銀行作動產抵押，結果是富豪一方面幾乎不花錢，拿到名畫、古董的所有權，出錢的銀行卻要替富豪貸款戶保管名畫、古董。尤其是名畫，還得用恆溫、恆濕的的保管室妥善保管。雖然銀行因此收到相對較高的利息，但這些富豪在短時間內若報酬率達到目標，就再轉手賣出，輕鬆賺大錢。
某知名雜誌報導，有位「無業富人」名下有三棟房子，但其民國97年的綜合所得只有61萬6千元，稅率是6％。他表面上「無業」，實際上在該年內於股市賺取的資本利得高達400餘萬元，但依照所得稅法卻全部免稅；又因為他「無業」，因此每月健保費只有600元，而且女兒讀國立大學還申請清寒獎助學金。這個故事告訴你，有錢人與你就是不一樣。
有錢人與你不一樣，到底根本不同之處在哪裡？到底根本原因在何處？首先有錢人搶「稀少性資源」，諸如不動產、名畫、古董等。稀少性資源的特色是供給量增加有限，例如精華地段是「先搶先贏」，名畫、古董也是這樣。在供給增加有限或無法增加的情況下，只要需求力道持續，價格就會持續上漲。其次，需求力道持續的核心原因在於資金寬鬆，銀行充滿濫頭寸。雖然央行持續發行定存單收回部分資金，但仍杯水車薪。銀行樂於把濫頭寸借給富豪，一方面因富豪債信較可靠，相對較為安全；另一方面富豪買豪宅、名畫、古董金額龐大，作一筆富豪放款，抵得過數十筆升斗小民的個人貸款。並且，富豪人家對此類貸款利率，比較不計較，因而對銀行利息收入貢獻較大。所以銀行與富豪之間「魚幫水，水幫魚」，互蒙其利。
此外，稅制也有待檢討。依照現行稅法，資本利得免稅表面上看來很公平，因為資本損失也不能抵稅。然而，股市的投資者不乏前述的「無業富豪」，尤其在目前低利率的大環境下，融資、融券成本偏低，資本利得又免稅，事實上間接鼓勵富豪人家從事低成本高報酬的免稅理財。更令人扼腕的是，「無業富豪」除了藉著「高科技事業投資抵減」、「OBU投資收益免稅」等租稅庇護（Tax Shelters）制度，來抵繳或不用繳稅之外，還因其「無業」的「事實」，利用衛生署全民健保制度的漏洞享有低健保費的優惠，又利用教育部清寒獎助制度的漏洞得以讓兒女申請清寒獎助，林林種種，不一而足，這更加深了富豪階層與一般人的差異。
最近社會上因央行彭總裁點名鄉林建設的高房價，興起一片「打房」風，然而，真正該檢討的是前述的各項制度缺失，以及資金浮濫的現象。凡此皆有利於富豪人家大舉掠奪稀少性資源，累積大量財力，從而與升斗小民之間形成天壤之別的差距。然而，社會金字塔上層的民眾畢竟是少數，「載舟覆舟，可畏惟民」，執政當局實宜針對升斗小民感受多加注意，並設法消除造成不公不義的根本因素。
勿濫用容積率做獎勵
【經濟日報╱社論】2010.05.02
台北市長郝龍斌最近宣布，將提供願意都市更新的老舊公寓獎勵，最高可提高其容積率兩倍。郝市長認為這政策可以增加房屋供給率，減少房價上漲的壓力。然而，主管都市更新的內政部長江宜樺卻認為，此政策和現行規定不合，業界專家也認為此一作為可能反而助長房價；甚至，同黨籍的市議員也批評決策草率。所以，郝市長宜重新考慮這項決策，不必怕被指責為朝令夕改。
郝市長的錯誤之一是不了解供需時間的差異。目前房價暴漲是因為目前需求超過供給，而獎勵都市更新所能多增加的房屋供給，卻要在幾年之後才會出現，遠水救不了近火，所以並不能抑制現在的房價上漲。相反地，都市更新工程若很快展開，原住屋被拆掉的人民還須找到新屋蓋好之前的住所，造成需求增加，房價甚至可能上漲。
郝市長的另一個錯誤，是未注意到抑制房價的目的之一，是避免低收入者買不起房子，但這項政策卻對低收入者更不利。收入較低的家庭若要住在市區，常須選擇老舊的公寓。但這項政策使舊公寓的土地價值大漲，故舊屋的售價也必然上升，而使收入較低的人民連老舊公寓也住不起。無殼蝸牛組織也指出，這幾年台北市的都市更新都是改建為高價的房子，低收入者更買不起，甚至付不起管理費。
該項政策既然達不到目的而又受到各界的批評，郝市長最好是以江部長的說明為下台階，順勢取消這項政策。然而，台北市政府卻未這麼做，反而召開記者會說，內政部講的規定是都市更新條例，但台北市政府不是依這條例的相關規定來辦理，而是要透過變更都市計畫的方式來予容積獎勵。台北市政府認為，這是都市計畫細部計畫的層級，不需經內政部審議。換言之，內政部上有政策，但北市府下有對策，想走法規的漏洞。內政部營建署長葉世文只好表示，站在容積率管制權責機關的立場，他必須提醒地方政府應考量有效控制建築發展強度、人口密度及生活品質等因素。這也就是說，台北市政府不該忽視容積率管制的目的，而濫用容積率來做為獎勵的工具。
除了降低生活品質，濫用容積率獎勵也會使資訊更不透明。放寬容積率並不須政府負擔任何直接成本，其成本是透過建築和人口太密集而使生活品質惡化的方式，由附近其他居民承擔。沒有經費限制的結果，政府就難免濫用這種工具。過去我國已藉公用停車場和開放空間等等名義，給予建商容積率獎勵，複雜的情況使人不易瞭解他所買的房屋是用多少容積率蓋的，所以也不知他應該分到多少土地的所有權。於是，獎勵的利益大多歸於能掌握資訊而且靈活運用各種獎勵的建商，而不是一般人民。
資訊複雜不清對一般人的傷害，可用另一個政策來看。政府認為房屋多附有很多公共設施、陽台、屋簷、雨遮等不能居住的附屬建築，其面積卻常混在主建物面積中用同樣的價格出售，有欺瞞購屋者之嫌。因此，政府規定自5月1日起，售屋者須把主建物、附屬建物及公設的面積和價格，分開標明在契約中。然而，這項要求透明化的政策卻又做過頭了。房屋的買賣是連土地整戶一起購買，公設及附屬建築並無單獨存在的價值和價格，要人民分別標明各部分的價格，就像賣豬腳時要分別標明皮、肉、油、骨的價格一樣荒謬。
其結果將是虛構更多項價格，反而使消費者被更多不明確的資訊混淆，並更易被騙。所以，這項政策也和郝市長提高容積率獎勵的政策一樣，即使本於善意，卻反而造成傷害。
◆ 車太髒礙市容？ 新規範最高罰6千元
http://www.nownews.com/2010/05/02/327-2598420.htm
NOWnews.com 生活中心／台北報導 2010/05/0
以後居家環境太髒亂，甚至車子太髒，小心接罰單！環保署草擬國內首部針對市容衛生管理規範，規定民眾有主動維護和清潔環境的責任，但連車子灰塵多、太髒都要受罰。對此，民眾痛批環保署矯枉過正。
車子上頭卡著厚厚一層灰不清洗，小心將來接罰單！環保署草擬了市容衛生管理規範的《環境衛生及美質促進法》，戶外停車卡著滿滿的灰塵，或者是遭到鳥屎攻擊都可能挨罰，而且是1200到6000元罰緩。
對此，民眾聽到罵聲不斷。王先生表示：「這是非常沒有道理的！停在路邊，一個禮拜落塵量很大，那不是我們的問題啊，是環保署本身要檢討它為什麼讓空氣這麼糟糕！」也有人說：「這個很難去界定，比如說1、2個汙點，還是什麼幾十個汙點，這樣沒辦法做一個很客觀的條件。」
民眾痛批環保署該管的不管，淨挑枝微末節，而環保署所擬訂的草案，不只車子髒要罰，規定住家2公尺內都不能髒亂，因此如果在住家外擺著垃圾就要接罰單。
只是這「髒」字要怎麼定義？環保署整潔方案室技監黃萬居指出：「大多數人都覺得那個是讓人覺得視覺不舒服的，應該就是髒的，將來定細則的時候會定得很清楚。」
定義還要再討論，最快明年上路，但車子髒、住宅外觀遭塗鴉、張貼小廣告、空地雜草超過20公分通通都要罰，規範準則恐怕要講清楚說明白，才不會衍生爭議。(新聞來源：東森新聞記者徐敬芸、王鎮宇)
◆ 1.3萬逕遷戶 像幽靈人口
【聯合報╱記者黃驛淵／台北報導】2010.05.02
台北市逕遷戶所人數達1萬3580人，這些人平時不見蹤跡，卻常在「關鍵時刻」出現造成困擾。選舉時，更因各區上千筆逕遷戶所資料都在同一投開票所，一旦有人「現身」投票，光核對、翻查選舉名冊就讓選務人員「找到瘋」。
市府民政局長黃呂錦茹說，她曾建議內政部修改戶籍法，將各縣市逕遷戶所人口集中在「縣市政府所在行政區的戶所」，例如北市就把逕遷戶所設在信義戶所，不但方便管理，也不致影響12區里選舉，但沒有下文。
北市逕遷戶所人數最多的是中山戶所。中山戶所戶籍登記課長賴雪鈴表示，這些人可能是欠債逃亡、沒錢租屋流離失所，也有長年流離各國，在台灣沒房子，更多因在外租房，房東不願被寄放戶籍，才被逕遷戶所。
有里長私下透露，逕遷戶所所在里多了千筆不知行蹤的戶籍資料，選舉時像「幽靈人口」；因里長選舉當選票數通常門檻低，幾張票就易造成選情翻轉，若逕遷戶被買票，更易影響選情。
黃呂錦茹表示，避免此類人口影響里長選舉公平性，去年3月間曾建議內政部取消此類人口的選舉權，但內政部回覆認為，根據憲法人民享有選舉權，不該有差別待遇。
逕遷戶所人口社會福利也成問題。黃呂錦茹說，之前全國發放消費券，當時北市逕遷戶口人數中就有三成「現身」。
她表示，戶籍掛在戶所，市府重大福利政策無法寄達、告知，將損及自身權益。
◆ 127歲「逕遷戶」 「住」戶所11年
【聯合報╱記者黃驛淵／台北報導】2010.05.02
當戶籍上找不到人、未按址居住或無居住事實時，戶籍就會被逕遷至戶政事務所。台北市有一位綦老先生多年前因戶籍逕遷戶所，竟就在中正戶所「住了」11年。民國前28年出生，算一算今年竟已127歲，成為該區最高齡人瑞。
這不是個案。依北市戶籍資料顯示，北市百歲以上人口現有495人，但實際尚存、有居住事實的人瑞卻只有233人，其他百歲人瑞幾乎都「住在」各區戶政事務所，是逕遷戶所人口。
綦老先生沒有親友，87年逕遷至中正戶所後，93年前戶所就已聲請死亡宣告，至今逾6年多，卻遲遲等不到死亡證明，戶籍仍掛在中正戶所下。
中正戶所主任陳冠伶說，一般案件聲請死亡宣告平均一年半就會有結果，但綦老先生這件案子，承辦員向法院催了兩次，卻只得到「正在辦理」答覆，另有2、3案子也都等了近6年。
台北市政府民政局統計，市內目前共有1萬3580人逕遷戶所。其中以中山戶所最多，逕遷人數達1736人。
民政局長黃呂錦茹表示，96年曾有一名127歲老先生已失蹤多年，家人卻年年收到投票通知單，當時她便要求全面清查、比對戶籍人數，未按址居住先勸導、遷至真實居住地址，若找不到人就逕遷戶所。
黃呂錦茹表示，為確實掌握百歲人瑞動向，今年首創即時關懷系統，另要求戶所針對百歲以上失蹤、無家屬逕遷人口，主動辦理聲請死亡宣告。96年戶籍資料中百歲人口還有1300人，經清查只剩495人。
民政局指出，逕遷戶所人口只要未滿80歲、失蹤滿7年，或80歲以上、失蹤滿3年，各戶所就可比對健保、殯葬、移民署出入境及榮民之家等資料，待確認查無此人，也無家屬才向北檢聲請死亡宣告。
平價住宅能解決問題嗎
【謝國鐘】2010-05-05 中國時報
最近行政院為了平息都會區房價過高的民怨，計畫在機場捷運沿線的幾個站區興建可容納四萬人平價住宅，然而，大家關心的是這個政策是否能抑制高漲的房價外，還擔心這樣的平價住宅會不會最終成了貧民窟？
前車之鑑就是國宅。台灣國宅政策長年下來已經引發許多問題。
首先，由於國宅可任意轉售、坐享高額獲利的菁華區國宅就像樂透彩，少數中獎者很爽，但卻無法照顧到更多真正需要國宅的人，此外它還會滋生許多國宅蟑螂。國宅只要一被轉售到非經濟弱勢族群，它原應被賦予的照顧弱勢者的生命就算終結。依目前國宅的轉售限制（須住滿一年以上，須還清貸款），國宅的壽命最短者只有一年，愈熱門的地段壽命愈短，熱門國宅很快就會住滿那些根本不符合申購國宅條件的人。
針對類似的問題，芬蘭政府的對策是「國宅只能轉賣給地方政府，或地方政府指定的買主（那些排隊等候國宅的人），價格也受到規範，除反映通貨膨脹外，不得以任何名目加價。」另外一項對策是「部分國宅只租不售」。芬蘭的國宅有一半出售，另一半則出租；新加坡則有七○％低收入戶住在出租國宅。
已有許多專家學者建議政府採行「改賣為租」的國宅政策，總之，用來照顧經濟弱勢者的國宅，絕不能流入房仲市場成為謀利的商品，國宅做為照顧弱勢者的壽命應該跟其建築壽命一樣長。
其次，將同一收入群族集中安置絕對是一項嚴重的結構性錯誤，而將一群經濟弱勢的人集中在區位不佳的城市角落，就等同把他們加以隔離，再任其年復一年地衰敗下去。那個地區很快就會被標籤化、汙名化，外頭的人不願住進來，裡頭的人想搬也離不開，於是整個社區就會像是一潭死水，漸漸發臭。
再看看芬蘭政府的思維：「住家地點及屋況的不平等是先天邊緣化及弱勢的溫床」，因此「新住宅區規畫概念是須適合所有社會階層。窮人與富人比鄰而居，國宅在品質及外觀上，和靠高利率房貸買下的房子並無二致。」芬蘭政府致力於「讓社會各階層混居」，並自詡其首都沒任何社區是專屬於富人的。
再者，國宅不應只用來照顧某一收入族群，而應規畫更多元的住宅類型來照顧各種層面的經濟弱勢族群，除一般家庭外，還應包括獨居老人、單親家庭、原住民、學生、甚至遊民。居住單元的類型及服務空間規畫就該相當多元。
而這次政府打算推出的平價國宅，初估每坪單價約十七、八萬，住宅類型以二十八至三十五坪為主，因此每戶總價約為五百到六百萬，對中產階級或許還算「平價」，但對許多低收入族群這仍是高不可攀呢。以收入22k的大學畢業生為例，得不吃不喝十九年才買得起，因此如果能提供十坪左右的套房，將能大大減輕負擔。
其實對許多經濟弱勢者，一間房租合理的安身之處才是真正迫切的需求。政府應認清事實：真正需要住宅的弱勢族群其實也是最沒能力買房子的人，因此出租國宅及小坪數套房絕對有其需求。
如果政府再不好好正視這些問題並修正國宅政策，未來國宅將註定會走向兩種結果。地段佳、公設完善、施工品質優良的國宅，在出售的一兩年後就會開始流入房仲市場，成為奇貨可居的熱門商品；地段差、公設不足、施工品質平平的國宅，在未來十年、二十年將漸漸淪為環境敗破的貧民區，乏人問津。
而那些低薪的單身男女繼續以高租金在城市裡換得一席棲身地，原住民繼續住在河川高灘地的違章建築裡，而遊民則繼續像鬼魂一般，無聲地在城市裡四處遊蕩。這樣的景象是我們想要的嗎？（作者為建築師）
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